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[会计实务] 房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
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近年来,越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式,寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作,运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中,许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆,本文将对地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。




一、“委托代建”业务包括哪些范围?



房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。




二、标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件?



目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定,而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策,可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件:

1、由委托方自行立项;

2、不发生土地使用权或产权转移;

3、代建方不垫付资金,单独收取代建手续费或管理费;

4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同;

5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。




三、标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税?



如果同时符合以上五个基本条件,就是税务上认定的标准“委托代建”业务,需要委托方与代建方签订委托代建合同,按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费,代建方负责整体项目工程的过程管理,业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务,应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税,并向委托方开具增值税发票。同时,代建方还需要缴纳企业所得税,不需要缴纳土地增值税。




四、演变的“委托代建”业务应缴纳哪些税?



在实际操作中,代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形,就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款,而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形:

1、代建方以自己名义立项

如果代建方以自己名义进行项目立项,在取得土地使用权和报批报建手续后,由施工企业建设不动产的行为,就不再是真正意义上的代建,而是属于代建方自行开发房地产项目,在项目完工移交委托方时,应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

2、代建方垫付建设资金

如果代建方除从事代建管理外,还为代建项目垫付全部或部分建设资金,需要将该业务进行分拆,分别签订委托代建合同和借款合同,应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税;应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。




五、“委托代建”业务实务操作要点



1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下,而不应在代建方名下。否则,代建方需按销售不动产进行涉税处理。

2、代建方不能垫资,项目建设费用全部由委托方承担。

为了完全规避代建方垫资的风险,建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项,代建方最好也不要直接借款给委托方使用。

3、委托代建合同签订风险提示

(1)在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任;

(2)在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准;

目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定,实务中,委托代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准,收费比例一般在4%以内。

4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。

施工方应将建筑服务发票开具给委托方,而不能开具给代建方,这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方,最终给企业带来了不必要的涉税风险。




来源:财税聚焦(薛晓艳)

本文为财税聚焦原创文章,如需转载请标明出自财税聚焦








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