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房产税—筹划与陷阱 (连载1)

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发表于 2020-6-27 09:23:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
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在经济大环境不乐观的时候,很多公司都在提倡“提质降本增效”,作为职能部门的财务部,合理的梳理税收情况,挖掘税收优惠政策,也是另一种形式的价值体现,今天跟大家整理下房产税的事。
一、什么是房产税
房产税以房屋为征税对象,按房屋的计税余值(从价计征)或租金(从租计征)收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税。
   房产是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。但不包括构筑物:烟囱、水塔、室外游泳池、菜窖等。
         1.jpg
二、主要税收优惠
日常对企业和个人有影响的可归纳以下四条:
1.个人拥有非营业用的房产免征税。
2.因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
    3.房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
4.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋,施工期间一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起纳税。
  三、具体征收依据
①从价计征
从价计征情况下,房产税=房产原值*(1-扣除比例)*1.2%
对于没有出租的房产,实行从价计征,由计征方式可以看出,关键是确定房产原值及扣除比例,总结关键节点如下:
1.扣除比例幅度为10-30%,各地规定扣除比例不一致
2.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。(凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。)
    3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
4.更换房屋附属设施和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;
5.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值交税。
    6.对按照房产原值计税的房产,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
②从租计征
出租的房产,房产税=租金*12%(个人出租4%)
四、筹划与陷阱

根据规定,独立于房屋的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入房产原值计征房产税,可总结如下:
   2.jpg
从房产余值范围,我们在建造规划是,把能与房屋分割的尽量分割,如建造低下停车场,改为露天停车;室内游泳池,改为露天游泳池;土地成本进项精确的划分,归属于房屋部分才计入房产余值,这些是可控范围可筹划点。

同时房屋附属设备需要纳入余值范围,如果单单的根据账面“固定资产-房屋”进项缴纳房产税,不知不觉就会少缴,一般附属设备的价值总额也是不低,几年下来稽查被“翻旧账”,影响可就大了。(未完)
文章末尾2.jpg

评分

1

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发表于 2020-6-28 15:58:56 | 显示全部楼层
土地价值计入房产原值中构成的重复征税,因土地使用权已经按面积计征土地使用税,再计入房产从价计征房产税是一条牛剥二次皮!
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