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[其他税种] 最新自建房屋的房产税财税处理

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发表于 2020-12-29 15:20:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
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       2020年12月21日,财政部会计司对《企业会计准则》实施过程中有关会计处理,通过《实施问答》予以明确:

       问:用于开发建造房屋建筑物的土地使用权是否满足《企业会计准则第17号——借款费用》(财会〔2006〕3号)关于“符合资本化条件的资产”的定义?

     答:根据《企业会计准则第17号——借款费用》(财会〔2006〕3号,以下简称“借款费用准则”),符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的构建或生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。根据《〈企业会计准则第6号——无形资产〉应用指南》(财会〔2006〕18号,以下简称“无形资产应用指南”)等相关规定,在开发建造房屋建筑物过程中,企业取得的土地使用权应当区别下列情况处理:

    自行开发建造厂房等建筑物,土地使用权与建筑物应当分别进行会计处理,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行会计处理。在该情形下,土地使用权在取得时通常已达到预定使用状态,土地使用权不满足借款费用准则规定的“符合资本化条件的资产”定义。因此,根据借款费用准则,企业应当以建造支出(包括土地使用权在房屋建造期间计入在建工程的摊销金额)为基础,而不是以土地使用权支出为基础,确定应予资本化的借款费用金额。

    房地产开发企业,取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。在该情况下,建造的房屋建筑物满足借款费用准则规定的“符合资本化条件的资产”定义。

    因此,根据借款费用准则,企业应当以包括土地使用权支出的建造成本为基础,确定应予资本化的借款费用金额。

       根据以上规定,企业(非房地产开发企业)自行开发建造厂房等建筑物,土地使用权与建筑物应当分别进行会计处理,土地使用权的账面价值作为无形资产核算。

       因此,以前很多企业为了减少房产税计税基础的会税差异,将土地使用权的账面价值计入的房屋建筑物成本,但确与《企业会计准则》的规定相悖。

       企业财务需要知道:会计与税收的目的不同,有会税差异非常正常,想通过会税完全一致而减少工作量的话,要么会计处理错误,要么存在多缴税或少缴税的风险。

       现举例与大家探讨非房地产企业自建房屋的房产税财税处理。

       案例:吉祥公司购置一宗土地建办公楼,占地面积3000平方米,支付土地使用权价款900万元,办公楼建筑面积1200平方米,造价2000万元(不含地价),当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%。

       案例解析:根据财政部会计司2020年12月11日对《借款费用准则实施问答》规定。吉祥公司应做如下会计处理:

       借:固定资产——房屋、建筑物      2000万
              无形资产——土地使用权        900万
              贷:银行存款        2900万

      税务处理:

        对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包括地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

       宗地容积率低于0.5的,按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

      吉祥公司宗地容积率=1200÷3000=0.4,低于0.5,按照房产建筑面积的2倍计算计入房产原值的地价。该企业房产税的计税依据为2720万元,每年应缴纳的房产税26.11万元。

       应纳房产税额=(2000+900÷3000×1200×2)×(1-20%)×1.2%=26.11(万元)。

       注意:本案例房屋房产税的计税依据是2720万元,而不是2900万元。

      法规依据:《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)

       三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
  
   对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
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