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个人出租房屋，由于出租房屋性质的不同，月租金的不同，需要缴纳的税种和承担的税负也不同。 今天我们就按照月租金10万以下和月租金10万以上两种情况分析个人出租不同类型房屋涉及的税种、应缴纳的税款及税负的比对。
第一种：个人出租房屋每月不含税租金为10万元或10万元以下的（1）出租住宅 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 （均免征） ②房产税 不含税收入*4% 减半征收 ③个税 10% 月租金4000以下的： 个税=（月租金-房产税-800）*10%。 月租金4000以上的： 个税=（月租金-房产税）*80%*10%。 案例：某个人出租住宅，不含税租金5,000元/月，一年不含税租金60,000元。 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 （均免征） ②房产税：60000*4%*0.5=1200 税负率：1200/60000*100%=2% ③个税：（60000-1200）*80%*10%=4704 税负率：4704/60000*100%=7.84% 税款共计：5,904.00元； 综合税负率：5904/60000*100%=9.84%
（2）出租非住宅 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 （均免征） ②房产税 不含税收入*12% 减半征收 ③印花税 不含税收入*0.1% 减半征收 ④个税 20% 月租金4000以下的： 个税=（月租金-房产税-印花税-800）*20%。 月租金4000以上的： 个税=（月租金-房产税-印花税）*80%*20%。 案例：某个人出租非住宅，不含税租金5,000元/月，一年不含税租金60,000元。 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 （均免征） ②房产税：60000*12%*0.5=3600 税负率：3600/60000*100%=6% ③印花税：60000*0.1%*0.5=30 税负率：30/60000*100%=0.05% ④个税：（60000-3600-30）*80%*20%=9019.20 税负率：9019.2/60000*100%=15.03% 税款总计：12,649.20元; 综合税负：12,649.20/60000=21.08%
住宅与非住宅的税负对比表： 
第二种：个人出租房屋每月不含税租金为10万元以上的（1）出租住宅 ①增值税：月含税租金/（1+5%）*1.5% ②城市维护建设税：以实际缴纳的增值税为计税依据 7% 减半征收 ③教育费附加：以实际缴纳的增值税为计税依据 3% 减半征收 ④地方教育费附加：以实际缴纳的增值税为计税依据 2% 减半征收 ⑤房产税：月含税租金/（1+5%）*4% 减半征收 ⑥水利基金：月含税租金/（1+5%）*0.06% ⑦个税：（含税月租金/（1+5%）-流转税）*80%*10% 【流转税包括：①+②+③+④+⑤+⑥】 案例：某个人出租住宅，月含税租金126,000.00元，年含税租金1,512,000.00元。 ①增值税：1512000/（1+5%）*1.5%=21600 ②城市维护建设税：21600*7%*0.5=756 ③教育费附加：21600*3%*0.5=324 ④地方教育费附加：21600*2%*0.5=216 ⑤房产税：1512000/（1+5%）*4%*0.5=28800 ⑥水利基金：1512000/（1+5%）*0.06%=864 ⑦个税：（1512000/（1+5%）-21600-756-324-216-28800-864）*80%*10%=110995.20 税款总计：163,555.20元; 综合税负：163555.20/1440000=11.36%
（2）出租非住宅 ①增值税：月含税租金/（1+5%）*5% ②城市维护建设税：以实际缴纳的增值税为计税依据 7% 减半征收 ③教育费附加：以实际缴纳的增值税为计税依据 3% 减半征收 ④地方教育费附加：以实际缴纳的增值税为计税依据 2% 减半征收 ⑤房产税：月含税租金/（1+5%）*4% 减半征收 ⑥印花税：月含税租金/（1+5%）*0.1% 减半征收 ⑦水利基金：月含税租金/（1+5%）*0.06% ⑧个税：（月含税租金/（1+5%）-流转税）*80%*10% 【流转税包括：①+②+③+④+⑤+⑥+⑦】 案例：某个人出租非住宅，含税租金126,000.00元/月，年含税租金1,512,000.00元。 ①增值税：1512000/（1+5%）*5%=72000 ②城市维护建设税：72000*7%*50%=2520 ③教育费附加：72000*3%*50%=1080 ④地方教育费附加：72000*2%*50%=720 ⑤房产税：1512000/（1+5%）*12%*50%=86400 ⑥印花税：1512000/（1+5%）*0.1%*50%=720 ⑦水利基金：1512000/（1+5%）*0.06%=864 ⑧个税：【1512000/（1+5%）-72000-2520-1080-720-86400-720-864）*80%*20%=204111.36 税款总计：368,415.36元; 综合税负：368415.36/1440000=25.59% 住宅与非住宅的税负比对表： 
来源：财税聚焦（周艳） 本文为财税聚焦原创文章，如需转载请注明出自财税聚焦
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发表于 2020-7-15 11:22:25