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[会计实务] 案例分析:企业经营模式选择不当带来的税务问题

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发表于 2019-8-5 09:43:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
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有一客户大课诊断的时候来找我,说他们公司通过招拍挂拿了四块地,每块地都是净地出让,但是公司拿来地之后,不像其他房地产开发公司那样,建设后进行销售,而是用于安置周边的城中村拆迁户,并且用对于不要房子安置的,还拿出真金白银进行补偿。是的,你没有听错。事情就是这样真实的发生了,老板是雷锋吗?老板是大慈善家吗?都不是。


安置房已经全部交付,现在税务局要求他们按照市场价确认收入,并且缴纳相关的税费。财务人员和老板都坐不住了,这不派财务人员来向我咨询以下问题:税务局的处理是否合理?如果税务局说的合理,那么需要缴纳哪些税?怎样处理能不交税?
经过深入了解才知道,原来这家公司是一家国有企业,是市政府下面的城投企业的全资子公司,他们的职责就是替政府作土地一级开发。因为政府木有钱作这些事情,所以将这个艰巨的任务交给了这个孙子公司。而这个孙子公司自己也没有钱,那么怎末办?只能银行贷款,但是银行贷款需要有资产抵押呀。所以他们就想了这样的办法,把土地招拍挂到自己名下,这下有资产了,就可以抵押贷款了。然后用贷来的款建设安置楼,支付拆迁补偿款。本来想着是为政府做事情,没想到会招来税收的风险问题。


那么针对他们的情况,我们先来回答他的第一个问题。
安置房要不要视同销售,如果视同销售要交哪些税?
安置房视同销售的关键点为:安置房归属、安置房性质和安置房移交时间三个关键要素。
安置房视同销售的最关键要点在于安置房是否属房地产公司所有?判断归属的要素是两个:安置房土地是否属于房地产公司,安置房报建手续是否属于房地产公司。
如果安置房土地和报建手续均属于房地产公司,应认定为安置房属于房地产公司所有,无偿移交必须视同销售;反之,如果土地和报建手续不再房地产公司名下,如在城改办名下,则不需要房地产公司视同销售。
如果不需要视同销售,则安置房仅仅是房地产公司出资建设,应将所有安置房支出直接计入旧城改造项目开发土地的土地成本,通常使用的科目为:“土地成本—回迁房建造成本”。
如果需要视同销售,则安置房应先进行成本核算,完工后移交时做视同销售处理,计入收入的同时计入开发成本—拆迁补偿安置房即可。
安置房视同销售的另外一个重要问题是价格的判断,判断标准和次序如下:
(1)如果安置房土地为划拨性质,房屋不是独立产权也不能正式网签,应按照组成计税价格座位视同销售计算标准,具体公式为:
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
(2)如果安置房土地为出让性质,房屋为独立产权且可以网签,应按照商品房市场价格计算。实务中按照以下标准:
——按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
——按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
安置房视同销售的时间节点应为房屋所有权与控制权发生转移的时间节点为标准,即交付或移交给政府或被补偿人的时间。
因此,因为安置房的土地在该企业名下,且建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证都在该企业明下,因此必须视同销售。税务局的认定是合理的。


那么第二个问题,交哪些税?
房地产开发并企业销售,要缴纳以下税费:
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。由于该项目属于安置房,因此只需要在房屋交付环节计算缴纳增值税,不需要预缴增值税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。该项目不需要预缴税款,只需要在交房环节根据缴纳的增值税计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
3、土地增值税
土地增值税和增值税一样,也分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳税款。该项目属于安置房,没有预售环节,因此只需要在交房后进行土地增值税清算缴纳税款。
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5‱
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
该项目属于安置房,没有预售环节,因此只需要在交房后进行企业所得税清算缴纳税款。


第三个问题,如何不交税。
针对目前已经建成交付的安置房,无法做到不交税,只能在后期的经营中设置合理的经营模式来规避这种税务风险。那么最好的方式就是企业与政府签订委托代建协议。委托代建可以规避以下税费:不取得土地使用权,不用缴纳取得土地环节契税;不取得土地使用权,开发期间不用缴纳土地使用税;不涉及房屋销售业务,不需要缴纳“产权转移数据”印花税;不涉及房屋销售业务,不会产生土地增值,不需要缴纳土地增值税;不涉及房屋销售业务,不用交销售不动产增值税,只按照代建手续费缴纳增值税。
那么确认“委托代建”行为必须符合以下条件:
1、与委托方事前签订委托代建合同;
2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续;
3、不以受托方名义办理竣工决算;
4、与委托方不发生土地使用权,产权的转移。
只要同时符合上述条件的,对房地产企业接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,就可以按“服务业——代理业”征收增值税,增值额为向委托方收取的代建手续费。
总结,作为协助政府作土地一级开发整理的房地产企业,一定要理顺经营模式,以免带来不必要的税务风险。

本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦


评分

1

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发表于 2019-8-8 11:15:53 | 显示全部楼层
学习了
发表于 2019-8-9 17:35:00 | 显示全部楼层
融资目的成立的公司导致了税务风险。
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