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[求助] 存货减值测试

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发表于 2019-6-14 15:38:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
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陈版  关于汽车博展园存货减值测试程序跟您请教一下  公司之前在其他城市进行汽博园的建造  2017年公司又在另一个三线城市从一级市场通过土地出让方式取得土地建造汽车博展园  主要是建造4S店、车管所、展厅、汽配城等  模式主要是销售,也不排除出租   土地是分批次取得  由于这些土地的位置是位于城市郊区 开发尚未成熟  为了吸引人气 公司销售策略是先薄利代建4S店销售  后续慢慢有人气 形成规模效应后  逐步提高价格  公司17年取得第一批次土地  根据意向品牌经销商主机厂要求代建4S店 先签订定制建设合同(主要是约定意向保证金、先收取公司要投入的定制建造款)、三方建筑施工合同  再签订整体销售合同转让  17年取得土地时尚未进行开发 2017年年报时聘请了评估机构进行了土地价值评估 评估值远高账面  公司2018年签订了两个定制建设合同并于2018年10月开始进行开发建造 只约定了建造造价 与成本接近  对于土地及中间配套等其他收费未进行约定 期后尚未签订整体转让合同 公司在做减值测试时查询了所在城市的房地产价格整体是波动中上升 假定4S店整体销售价格主要是土地和建造、中间配套构成 土地和中间配套等定价按照成本(由于17年年报评估报告还在有效期内,该假定是谨慎的) 并预计以后年度是逐年上升的  因此存货-开发支出是不存在减值迹象的 请教陈版公司上述存货减值测试合理吗?不这样做的话 由于该项目地处郊区 开发还不成熟 可变现净值没有更为准确的确定依据
发表于 2019-6-14 18:52:29 | 显示全部楼层
由于本案例中土地性质和用途的特殊性,不能参照其所在地一般房地产的市场行情作为该特定开发项目是否发生减值的判断依据。
另外,建议了解“2017年年报时聘请了评估机构进行了土地价值评估 评估值远高账面”所采用的评估方法和假设等,谨慎判断其是否合理,特别是对未来预计出售价格或出租租金等的估计有无合理的事实或分析依据作为支持。个人理解,虽然企业意图采用“先薄利代建4S店销售  后续慢慢有人气 形成规模效应后  逐步提高价格”的运营策略,但鉴于不确定性很大,其中的很多因素都不是企业可控的,因此仍建议谨慎考虑“未发生减值”这一结论的恰当性。
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