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[会计实务] 个人出租房屋到底需要缴纳哪些税?你搞清楚了吗?

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发表于 2020-7-15 11:22:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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个人出租房屋,由于出租房屋性质的不同,月租金的不同,需要缴纳的税种和承担的税负也不同。
今天我们就按照月租金10万以下和月租金10万以上两种情况分析个人出租不同类型房屋涉及的税种、应缴纳的税款及税负的比对。


第一种:个人出租房屋每月不含税租金为10万元或10万元以下的
(1)出租住宅
①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征)
②房产税 不含税收入*4% 减半征收
③个税 10%
月租金4000以下的:
个税=(月租金-房产税-800)*10%。
月租金4000以上的:
个税=(月租金-房产税)*80%*10%。
案例:某个人出租住宅,不含税租金5,000元/月,一年不含税租金60,000元。
①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征)
②房产税:60000*4%*0.5=1200
税负率:1200/60000*100%=2%
③个税:(60000-1200)*80%*10%=4704
税负率:4704/60000*100%=7.84%
税款共计:5,904.00元;
综合税负率:5904/60000*100%=9.84%


(2)出租非住宅
①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征)
②房产税 不含税收入*12% 减半征收
③印花税 不含税收入*0.1% 减半征收
④个税 20%
月租金4000以下的:
个税=(月租金-房产税-印花税-800)*20%。
月租金4000以上的:
个税=(月租金-房产税-印花税)*80%*20%。
案例:某个人出租非住宅,不含税租金5,000元/月,一年不含税租金60,000元。
①增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金 (均免征)
②房产税:60000*12%*0.5=3600
税负率:3600/60000*100%=6%
③印花税:60000*0.1%*0.5=30
税负率:30/60000*100%=0.05%
④个税:(60000-3600-30)*80%*20%=9019.20
税负率:9019.2/60000*100%=15.03%
税款总计:12,649.20元;
综合税负:12,649.20/60000=21.08%


住宅与非住宅的税负对比表:


第二种:个人出租房屋每月不含税租金为10万元以上的
(1)出租住宅
①增值税:月含税租金/(1+5%)*1.5%
②城市维护建设税:以实际缴纳的增值税为计税依据 7% 减半征收
③教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 3% 减半征收
④地方教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 2% 减半征收
⑤房产税:月含税租金/(1+5%)*4% 减半征收
⑥水利基金:月含税租金/(1+5%)*0.06%
⑦个税:(含税月租金/(1+5%)-流转税)*80%*10%
【流转税包括:①+②+③+④+⑤+⑥】
案例:某个人出租住宅,月含税租金126,000.00元,年含税租金1,512,000.00元。
①增值税:1512000/(1+5%)*1.5%=21600
②城市维护建设税:21600*7%*0.5=756
③教育费附加:21600*3%*0.5=324
④地方教育费附加:21600*2%*0.5=216
⑤房产税:1512000/(1+5%)*4%*0.5=28800
⑥水利基金:1512000/(1+5%)*0.06%=864
⑦个税:(1512000/(1+5%)-21600-756-324-216-28800-864)*80%*10%=110995.20
税款总计:163,555.20元;
综合税负:163555.20/1440000=11.36%


(2)出租非住宅
①增值税:月含税租金/(1+5%)*5%
②城市维护建设税:以实际缴纳的增值税为计税依据 7% 减半征收
③教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 3% 减半征收
④地方教育费附加:以实际缴纳的增值税为计税依据 2% 减半征收
⑤房产税:月含税租金/(1+5%)*4% 减半征收
⑥印花税:月含税租金/(1+5%)*0.1% 减半征收
⑦水利基金:月含税租金/(1+5%)*0.06%
⑧个税:(月含税租金/(1+5%)-流转税)*80%*10%
【流转税包括:①+②+③+④+⑤+⑥+⑦】
案例:某个人出租非住宅,含税租金126,000.00元/月,年含税租金1,512,000.00元。
①增值税:1512000/(1+5%)*5%=72000
②城市维护建设税:72000*7%*50%=2520
③教育费附加:72000*3%*50%=1080
④地方教育费附加:72000*2%*50%=720
⑤房产税:1512000/(1+5%)*12%*50%=86400
⑥印花税:1512000/(1+5%)*0.1%*50%=720
⑦水利基金:1512000/(1+5%)*0.06%=864
⑧个税:【1512000/(1+5%)-72000-2520-1080-720-86400-720-864)*80%*20%=204111.36
税款总计:368,415.36元;
综合税负:368415.36/1440000=25.59%
住宅与非住宅的税负比对表:






来源:财税聚焦(周艳)
本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦


评分

2

查看全部评分

发表于 2020-7-17 09:47:39 | 显示全部楼层
房屋租赁的个人所得税,不少地方核定征收率进行征收,一般不超过2%
发表于 2020-7-19 11:12:34 | 显示全部楼层
房屋出租税费还是比较高的,所以全国多个地方执行综合税率,税负降低很多。
发表于 2020-7-23 17:27:50 | 显示全部楼层
个人出租非住宅月10万元以下免征增值税的政策能分享一下吗?
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