个人出租房屋,由于出租房屋性质的不同,月租金的不同,需要缴纳的税种和承担的税负也不同。 今天我们就按照月租金10万以下和月租金10万以上两种情况分析个人出租不同类型房屋涉及的税种、应缴纳的税款及税负的比对。
第一种:个人出租房屋每月不含税租金为10万元或10万元以下的(1)出租住宅 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征) ②房产税 不含税收入*4% 减半征收 ③个税 10% 月租金4000以下的: 个税=(月租金-房产税-800)*10%。 月租金4000以上的: 个税=(月租金-房产税)*80%*10%。 案例:某个人出租住宅,不含税租金5,000元/月,一年不含税租金60,000元。 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征) ②房产税:60000*4%*0.5=1200 税负率:1200/60000*100%=2% ③个税:(60000-1200)*80%*10%=4704 税负率:4704/60000*100%=7.84% 税款共计:5,904.00元; 综合税负率:5904/60000*100%=9.84%
(2)出租非住宅 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征) ②房产税 不含税收入*12% 减半征收 ③印花税 不含税收入*0.1% 减半征收 ④个税 20% 月租金4000以下的: 个税=(月租金-房产税-印花税-800)*20%。 月租金4000以上的: 个税=(月租金-房产税-印花税)*80%*20%。 案例:某个人出租非住宅,不含税租金5,000元/月,一年不含税租金60,000元。 ①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征) ②房产税:60000*12%*0.5=3600 税负率:3600/60000*100%=6% ③印花税:60000*0.1%*0.5=30 税负率:30/60000*100%=0.05% ④个税:(60000-3600-30)*80%*20%=9019.20 税负率:9019.2/60000*100%=15.03% 税款总计:12,649.20元; 综合税负:12,649.20/60000=21.08%
住宅与非住宅的税负对比表: 
第二种:个人出租房屋每月不含税租金为10万元以上的(1)出租住宅 ①增值税:月含税租金/(1+5%)*1.5% ②城市维护建设税:以实际缴纳的增值税为计税依据 7% 减半征收 ③教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 3% 减半征收 ④地方教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 2% 减半征收 ⑤房产税:月含税租金/(1+5%)*4% 减半征收 ⑥水利基金:月含税租金/(1+5%)*0.06% ⑦个税:(含税月租金/(1+5%)-流转税)*80%*10% 【流转税包括:①+②+③+④+⑤+⑥】 案例:某个人出租住宅,月含税租金126,000.00元,年含税租金1,512,000.00元。 ①增值税:1512000/(1+5%)*1.5%=21600 ②城市维护建设税:21600*7%*0.5=756 ③教育费附加:21600*3%*0.5=324 ④地方教育费附加:21600*2%*0.5=216 ⑤房产税:1512000/(1+5%)*4%*0.5=28800 ⑥水利基金:1512000/(1+5%)*0.06%=864 ⑦个税:(1512000/(1+5%)-21600-756-324-216-28800-864)*80%*10%=110995.20 税款总计:163,555.20元; 综合税负:163555.20/1440000=11.36%
(2)出租非住宅 ①增值税:月含税租金/(1+5%)*5% ②城市维护建设税:以实际缴纳的增值税为计税依据 7% 减半征收 ③教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 3% 减半征收 ④地方教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 2% 减半征收 ⑤房产税:月含税租金/(1+5%)*4% 减半征收 ⑥印花税:月含税租金/(1+5%)*0.1% 减半征收 ⑦水利基金:月含税租金/(1+5%)*0.06% ⑧个税:(月含税租金/(1+5%)-流转税)*80%*10% 【流转税包括:①+②+③+④+⑤+⑥+⑦】 案例:某个人出租非住宅,含税租金126,000.00元/月,年含税租金1,512,000.00元。 ①增值税:1512000/(1+5%)*5%=72000 ②城市维护建设税:72000*7%*50%=2520 ③教育费附加:72000*3%*50%=1080 ④地方教育费附加:72000*2%*50%=720 ⑤房产税:1512000/(1+5%)*12%*50%=86400 ⑥印花税:1512000/(1+5%)*0.1%*50%=720 ⑦水利基金:1512000/(1+5%)*0.06%=864 ⑧个税:【1512000/(1+5%)-72000-2520-1080-720-86400-720-864)*80%*20%=204111.36 税款总计:368,415.36元; 综合税负:368415.36/1440000=25.59% 住宅与非住宅的税负比对表: 
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