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[会计实务] 西游公司资本交易税事-以房地产对外投资

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发表于 2019-11-8 17:48:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
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西游公司资本交易税事-以房地产对外投资

文/左岸金戈



一:引子
接上篇,小明接到沙和尚的电话,第二天就赶到了沙河地产公司。话说沙和尚最初在工地干起,以其老实本分,吃苦踏实的作风,赢得不少老板的认可,后来有包工头给他一些工程,慢慢沙总从包工头越做越大,发展了这么多年干起了房地产开发商了。自从准备西游公司时,沙僧就主动说把公司放在流沙河一代,一则流沙河属于一带一路规划范围内,未来可能无论是经济上还是税收上都会有很多支持,二则毕竟曾经的西游F4团队要开始在资本市场上打怪兽了,选址在自己的房产这边,对于自己的商品房销售,是一种有力的推销。是啊,岁月是把杀猪刀,八戒还是那头点子多的猪总,而在商场中改变最多的是沙和尚吧,商业让他改变了以前那种傻傻的样子。也难怪当时唐僧在选西游公司总经理时大力举荐沙僧呢。

其实沙总打完电话后,小明当天下午就和沙河地产财务经理沟通了这个事情,相关数据和分析(沙河地产公司准备以评估作价200万的商品房投资入股西游公司),小明已经有个大概一个眉目了,按照小明的意思,写个分析报告发个邮件给沙总也是可以的,可是沙总是个较真和认真的人,你要是不去现场,沙总会感觉不踏实。

二:税事

去到沙河地产公司,小明被请进了大会议室,小明一看还是地产公司阔气啊,这个沙总说的小会议室,简直就是电影院啊。看到大大的投影屏幕,小明内心觉得,还好自己之前把沙河地产投资的事情,已经写了个简单的WORD文档,虽然PPT是不可能做的。沙总对财务经理说:“小刘,你把相关情况给小明经理介绍一下”,小明接上话:“沙总,我之前和刘经理沟通了,这样吧,我之前简单写了个分析报告,你看我把他投影出来,我一边讲您一边指正”。

在讲之前,小明顿了顿嗓子,然后说:“沙总,我没时间做PPT,就是一个简单的WORD文档,而且专业术语比较多,可能需要耽误你一些时间”。沙总说:“没事,我请你过来就是要好好给我讲讲这些知识,再说了,你也别小瞧我这个老粗,我搞这个地产这些年,也自学了不少财税知识,如果还有搞不懂的我等你讲完在问你”。


沙河地产税负分析

1:增值税方面

A: 政策:《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时,第十一条规定,有偿,指取得货币、货物或者其他经济利益。对于本案中A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”,属于销售不动产行为,应缴纳增值税。

B: 增值税分析
沙河公司为增值税一般纳税人,适用税率9%,开发产品含税价为200万,对应的开发产品成本120万,假设对应的允许扣除土地价款为10万(含税)。

会计处理
借:长期股权投资  200万
贷:主营业务收入183.49万
应交税费-应交增值税 16.51万

借:主营业务成本 120万
贷:开发产品  120万

对应的允许扣除土地价款为10万(含税),会计处理:
借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)0.83万(10/1.09*6%)
贷:主营业务成本    0.83万

备注:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%),销项税额=销售额×9%。所以销项税额=(200-10)/(1+9%)*9%=15.68万。按照以上分录16.51-0.83=15.68万,和直接计算一致。

讲到增值税这块业务时,沙总完全没有任何压力,看来房地产营改增,沙总对这块也是学习过啊。


C: 土地增值税方面

1政策:《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号):“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”

2分析:也就是沙河地产公司不适用57号文,属于土地增值税征税范围,需要按照规定计算土地增值税。此文主要谈资本交易税收,所以就假设相关数据来举例土地增值税如何计算了。


D: 所得税方面
1政策:企业将开发产品用于投资的行为,根据企业所得税法实施条例第二十五条和(国税发〔2009〕31号文件)第七条,都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。非货币性资产出资,再根据财税[2014]116号文件,“居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。”


2分析:会计处理如上,此处就不重复了。税法上的所得=公允价值-计税基础=200/1.09-120=63.48万。

年度
账面所得
纳税调整
税收所得
投资计税基础
2019
63.48
--50.6
12.88(64.38/5)
132.88(120+12.88)
2020
0
12.88
12.88
145.76
2021
0
12.88
12.88
158.64
2022
0
12.88
12.88
171.52
2023
0
12.88
11.96尾差
183.49
合计
63.48
0
63.48
/


E: 印花税

企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移,根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税,投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额,沙河地产公司需缴纳印花税0.1万元(200×0.5‰)。假设双方合同分别注明不含税金额和增值税额,则沙河地产公司需要缴纳印花税0.09万(200/1.09*0.5‰)

小明讲完关于沙河地产公司涉税分析时,话说沙总并没有打瞌睡,相反还在不停做笔记,据说沙总做了这多年老板,耳濡目染对于财务和税务多多少少还是有一些了解的,尤其地产行业税费又是其重要支出。而且还对小明刚才讲的几个问题,提出了一些问题,对此小明都一一给了回复,同时对于具体涉及到沙河地产当地主管税务机关的政策,小明也请教了在现场的沙河地产财务经理。

沙河地产财务经理似乎以为这就讲完了,小明给沙总说:“上次唐总说,以后西游公司各方面的事情,您是总经理,说要多想您汇报,这样吧,我把您这个业务涉及到西游公司的税费也做一下汇报吧”。沙总一听也行,示意小明继续讲解。


被投资企业西游公司税负分析


A: 印花税

企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移,根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税,投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额,公司需缴纳印花税0.1万元(200×0.5‰)。假设双方合同分别注明不含税金额和增值税额,公司需要缴纳印花税0.09万(200/1.09*0.5‰)


B: 契税

契税暂行条例细则第八条规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人,因此,以房地产投资入股,按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。具体税率各地规定可能存在差异,具体以当地为准。

C: 房产税及城镇土地使用税
如果沙河公司对外投资的房产已做权属变更,即房屋的产权已归西游公司所有,因此房产税和城镇土地使用税应该西游公司按照规定缴纳


小明在给沙总汇报的过程中,由于手机调为静音了,刚讲完拿起手机,发现手机上有几个未接电话,都是八戒老总打过来的,看来又是什么火急火燎的事情,欲知后事如何,请听下回分解。



三:分析总结
自行开发房地产投资税负分析表
税种
是否征税
征税条文
是否优惠
优惠条文
增值税

暂行条例、36号文等
企业所得税
企业所得税法及实施条例
财税〔2014〕116号国家税务总局公告2015年第33
土地增值税


土地增值税暂行条例
财税〔2018〕57号
投资方或被投资方只要一方是房地产开发企业则不适用优惠
契税
受让方,契税暂行条例
2008年17号文
印花税
交易双方,印花税暂行条例

个人所得税
个人所得税法及条例
财税〔2015〕41号
国家税务总局公告2015年第20号


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发表于 2019-11-11 15:16:18 | 显示全部楼层
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