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[土地增值税] 网上流传的土地增值税清算方案,请教各位老师实际操作中是否可行

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发表于 2020-10-12 08:50:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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Q:
我公司开发的商铺已经竣工验收,但是,一时销售不完,公司打算在出售前暂时出租,待有买主时再出售。请问,在出租期间这些商铺是在“开发产品”核算还是转做固定资产核算对企业有利?
  A:
《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目包括:旧房及建筑物的评估价格。《土地增值税暂行条例实施细则》规定,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
例:甲房地产公司有一座“营改增”前的商铺,开发成本为7000万元,市场公允价为(不含税)10000万元,甲公司选择简易计税方法计税。由于当前房价下跌,甲公司准备采取先租后售的方法,预计出租年限为4年,请筹划,在出租期间是否应当转做固定资产核算?
[案例分析]

《财政部  国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定:“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止,每年加计5%计算”。

房地产企业开发产品的成本计算以发票为依据,并经过税务机关审查确认,转让使用过的旧房,可以按成本费用计算。

《企业所得税法实施条例》规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,固定资产计算折旧的最低年限如下:房屋、建筑物,为20年。企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的预计净残值。


1.在“开发产品”科目核算,先租后售的商铺,销售时增值税率为5%,“扣除项目金额”的计算:

(1)与转让房产有关的税金=10000×5%×(7%+3%)=50(万元);

(2)扣除项目金额=7000×130%+50=9150(万元)。


2.转做“固定资产”科目核算,先出租后出售,根据财税[2006]21号文件规定每年加计扣除5%,销售时“扣除总金额”计算:

(1)扣除项目金额=7000+7000×5%×4+50=8450(万元)。

(2)折旧额=7000÷20×4=1400(万元),

扣除总额=8450+1400=9850(万元)。


[结论]

先租后售,租期超过4年,转为“固定资产”科目核算,出售时多抵扣。

先租后售,租期不超过4年,在“开发产品”科目核算,出售时多抵扣。



国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复

房地产企业开发的办公楼先出租后,如果再销售时,土地增值税如何缴纳留言时间:2020-04-22咨询对象  安徽省税务局问题内容我司是一家房产公司自行开发的办公楼,准备对一直未销售出去的房产进行出租,请问出租过后的,如果再销售土地增值税是不是按旧房销售来算?如果按旧房销售,扣除的成本包含哪些?附件  无附件答复机构  安徽省税务局答复时间  2020-04-29答复内容  国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复:尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:   一、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:第五十条  对房地产开发项目中的房地产,纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的,转让时应按销售旧房处理。   二、1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;  (四)与转让房地产有关的税金;  (五)财政部规定的其他扣除项目。    2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题《房企必关注公众号:fdccsdr  转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。   ……
   十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题  纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。   3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“六、关于旧房转让时的扣除计算问题   营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:  (一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。  (二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。  (三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”   感谢您的咨询,本次咨询仅供参考,如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。


2.转做“固定资产”科目核算,先出租后出售,根据财税[2006]21号文件规定每年加计扣除5%,销售时“扣除总金额”计算:

(1)扣除项目金额=7000+7000×5%×4+50=8450(万元)。

(2)折旧额=7000÷20×4=1400(万元),

扣除总额=8450+1400=9850(万元)。
请教各位老师,折旧额1400万元实际中税局是否认可

发表于 2020-10-12 16:34:35 | 显示全部楼层
算土地增值税时,扣除折旧金额???
哪位大神的注意,出来走2步。。。。
发表于 2020-10-13 09:45:32 | 显示全部楼层
折旧是企业所得税前扣除。
发表于 2020-10-13 16:53:46 | 显示全部楼层
1、房地产开发企业销售开发产品,不管是按开发产品还是按旧的固定资产核算,都不可能按购买发票逐年递增5%计算扣除。以发票额加计5%扣除,只适合用购入固定资产再转让的情形;
2、不管采用什么办法,土地增值税计算时都不会把折旧额计入扣除项目。
发表于 2020-10-20 10:56:13 | 显示全部楼层
房地产开发项目,一般是不适用每年加扣5%的
发表于 2021-3-8 08:38:37 | 显示全部楼层
个人感觉应该按清算走
发表于 2021-3-10 09:42:40 | 显示全部楼层
首先,对于先租后售,你财务处理上就应该计入到投资性房地产核算,不应该在开发成本或固定资产中核算,另外对于自用的房地产再出售,有的地方是超过一年时间视为销售旧房,有的是超过两年,不一定,还有的地方看你是否办理产权证,如果没有办理过产权证的,再出售就按照新房出售计算,不同地方政策不一致
发表于 5 天前 | 显示全部楼层
误人子弟
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