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深水炸弹—土地增值税

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发表于 2020-7-3 21:30:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
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   1.土地增值税入法
   2019年8月税务总局颁布《土地增值税法》征求意见稿(微信回复“土地增值税”自动获取),土地增值税正式开启从暂行条例升迁到法律的通道。虽然意见稿里面提到,
  “宜保持现行税制框架和税负水平总体不变
    但同时提到
  “对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容,进行适当调整
  “省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税”
   从法律条文来看,留给了国家和当地政府很大的后期“调控空间”,说土地增值税是深水炸弹,一点都不为过。
  2.什么是土地增值税
   土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取的增值性收入的一种税。1994年开征,源头是1993年中国出现第一次的房地产热潮,海南房价一日千里,两年翻了三倍以上,国家把土地增值税作为调控房地产调控手段之一。
    3.土地增值税征税范围
  土地增值税,顾名思义是对“土地(房地产)”的“增值额”作为征税对象的一种税,采用扣除法和评估法计算增值额,实行超率累进税率
   ①征税范围:
    1.jpg
   ②税率——四级超率累进税率
   根据增值率的高低,设定不同的税率,越增值,税率越高,税率的递增也符合它的使命。      
   ·增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
   ·增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
   ·增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
   ·增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
    增值额={转让收入(不含增值税)-扣除项目}/扣除项目

   扣除项目包括:1.取得土地使用权所支付的金额(含契税);2.房地产开发成本;3.房地产开发费用;4.与转让房地产有关的税金;5.其他扣除项目(对房企加计扣除20%)
    1.jpg
   没看懂?换个说法:
    1.jpg
   举个好简单的栗子:
   好运来公司出售一房产,销售收入为5000万元(不含增值税),房产开发成本为3000万,应交土地增值税是多少?
   增值额=5000-3000=2000万元
   增值率=增值额/扣除项目=2000/3000=66.67%   (税率为40%)
   土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%=2000*40%-3000*5%=650万元
    3.未启动的炸弹
    土地增值税初衷是抑制楼价疯涨,剑指房地产开发商,对于个人买卖房地产,最初的规定是住满三年未满五年减半征收,住满五年免征,未住满三年全额征收。
    根据《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》[2008]137号文规定,个人销售住房暂免征收土地增值税。参考《卖一套房要交多少税费》
    目前个人销售住宅性质的房产(不包括公寓、办公楼、商铺)不用交土地增值税,很多人可能对它没什么感觉,但是一调整政策改为征收,影响力就会很大。
    例1:大壮15年买了一套价值150万(增值税税率9%),95平米的精装修住宅商品房,而且是唯一住房,16年房价工作原因180万卖出,中介费1.5%。
  目前不征收土地增值税情况下要缴纳的税费:
   1.增值税及附加税
   房子95平米,是普通住宅,购入未满2年,需要缴纳增值税
   增值税及附加税=(售价全额/1.05)*(5%+0.6%)=(180/1.05)*(5%+0.6%)=9.6万
   2.个人所得税
   购入时间未满5年,即使是唯一住房,需要缴纳个人所得税,可扣减的合理费用包括买房的契税、贷款利息、装修费等
   个人所得税=(卖方收入-房产原值-合理费用)*20%
            =(卖方收入-房产原值-买房契税)*20%
            =((180/1.05-150/1.09-(150/1.09)*1.5%)*20%=6.35万
   3.契税,买方承担
   4.印花税及土地增值税,目前政策免征
   5.中介费=180*1.5%=2.7万
   6.其他费用忽略
   费用合计=9.6+6.35+2.7=18.65万
   大壮实际收益=180-150-18.65=11.35万,买房赚了30万,要交18.65万的税。
  若征收土地增值税:
   7.土地增值税
   不含税收入=(售价全额/1.05)=180/1.05=171.43万
     增值额=(销售收入-房产原值-合理费用)
      =((180/1.05-150/1.09-(150/1.09)*1.5%)=31.75万
   增值率=增值额/扣除项目=31.75/{150/1.09-(150/1.09)*1.5%}=23.42%
   土地增值税=增值额*30%=31.75*30%=9.53万
   大壮实际收益=180-150-18.65-9.83=1.52万
   150万买的房子,180万卖出去,赚了30万,税局要抽走28.48万!!一不小心,连银行利息都亏进去。

   土地增值税是未被“点燃”的税种,一旦政策有变,其影响力远远大于现在江湖上的大哥“房地产税”,可以说是对房产投资者的一大杀器。当然,牵一发动全身,未来政策如何变化,我们拭目以待。
   微信回复“土地增值税”自动获取《土地增值税法》
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评分

1

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发表于 2020-7-6 10:36:15 | 显示全部楼层
短期内看不到个人缴纳土地增值税,连个税大多都是核定征收。
发表于 2020-7-8 10:34:53 | 显示全部楼层
个人转让属于非住宅(商业用房、仓储用房、车库等)的不动产,要缴纳土地增值税【有的地方是核定征收,有的地方则不给核对,按计算结果征收】
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