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【案例解析】新租赁准则下出租人对经营租赁的财税处理

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发表于 2019-11-8 14:18:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
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案例解析新租赁准则下出租人对经营租赁的财税处理
彭怀文
本微信公众号昨天写了一篇在适用新《租赁准则》下承租人对原经营租赁财税处理的问题,应读者要求,今天就写一篇出租人财税处理的。
对于经营租赁,对于出租人来讲,新旧《租赁准则》变化不大,二者对比如表-1:
1.png
【案例】某房地产公司与甲公司,在2018年12月31日签署了一份写字楼的租赁合同。合同约定:租赁期限5年,从2019年1月1日起;每年租金100万元(不含税,含税105万),租金按年支付,租金每年12月31日前支付。租赁期满,甲公司需恢复租赁场地原貌。
某房地产公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介费用3万元,房屋中介公司提供了普通发票。
某房地产公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00万元。
该房地产公司是一般纳税人,出租的写字楼属于自己开发的老项目,对外出租适用简易计税。假定出租的写字楼每年度应计提折旧30万元(符合税法规定)。
问题:房地产公司2019年度的财税处理(适用新租赁准则)
解析:
1.会计处理
(1)2019年1月支付初始直接费用
根据新准则规定,出租人因出租而发生的初始直接费用,在发生时应先予以资本化,然后在租赁期间合理分摊。
借:长期待摊费用  3.00万元
贷:银行存款  3.00万元
(2)2019年12月收到租金,确认收入:
借:银行存款  105.00万元
贷:主营业务收入  100.00万元
    应交税费—简易计税  5万元
2020年以及以后租赁期间收到各年租金时也做上面相同分录,不再赘述。
(3)初始直接费用的分摊
假定该房地产公司对租金收入采取直线法确认,则初始直接费用也应采用直线法。
每年应分摊的金额=3万元/5=0.6万元
借:其他业务成本  0.6万元
贷:长期待摊费用  0.6万元
(4)租赁物折旧
出租的房屋属于固定资产,出租期间并不改变其原来的折旧政策,房屋折旧属于房屋出租取得租金收入的成本。
借:其他业务成本  30万元
贷:累计折旧  30万元
(5)出租房屋缴纳房产税
租赁期间的年度内房产税,按照租金收入的12%计算缴纳,每年应交房产税=100×12%=12万元。
2019年收到租金后:
借:税金及附加  12.00万元
贷:应交税费——应交房产税  12.00万元
2.税务处理及税会差异分析
(1)初始直接费用
出租房屋支付的中介费等初始直接费用3万元,会计处理是把其进行了资本化处理,只是分摊了一部分计入2019年度损益,而税务方面是可以税前扣除的,因此2019年度需要进行纳税调整,调减应纳税所得额。以后租赁期间会计处理分摊的初始直接费用,税务处理已经在租赁开始的2019年度进行了税前扣除,需要进行纳税调整,调增应纳税所得额。
(2)租金收入
该案例的租金收入,税务处理与会计处理是一致的,没有税会差异。
(3)折旧
租赁期间计提的折旧金额,都可以在税前扣除,无税会差异,不需要进行纳税调整。
(4)房产税
租赁期间依照租金计算缴纳的房产税,都可以在税前扣除,无税会差异,不需要进行纳税调整。
(明天继续分享新《租赁准则》相关内容——融资租赁的财税处理,敬请关注!)


发表于 2019-11-8 14:49:54 | 显示全部楼层
谢谢分享。
发表于 2019-11-12 11:45:50 | 显示全部楼层
讲解清晰易懂,谢谢楼主
发表于 7 天前 | 显示全部楼层
好好学习,天天向上
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