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[会计实务] 房企买房送车位促销活动敢不敢做?

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发表于 2019-6-21 10:28:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 财税聚焦 于 2019-6-21 10:30 编辑

房地产企业销售商品房常常会有诸多促销活动,但很多促销活动可能引发涉税风险,我们来看看一个典型的买房送车位案例吧。
案例
我公司计划推出买房送车位活动,房子报价100万,车位报价15万,如果买房就送一个车位(车位没有产权属于配套车位),请问这样操作有什么问题?

一、买房送车位是不是视同销售?
增值税、土地增值税和企业所得税相关文件都有关于商品房视同销售的规定,如果将企业产品或者资产对外无偿赠送,必须视同销售缴纳各种税收。
但此赠送非彼赠送,买房送车位并非视同销售中界定的无偿赠送,而是一种特殊的促销手段,而且拿到车位的前提是买房子,这本质上应该属于捆绑销售。
如果界定为捆绑销售,当然应当理解为业主花费100万元买了房子+车位,财税处理应当将100万元在房子和车位之间进行分割,分别进行处理。看起来好像说到这里问题就解决了,但实务中出现了诸多问题,我们一一分析。

二、没有产权的配套车位是可以卖的吗?
配套车位通常不在可售面积内,作为公共配套也不允许对外销售。但实际上很多公司将配套车位对外转让,签署《车位使用权转让协议》,将与土地等长的使用权转让给业主,而且并不承诺办证。
此类业务曾经在税务机关内部也有诸多争议,焦点在于到底是转让还是租赁?现在争议渐渐平息,大多数地方税务机关明确态度,只要是转让使用权,哪怕是一次性收取超过20年以上的租金,均会被界定为不动产转让,按照转让不动产缴纳各种税费。因此,在本案例中,车位有没有产权并不会成为界定销售的障碍。

三、买房赠车位网签合同怎么签?
现在我们有了两个结论,一个是配套车位也可以实质上转让;另一个是买房送车位属于捆绑销售。但是合同怎么签?
如果是捆绑销售那么等于开发商同时销售住宅和车位,由于案例中的车位无法办理产权证,因此只有住宅能够办理网签合同,车位通常只能由企业自己同业主签署协议。
当然,按照捆绑销售的逻辑,应当将100万分拆为住宅和车位两部分分别签署协议,但实务中很多企业依然按照100万同业主签署网签合同,只是在补充协议中注明100万包含车位赠送一个。这给企业带来巨大的涉税风险,如果这样签合同,车位就非常容易被税务机关认定为赠送,从而要求按照100万正常销售+15万视同销售合并缴税。

四、买房赠车位的发票怎么开?
沿着捆绑销售的思路延续下来,价款进行分拆,合同分开签署,发票自然应当分开开具,按照住宅和车位各自的价格单独开票,提供给业主。但如果合同未能区分两部分价款,统一按照100万签署网签合同,发票就很难进行分拆,只能同网签合同保持一致,按照100万开具住宅销售发票,车位无法开具发票,最终给企业带来麻烦。
否则,住宅网签合同按照100万,开具发票如果按照分拆价款开具,会导致合同与发票的不一致,未来给房子办证带来新的困扰。
总结:
1、买房送车位,本质上属于捆绑销售,应分拆两部分价款,分别结转收入和成本,而不应将车位视为无偿赠送视同销售;
2、捆绑销售的逻辑要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致,如果合同未能分开或者发票未能分开,将导致非常严重的涉税风险,可能被认定为无偿赠送而视同销售。
3、如果决定实施送车位促销,企业需要在开始做好准备,设计好各个环节的处理方案,避免最终风险爆发难以优化。


本文为财税聚焦原创文章,如需转载请注明出自财税聚焦

评分

1

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发表于 2019-6-23 12:44:04 | 显示全部楼层
谢谢分享。
发表于 2019-6-25 08:57:38 | 显示全部楼层
学习了!!!!!!1
发表于 2019-6-25 11:02:39 | 显示全部楼层
谢谢分享
发表于 2019-6-25 11:03:46 | 显示全部楼层
但是想问一个法律问题:开发商有权销售原属公共配套的车位么?
从法律角度而言,这种捆绑符合物权法和合同法么?
发表于 2019-6-25 18:40:38 | 显示全部楼层
值得借鉴
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