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[会计实务] 购买写字楼自用、出售、出租,放公司名下还是老板名下?区别太大

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发表于 2019-12-13 09:39:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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目前很多私营企业在购买写字楼的时候,都在权衡一个事情:购买写字楼后期用于自用、出售、出租的情况下,放公司名下好,还是老板名下好?这三种情况下,税负区别大吗?今天通过案例的形式分析一下。
一、 “自用”情形下的涉税分析
1、“公司”购买办公楼自用
假设公司花了1000万购买写字楼自用,购买写字楼自用放到公司名下要交什么税?按目前的政策,主要涉及的是房产税和土地使用税,(城镇土地使用税涉及金额小,实务中难以缴纳,本文忽略,不予考虑。)那么,只需要每年交纳96000元的房产税即可。而且按照房产税的纳税时间规定,可以分两次缴纳房产税,缓解公司的缴税、资金占用压力。另外购买的房产取得的增值税进项税还可以一次性抵扣,折旧费用在缴纳企业所得税时,税前可以扣除。折旧抵税作用不可小觑,站在财务管理角度来看,在抵消缴纳的房产税后,实际上企业是从26年后才开始真正缴税的。计算过程如下:
(1)以公司名义购买写字楼缴税计算:
1000万×(1-20%)×1.2%=96000元/年
抵消企业所得税:1000万×25%÷96000=26年
(假设按照无残值下,折旧总计可抵所得税为250万元,抵消每年房产税9.6万,大概可抵26年)

2、“老板”购买办公楼自用
假设老板从公司借款1000万购买写字楼,放到老板个人名下,要交什么税?首先假定老板借款当年没有偿还这笔借款,需要交一道视同分红的个人所得税,200万元;老板购入房产后出租给公司使用,假定每月的租金是10万元,一年是120万元,一个年度内需要缴纳税费33.7万元,而且此种情况下,相关的税费一般需要一次性缴纳,购买房屋的增值税进项税不能抵扣,房子的折旧也不能税前扣除,没有任何可以抵消税款的余地。经计算,大约23年后,缴纳的税款的金额就可达到1000万元。也就是说,交税的钱基本上可以再买一套1000万的写字楼了。计算过程如下:
(2)以老板个人名义购买写字楼缴税计算过程:
借款视同分红,个税:1000万×20%=200万
租给公司假如每月10万,一年120万,个税120万×(1-20%)×20%=19.2万元
房产税120万×12%=14.4万元,印花税120万×0.1%==0.12万
合计:200万+19.2万+14.4万+0.12万=233.72万元
年限折算=(1000-200-0.12)÷(14.4+19.2)=23.8年
(假设需缴纳税款总额为1000万,款,减除一次性缴纳的税款个税和印花税后,剩余部分在按年缴纳的房产税和个税之间平均,23年后交税金额可达1000万。)
由此看来,如果公司购买写字楼“自用”,从以上的计算中,便可以得出结论:购买写字楼应放到公司名下还是老板名下,区别太大! 放到公司名下比放在老板名下,划算的多。
二、“出租”情形下的涉税分析
假设老板计划花费1200万元来购买一栋写字楼,并且准备长期持有用来出租,赚取租金,按照当地的市场行情,每年可收取120万元的租金。那么,购买时放到个人名下还是公司名下?哪个更划算?
1、“公司”购买办公楼出租
假设购买写字楼放到老板名下,怎么交税?就目前税收政策,放到个人名下,会涉及增值税,有房产税,有印花税,还有个人所得税。在出租的情况下,合计每年要交26.46万元,计算过程如下:
(1)放到个人名下缴税:
①增值税,租金未超过10万元的免征
②房产税,120万×12%=14.4万元 减半征收7.2万元(暂不考虑城镇土地使用税)
③印花税,120万×0.1%=0.12万元 减半征收0.06万元
④个人所得税,(120万-120万×20%)×20%=19.2万元
合计缴税26.46万元

2、“老板”购买办公楼出租
假设购买写字楼放到公司名下,公司是小规模纳税人,房子的折旧按20年摊销,每年摊销60万元,税又应该怎么缴纳?就目前税收政策,会涉及到增值税,房产税、印花税、企业所得税,另外如果是说把剩下的利润再以分红的形式分给老板,还需要缴纳个人所得税,计算过后合计交税需要缴纳税款19.92万元,计算过程如下:
(1)放到公司名下(假设只有房子的折旧,按20年摊销60万元)缴税:
①增值税,每月租金未超过10万元免征(没有其他收入)
②房产税,减半征收7.2万元(暂不考虑城镇土地使用税)
③印花税,减半征收0.06万元
④企业所得税要扣掉费用后征税,[120万-折旧费60万-税费(7.2+0.06)]×20%×25%=2.64万元
⑤再把利润以分红的形式给李总需要缴纳个税,(120万-折旧60-房产税7.2-印花税0.06-企业所得税2.64)×20%=10.02万元
合计缴纳税款19.92万元
从以上的分析中可以看出,在充分利用小规模纳税人优惠政策的情况下,持有的房产用于出租放到公司名下,要比放到个人名下,缴纳的税费要少。
另外,资产规模与收益一般是成正比,接下来我们假设资产和收益同比例放大的情况下,在不享受优惠政策的情况下,税费情况会如何变化?我们也来做一下分析。假如将购买的房产价值,放大十倍,放大到1.2个亿,按照市场行情每年收取租金1200万元情况下,涉税情况又该如何?
1、“老板”购买办公楼出租
首先来看,将房产放到个人名下,税怎么交?经计算,每年缴纳税费合计295.46万元,综合税负率,在25.59%左右,计算过程如下:
(1)放到个人名下缴税
①增值税,(1200/(1+5%))×5%=57.14万元(不考虑附加)
②房产税,(1200/(1+5%))×(1-20%)×12%×50%=54.86万元(暂不考虑城镇土地使用税)
③印花税,1200×0.1%×50%=0.6万元
④个税,(1200/(1+5%))×(1-20%)×20%=182.86万元
合计缴费295.46万元,综合税负率295.46/(1200/(1+5%))=25.59%
2、“公司”购买办公楼出租
再来看看,将房产单放到公司名下,按20年折旧,每年折旧费用600万元,那这款税又怎么交? 经过计算,共计缴纳税款金额为363.58万元,综合税负率为27.8%,计算过程如下:
(1)放到公司名下缴税(按照20年折旧每年摊销600万元)
①增值税,1200万/(1+9%)×9%=99.08万元(暂不考虑附加,而且前十年不用缴纳增值税)
②房产税,1200万/(1+9%)×(1-20%)×12%=105.69万元(暂不考虑城镇土地使用税)
③印花税,1200万×0.1%=1.2万元
④企业所得税,[1200万/(1+9%)-折旧600万-房产税105.69-印花税1.2万]×25%=98.51万元
⑤再把利润以分红的形式给李总需要缴纳个税,[1200万/(1+9%)-折旧600万-房产税105.69-印花税1.2万-企业所得税98.51万]×20%=59.1万元
合计缴税363.58万元,综合税负率27.8%
虽然从以上的计算的结果来看,在不考虑增税抵扣的情况下,将房产放到公司名下出租的综合税负率要比放到个人名下的综合税负率要高出3.2%个百分点。也就是说将房产放到公司名下,要比放到个人名下,缴税要缴的多。但是如果将房产放到公司名下出租时,购置的增值税进项税可以抵扣,最少十年内不用缴纳增值税,可以省税990.83万元,计算过程如下:
(1) 增值税进项税可以抵扣节税=1.2亿/(1+9%)×9%=990.83万元
3、将购置房产放置一人有限公司
假设在购买房产时,将这个资产放到老板新成立的一人有限公司后,由一人有限公司持有房产用于出租,赚取收益。另外如果赚取的租金,不直接用于分红,而是利用利润留存进行其他项目投资,就可以避免了缴纳个人所得税的问题,这种情况下就可以延缓了缴税的时间,增强企业自身在市场变化中抗击风险的能力。另外伴随着国家税制改革,减费降税成为我们未来税制改革的主题,各种减税降费的新政是层出不穷,那么,延缓缴税在一定程度上可以充分享受税收改革带来的红利。
所以,如果放到个人名下,所有的税费必须当时就应该缴纳,放到公司名下,可以延缓缴税的时间,有足够的时间来处理税务问题,会有更好的节税效果。
因此,我个人认为,购买写字楼用来长期租赁的情况下,放到公司名下,仍然要比放到个人名下更划算更有利。
三、“出售”情形下的涉税分析
如果购买写字楼用于后期出售赚取差价,是放到公司名下,还是放到个人名下?哪个更划算?按照目前税收政策,购买写字楼用于出售赚取差价,在交易环节,不论是放到个人名下还是公司名下,都涉及增值税、印花税、土地增值税和所得税。但是如果放到公司名下,缴完了企业所得税后,还要缴纳一道个人所得税,因而将购买的写字楼放到公司名下,比个人名下多交一道企业所得税。
所以,将购买的写字楼用来投资赚取差价的情况下,最后利润分配到个人手中时,放到公司名下,要比放到个人名下,要多交一道企业所得税。
因此,我个人认为,购买写字楼投资赚取差价收益的行为,放到个人名下,要比放到公司名下更省税更划算。因为对于单一的投资行为而言,目的很明确,就是为了赚取差价,放到个人名下处理更节税。但是,需要注意的一点是,在实务操作中,公司的情况相比个人的情况要复杂得多。比如公司亏损较大的情况下,可以有效地利用亏损减少缴纳企业所得税等等,再比如说,某些地方对于此出售赚取差价的行为有核定征收个人所得税的政策等,这些情况下,另当别论,因为相关的税费缴纳的情况,会随着相关条件的变化而变化。
所以,实务中,切记不可生搬硬套,要用变化的财务思维去处理,不可用固化的方式去解决。这也是我们做财务在企业存在的价值所在。很多时候,面对较为复杂的市场情况,一项经济行为不是独立存在的,比如虽是投资行为,但是必须持有一段时间后再出售,在持有期间有可能自用,也有可能是出租,或者说在购买时计划是自用,但是后续经营意图可能会发生变化,有可能是出租或出售的,这种情况在实务中经常发生。
因此,面对这种经营行为的不确定性,为了稳妥起见,公司在购买写字楼时,可以考虑为此房产单独设立一个有限公司进行处理,会更加节税,对未来的用途改变的适应性更强,具有很大的可操作性。
最后,我们总结一下,购买写字楼,是放到公司名下?还是放到个人名下?哪种方式更省税更划算?我们的结论是:
(1)当我们购买写字楼自用和出租的情况下,一般将房产放到公司名下,更省税更划算。
(2)当我们购买的写字楼用于出售赚取差价时,一般将房产放到个人名下,更省税更划算。
(3)当我们购买的写字楼未来规划用途不清楚的情况下,面对这种经营行为的不确定性,我们可以通过单独成立的一个有限公司来购置该资产,可操作性更强,更加稳妥一些。

本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦

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发表于 2019-12-14 11:34:58 | 显示全部楼层
发表于 2019-12-15 22:01:27 | 显示全部楼层

发表于 2019-12-16 09:32:49 | 显示全部楼层
租赁给公司未考虑到公司租赁费用企业所得税抵税效果。
发表于 2019-12-16 14:06:00 | 显示全部楼层
发表于 2019-12-16 14:06:41 | 显示全部楼层
发表于 2019-12-16 14:26:04 | 显示全部楼层
有一点没有讲到,很多城市,个人持有写字楼土地增值税是核定征收的,比记账征收低很多。
发表于 2019-12-16 22:26:09 | 显示全部楼层

有没有比较公司是购买大楼划算还是每年支付租金划算的对比
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