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[会计实务] 房企不容小觑的开发间接费,财务要小心可能带来的涉税风险

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发表于 2020-1-13 09:57:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
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房地产企业的六大成本中,好像最不起眼的,当数”开发间接费”,它像一个可以包罗万象的收纳箱,貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收,当然,它作为开发成本的明细科目,由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策,因此一般也就成为税务机关关注的重点。如果企业人员对“开发间接费”核算界限不清晰,后期清算时,税务机关无法分清的支出,将会从成本中剔除,造成开发成本金额减少的账失。
一、开发间接费的定义
开发间接费是企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出,它呢就类似于生产型企业的制造费用,可以理解为“成本中的费用和费用中的成本”。在核算中,开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
二、开发间接费的入账依据
在企业账务处理中,最容易将开发间接费同管理费用相混淆。那么他们两者的区别关键在于如何理解开发间接费的含义,在实际操作过程中,也有的企业按这样的标准来划分:项目部发生的管理费用计入开发间接费,公司总部发生的管理费用计入期间费用。
但在很多时候,开发间接费同管理费用的界限并不是那么清楚,很多房地产企业在核算开发间接费时不知所措,一般会形成以下三个误区:
误区一:当然是希望能够增加成本,凡是感觉能够计入成本的,均统统不加区分的计入开发间接费科目中,享受加计扣除的优惠政策,认为对最终的项目清算有利。因此在划分管理费用或者开发间接费时,人为有意地将费用更多的计入开发间接费,即将费用转移到成本中去。
误区二:由于地产企业在预收阶段,需要根据预计毛利率预缴企业所得税,但由于企业当期的费用金额较小,企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税,随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去。
误区三:由于某些企业财务人员秉乘“谨慎性原则”,担心税务机关的检查,也担心涉税风险殃及个人的职业风险,将本该计入开发间接费的也不敢计入,即将成本转移到管理费用中去。
其实,以上三种操作误区,都存在涉税风险,关键在于企业财务核算能否提供具有说服力的依据。
比如,在我们接触到的地产企业中,将一些人员的工资、办公费、福利费、差旅费等计入开发间接费,将一些车辆的汽车费、折旧费等也计入开发间接费中,但是哪些人员属于工程部人员,哪些车辆归属于工程部使用,并未见企业下发相关文件明确归属,这样,就容易造成开发成本和期间费用核算混淆,界限不清晰的问题。
建议:企业应尽快完善组织架构,在架构中正式设立项目部,划分人员,划分资产,界定设立项目部时间,并以企业内部正式文件的形式将其明确。这样一来,企业凡是为项目工作的人员均可进入项目部工作,同时为项目服务的资产也可以名正言顺地计入项目部的固定资产计提折旧,开发间接费和管理费用的划分标准自然就一目了然,也不存在后期和税务机关发生争议,使企业开发成本金额受损的问题也迎刃而解了。
三、开发间接费中特殊的营销设施建造费的核算风险
房地产企业由于出于营销和宣传的需要,通常会设立售楼部作为销售场所,并建设样板间供客户参观。根据国税发2009年31号文 件中,在开发间接费核算中增加了营销设施建造费的内容,但在实践中,售楼部和样板间的建设情况较复杂,那么财税处理也各不相同,针对以下几种常见情况的售楼部和样板间的财税处理作一说明。
1. 在开发项目范围内建设的临时性售楼部和样板间
临时性售楼部和样板间作为临时建筑,通常仅在销售阶段存在,项目销售结束后一般就会自行拆除。这就属于我们开发间接费二级科目下设置的三级明细科目营销设施建造费,当然售楼部的建造费用、样板间的装修费用都可以在此明细科目中核算。
2. 在开发项目范围外建设的售楼部
由于售楼部在开发项目范围外建设的,通常并不是临时建筑,而是具备别的功能或性质,因此不能作为营销设施建造费在成本中列支。
3. 在开发项目范围外租用场地组建的售楼部
那么售楼部既然是租用,严格来讲,发生的租赁费用和装修费用应作为企业的销售费用进行核算,不能做为建造成本,也不得计入开发间接费中。
4. 在开发项目范围内利用会所等配套设施组建的售楼部
有的地产企业会先建设会所,然后利用会所直接组建售楼部,在会所中搭建样板间。等到项目销售完成后,会所就会拆除样板间,恢复会所原有设计功能。这类售楼部由于就建设在会所中,因此核算一般不作为营销设施建造费,而是作为公共配套设施费进行核算。但样板间搭建费用和精装修费仍可以作为营销设施建造费进行核算。
因此通过以上分析,大家千万不能小觑开发间接费,可以计入该科目核算的成本费用类支出,一定要完善相关证据链条,为自己的核算工作提供有力依据。当然,不属于该科目核算的,一定要进行正确的账务处理,以免造成混淆,殃及池鱼!

本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦

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发表于 2020-1-14 00:06:38 | 显示全部楼层
谢谢分享。
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