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[会计实务] 降低房产税,这5种方法真的可行吗?

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发表于 2020-8-19 09:55:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
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一、从租金或资产原值中剥离设备可以降低房产税吗 ?
房产税有两种缴纳方法:
如果是自用通常适用从价计征,税率为1.2%,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
如果是出租的通常适用从租计征的,税率为12%,以房产租金收入为计税依据。
很多企业将房屋造价中的设备设施从原值中剥离单独计价,如电梯、消防设施等,采用这种做法强行希望降低房产原值是非常危险的做法,因为电梯和消防设施都属于房屋造价一部分,构成房屋使用功能,不可以单独剥离。
同样的道理,从租金收入中将电梯、消防设备等租金收入剥离出来依然是不合理的高风险操作,一旦税务机关发现,将面临补税、罚款和滞纳金缴纳。


二、将装修费用计入待摊费用可以降低房产税吗?
这个问题的关键其实在于装修费用究竟是不是应该计入房产原值?通常情况下,新建房屋(无论是外购还是自建)首次装修费用应计入房产原值作为固定资产,旧房后续装修如果不涉及结构调整的通常作为长期待摊费用处理,按照至少三年的原则进行分摊。
因此,对于新房装修还是应当计入房产原值作为房产税计算依据。但是在租赁环节有一个特殊情况可以考虑,那就是装修到底是房产所有人投资还是租赁人投资,如果是租赁人投资,自然不需要计入房产原值,租金价格也可以适当降低,房产税自然随之降低。


三、低价转租可以降低房产税吗?
房产税一般是在租赁的第一个环节缴纳,由房产所有人按照租金收入12%缴纳,实务中如果出现转租行为,如A公司以50元/平方租给B公司,B公司以100元/平方租给C公司,那么房产税应由A公司按照50元租金价格计算缴纳,第二个环节B公司只需要缴纳增值税即可。
很多人想利用这个规律自行设计低价转租,降低房产税税负,这里需要特别关注风险,转租作为一种特殊交易行为,一定要有真实性和合理性,而且在双方定价中,第一个环节为什么是50,第二个环节凭什么涨到100,背后都要有逻辑支撑,比如长租与短租的价格不同,品牌影响力影响价格不同,还有是否B公司有后续投入影响价格不同等,都是企业在面临转租时要特别关注的风险点。


四、无偿使用房产可以降低房产税吗?
无偿使用房产通常出现在关联公司之间,如果是无偿使用并不能规避缴纳房产税。根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号):“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。”因此,出现无偿使用,应由使用人代为缴纳房产税。
这里特别需要关注这个“代”字,那就意味着房产税还是应由产权所有人缴纳,使用人代缴纳并未改变纳税义务本身。而且无偿使用还可能引发更多风险,如根据增值税规定,企业和个体工商户对外无偿提供服务,应视同销售缴纳增值税,这里的无偿使用就是典型的无偿提供服务,还会涉及按照公允价值计算缴纳增值税的风险。因此,无租使用得不偿失。


五、从租金中分解管理费用可以降低房产税吗?
对于直接租赁的房产所有人来讲,直接从租金分拆管理费(或商管费或运营费)显然是不合理的,常见的分解主要出现在商管公司中,如果商业管理公司真的提供了相关商业管理和运营服务,当然应当收取管理费或运营费,但本质上讲这个费用应当是租金之外,而非租金分拆,实务中在商业运营板块常常出现房产所有人和运营公司是关联方的情况,那么企业总是倾向于将房租转移到管理费用之中以规避房产税,这将导致租金偏低而管理费用偏高的情况,比较容易引发税务机关的关注,如果一旦认定为避税行为,还会面临调整风险。




来源:财税聚焦(李舟)
本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦


评分

1

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发表于 2020-8-21 09:36:08 | 显示全部楼层
学习了
发表于 2020-8-21 17:23:32 | 显示全部楼层
挺好的东西
发表于 2020-8-25 11:03:05 | 显示全部楼层
老师,如果第一手低价出租毛坯房,第二手装修后,加价出租。第二手是否还需要交房产税?是全额缴还是差额交?是否可以作为纳税筹划点。请指点。
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