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[企业所得税] 投资性房地产是否可以在企业所得税前扣除折旧(炒冷饭)

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发表于 2020-5-13 17:52:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 roadman_0001 于 2020-5-15 21:07 编辑

投资性房地产是否可以在企业所得税前扣除折旧?
先不谈结论。
以下部分观点来自网上,不是为了抄袭。
一、假设A工厂建造出10,000.00万元成本的建筑物,从投入使用开始就对外出租,假设每年正常市场租金收入1000万元左右,同时会计上确认为以公允价值计量的投资性房地产,20年后该建筑物退役,如果每年不在所得税前计算扣除折旧额,会导致该建筑物从建成开始到退役前,其建筑成本10,000.00万元没有1分钱在所得税前扣除,但是每年的租金收入都在申报缴纳企业所得税,这显然对企业税负不公平,也不符合常识性原理。有专家认为,可以在第20年退役时,把投资性房地产按资产报废在企业所得税前扣除;但是,退役时,企业已经没有收入,资产损失税前扣除有何意义?
二、企业所得税法第八条,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。取得租赁收入的投资性房产,难道其折旧不属于“与取得租赁收入相关的合理支出”吗?
三、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十七条规定:“企业所得税法第十一条所称固定资产,是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”
用于出租的投资性房地产(房屋),完全符合企业所得税法实施条例第五十七条的规定,可以在企业所得税前扣除折旧额。
四、税法也不能突破一般做人的道理
用于出租的房屋,由固定资产转入公允价值计量的投资性房地产,只是改了一个会计名称而已,税法有其自身的理论体系,改变会计名称丝毫没有改变资产耗费的原有特征,怎么就不能扣除折旧了?张三今天在派出所改名为李四,人还是原来那个人,改名后就不准李四吃饭了?
五、问:以公允价值模式计量的投资性房地产,在会计处理中不对房屋或土地使用权计算折旧或摊销,是以该资产公允价值的变 化计入公允价值变动损益。在税务处理时能否允许计算折旧或摊销从税前扣除?
答:考虑到以公允价值模式计量的投资性房地产是企业的投资资产,不属于消耗性资产,不需要通过折旧或摊销的方式予以补偿,因此会计核算不计算折旧或摊销。在税务处理时遵从会计处理方式,按照 15 号公告第八条的规定,以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。
解析:对于这个问题,是一个早就存在的税务争议问题。
先说说回答的本身,说“投资性房地产是企业的投资资产,不属于消耗性资产,不需要通过折旧或摊销的方式予以补偿,因此会计核算不计算折旧或摊销”。这句话是存在问题的:
1.既然投资性房地产是企业的投资资产,前面才说了采用成本模式计量的投资性房地产折旧或摊销就可以扣除,难道前面以成本模式计量的投资性房地产就不是投资资产了?是不是有点自相矛盾呢?税法上好像从来也没有规定,投资性房地产就属于投资资产。《企业所得税法实施条例》第七十一条规定,企业所得税法第十四条所称投资资产,是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。投资性房地产有债权性投资和权益性投资的成份吗?因此,此处北京市税务局说投资性房地产属于投资资产,显然与法不符!
2.投资性房地产,既包括建筑物,也包括土地使用权;既可能是为了赚取差价,也可能是为了赚取租金,或者兼而有之。如果仅仅是土地使用权,如果说不属于消耗性资产,也许还说的过去,但是出租的房屋难道就没有一点“消耗”吗?其实,土地使用权更加说不过去,土地使用权是法定年限,过一天少一天,每天都在消耗。
六、以小人之心度君子之腹
假洋鬼子是不是越来越多?也许不能用美欧的财税政策来绑架中国的财税政策。同样是房地产,他国可能是土地私有制,土地可能是所有权,土地年限可能是永远,可能称得上非消耗性资产。我国至少目前工业用地一般50年,商业用地一般40年,东施效颦不一定好。






发表于 2020-11-19 16:44:27 | 显示全部楼层
会计处理上,(1)为什么要搞一个投资性房地产?其他固定资产出租的,是否也要搞个投资性固定资产?
(2)为什么要把租赁的房地产界定为投资性房地产?而且规定不计提折旧,是因为按公允价值计量后,成本费用能够准确地计量了吗?显然不是!(3)会计处理上都不认为投资性房地产有成本费用的支出,为什么税收上可以扣除?
发表于 2020-11-25 10:08:12 | 显示全部楼层
冷饭不冷
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