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[会计实务] 房企采购合同,及施工合同条款涉税风险防范,这4点一定要注意

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发表于 2020-8-10 09:50:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
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在企业的日常经济活动中,合同作为最主要的业务反映方式,一方面是界定交易双方法律责任的依据,一方面也是界定企业税负的最主要的依据。合同条款约决定企业税负,因此财务人员一定要把握好合同条款的审核。
作为企业年度财税顾问,帮助企业规避税负最有效的手段,就是在企业的日常经营合同签订过程中,协助企业做好合同的诊断,以有效的防范合同的涉税风险。今天就把本人对于合同审核的要点的心得分享给大家。


经常审核合同或者参与合同签订的人都知道,合同一般包括六个大的方面,即合同主体;合同的核心交易;合同的总价款及支付方式;发票取得与开具;双方的权利与义务;违约责任。
房地产企业由于经营的特殊性,一般会经常涉及的合同除了商品房买卖合同以外,影响税负的主要合同就是采购合同和施工合同,那么在采购合同与施工合同里面,影响税负最核心的是前四个。因此财务人员在合同的审核当中,应该对这个四个方面从财税的角度来把控风险。
第一、合同的主体
对于合同主体的审核,主要是把握合同主体的身份,目前合同主体一般是公司、个体户,还有可能是自然人。
公司和个体工商户,由于是办理了营业执照和税务登记证,因此一般不会有什么风险。需要注意的是自然人这个特殊的合同主体,如果我们跟他们签合同,最大的风险是个人所得税的代扣代缴问题。新的个人所得税法实施后,自然人提供除经营所得不用代扣代缴个税外,其他的个人所得在支付的时候都要按照20%~40%的税率代扣代缴个税。
如果是按照经营所得的话,我们就不需要代扣个税,直接由个人在开票的时候按核定缴纳完个税,取得发票。代开发票和完税凭证即可。所以合同主体这块要特别小心尽量避免跟个人打交道。


第二、合同的核心交易
合同的核心交易主要是审核对方主体是属于生产企业、销售企业还是施工企业。因为这三种类型的企业,提供的交易可能是属于混合销售,也可能属于兼营销售。对于不同的销售行为,会适用不同的税率,如果搞错了,会带来增值税、土地增值税、企业所得税前扣除的风险。
房地产采购合同和施工合同中的核心交易一般分为销售、施工、销售及施工这三种。特别是提供销售及施工的情况下,对于生产企业和销售企业,提供的是材料与施工或者是设备与施工,销售及施工的价款是否在合同中分开列示,对税的影响会非常的大。因此一定要关注这方面。
在审核合同的核心交易这一块总结了三个关键的要素是要看的,第一个关键的要素,要看对方是生产企业还是销售企业;第二个关键要素,要看合同价款是否清晰,分开表述;第三个关键要素要看材料还是设备。所以凡是销售的同时在做施工,一定要关注这三个关键点。
第三、合同总价款及支付方式
在这个里面要关注三个关键点:
第一个关键点是,总价款的表述是含税价还是不含税价。
在合同中的这个条款里一定要这样详细的表述:不含税价款多少?税款是多少?税款是怎么算出来的?按照百分之多少的税率计算?然后含税总价款多少?一定要跟发票上的数字是完全一致的。同时还要加上:如因国家税率变动,合同税款随之变动。
这样写的有两好处,第一是可以少交印花税,因为印花税是可以按照不含税价款计算缴纳的。第二是遇到税率变动的时候,不会出现纠纷和扯皮。
第二个关键点是,价款中如果包含不同的产品或服务,价格是否分开表述?分开表述的理由前面已经说清楚了,这里不再赘述。
第三个关键点是,价款何时支付。价款何时支付是一个内控的问题。也就是作为财务我们要审核这个时候我们付款是主动还是被动,对我们是有利还是不利,我们应该在什么时候付款?


第四、发票的取得与开具
这个里面最重要的一点是合同主体和开票主体是否一致?或者因为实务中,经常会遇到从经销商手中买东西,结果经销商提供的是厂家的票。这种情况就是三流不一致。此种发票严格来讲就是虚开,会有很大的麻烦。
其次,在合同中那个是否注明是发票的类别,专票还是普票?以及税率或征收率多少。是不是特殊类型发票。特殊类型发票可能包括不征税,包括免税,包括差额。
第三个,合同中是否约定发票的备注栏如何写?如果提供的是建筑服务,那么一定要在合同中注明,发票的备注栏,要注明项目的名称及地址。备注栏以施工许可证上的项目名称和地址作为备注栏的内容。如果觉得不好把握,干脆合同里把开票的重要信息注明清楚,如果对方不按照合同里的信息写,开具的发票就不要,由此产生的税务风险由对方承担。
第四。发票何时提供?发票何时提供的约定非常重要,这个涉及房地产企业最终的土地增值税即企业所得税前扣除问题。如果前期把钱支付了,而未取得发票,那么后期在项目结束时候,要到票的难度就非常大,就给企业带来巨大的财税风险。因此建议最好在合同中约定,先提供发票后再支付销售款或工程进度款。
还有在哪一个节点提供发票也很重要,在合同中也要把这个约定清楚。因为如果对方拒不提供发票,我们就要用这个条款去起诉他的证据。
作为财务人员,从财税的角度,来审核合同重点是关注这几个内容,即合同主体、合同的核心交易、合同的总价款与支付方式、发票的取得与开具,只要把这几个地方的涉税风险规避了。




来源:财税聚焦(胡岚)
本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦


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