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房产税—筹划与陷阱(连载2)

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发表于 2020-6-28 09:29:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
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上期《[color=var(--weui-LINK)]房产税——筹划与陷阱(连载1)》介绍到,房产税是针对房屋征收的一种财产税,自用的从价征收(税率1.2%),出租的从租征收(税率12%)。另外:

个人拥有非营业用的房产征税。

因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。

对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间产权所有人按照房产原值交税。

对按照房产原值计税的房产,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

下面从实际案例整理房产税的应用筹划

是否要设置免租期

根据规定,免收租金期间由财产所有人按原值缴纳房产税

情形一:合同设置免租期

好运来公司(一般纳税人)将原值1000万元的房产(2017年建成)对外出租,租期为三年,每年租金120万元,为了显示友好,免了对方半年的租金,则合同总金额为300万(120*2.5),并在合同中注明。

好运来公司未来三年需要缴纳的税费有:1.应交增值税=300/1.09*0.09=24.77万元(16年4月后出租不动产增值税税率9%)政策依据:《国家税务总局公告2016年第86号》“纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。所以免租期不缴纳增值税。2.应交增值税附加税=24.77*(7%+3%+2%)=2.97万元3.应交印花税=300*0.1%=0.3万(房产租赁印花税较高,税率为0.1%)4.应交房产税(免租期)=1000*(1-30%)*1.2%/2=4.2万元应交房产税(正常出租)=(300/1.09)*12%=33.03万元5.应交企业所得税=(300/1.09-(2.97+0.3-4.2-33.03))*0.25=77.3万元税费总额=24.77+2.97+0.3+4.2+36+77.3=145.54万元
情形二:合同不设置免租期,租金适当下调
上述例子,好运来公司不设置免租期,每年按租金100万收。1.应交增值税=300/1.09*0.09=24.77万元(不变)2.应交增值税附加税=24.77*(7%+3%+2%)=2.97万元(不变)3.应交印花税=300*0.1%=0.3万(不变)4.应交房产税=(300/1.09)*12%=33.03万元5.应交企业所得税=(300/1.09-(2.97+0.3-33.03))*0.25=76.25万元税费总额=24.77+2.97+0.3+36+76.25=140.29万元情形二比情形一少交税费5.25万元
对比可以总结为,修改合同规则可以避免租期的房产税征收。咋一看免租期是一个青铜,不要被上面的例子蒙蔽,它才是真正的王者,当租金较高的时候,可以适当设置免租,改为从价计征;当租金较低的时候,不设置免租期,按从租计征,可以使房产税税负合理的下降。
合同转换(业务性质转换)
房产出租我们都知道根据租金缴纳房产税,那租房子最常见是干啥?仓储!

情形一:传统房产租赁合同

好运来公司(一般纳税人)将原值1000万元的房产(2017年建成)租给大旺发公司,年租金100万元,租赁用途为仓储,应缴的税费与上述例子一样

1.应交增值税=100/1.09*0.09=8.26万元2.应交增值税附加税=8.26*(7%+3%+2%)=0.99万元3. 应交印花税=100*0.1%=0.1万元4.应交房产税=(100/1.09)*12%=11.01万元5.应交企业所得税=(100/1.09-0.99-0.1-11.01)*0.25=19.91万元 税费总额=8.26+0.99+0.1+11.01+19.91=40.27万元
情形二:房产租赁合同转换为仓储保管合同

假设好运来公司能够与大旺发公司好协商,只出租厂房放东西太费劲了,要不再给配两个人(人工费用10万元),东西放我这仓储得了。那房产租赁合同就变成了仓储保管合同,年仓储费用变为110万元。
1.应交增值税=110/1.06*0.06=6.23万元(仓储增值税税率为6%)2.应交增值税附加税=6.23*(7%+3%+2%)=0.74万元3.应交印花税=100*0.1%=0.1万元4.应交房产税=1000*(1-30%)*1.2%=8.4万元5.应交企业所得税=(110/1.06-10-0.74-0.1-8.4)*0.25=21.13万元税费总额=6.23+0.74+0.1+8.4+21.13=36.6万元
情形二比情形一少交税费3.67万元,如果出租十年税费影响就有37万了。

类似的情形也包括出租商铺合同改为代销合同,当然,所有的税务筹划都应该建立在真实的业务情况下,合法持续经营才是最重要的。
      文章末尾2.jpg

评分

1

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 楼主| 发表于 2020-6-28 13:39:50 | 显示全部楼层
,预览和实际发帖的排版不太一样
发表于 5 天前 | 显示全部楼层
改合同的话,实际上收入增加了10万,也就是客户要多出10万,现在经济形势不太好,客户不一定会为了己方税筹而买单。如果还是按照评价改合同,仓储还是按照100万不变的话,最后纳税在32万左右,节税8万左右,但是毛利润下降了10万左右还是不划算。而案例所说,节税在3.67万,毛利润下降将近5万,还是不可取。为了少量的税减少大量的利润,甚至是得罪客户划不来。方法不错,感谢教学,我也不是说方法有差,毕竟是举例说明。实际工作中我们还是要做到精细,找得到最适合的临界点。
 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
单字涛 发表于 2020-7-1 12:33
改合同的话,实际上收入增加了10万,也就是客户要多出10万,现在经济形势不太好,客户不一定会为了己方税筹 ...

是的,所有的筹划都是基于实际业务
发表于 3 天前 | 显示全部楼层
5.应交企业所得税=(300/1.09-(2.97+0.3-4.2-33.03))*0.25=77.3万元,算企业所得税的时候把房产税要纳税调增么
 楼主| 发表于 昨天 00:26 | 显示全部楼层
bysanzh 发表于 2020-7-3 09:13
5.应交企业所得税=(300/1.09-(2.97+0.3-4.2-33.03))*0.25=77.3万元,算企业所得税的时候把房产税要纳税 ...

房地产税是不需要调增的,纳税调增是指,成本费用里面,存在了税局觉得不能算是“成本费用的东西”才纳税调增,比如捐赠不是给公益机构,算到营业外支出了,但是税局觉得不是公益性机构,不算捐赠,要调增。房产税是交给国家正常纳税,不需调增,个人见解,欢迎互相探讨
发表于 昨天 21:50 | 显示全部楼层
漫说财税 发表于 2020-7-5 00:26
房地产税是不需要调增的,纳税调增是指,成本费用里面,存在了税局觉得不能算是“成本费用的东西”才纳税 ...

括号里面
应交企业所得税=(300/1.09-(2.97+0.3-4.2-33.03))*0.25 拆开之后
=300/1.09--2.97-0.3+4.2+33.03
事实上在算企业所提税的时候,计算上调增了,这个地方没看懂,我没在房产行业里做过,还请指教
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