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求助:关于土地增值税和所得税预估的问题

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发表于 2017-8-25 14:25:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
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(下方有包含公式的excel附件)为了测算一个房地产项目的未来各年的现金流,需要在测算中考虑土地增值税现金流出以及企业所得税现金流出。有几个问题拿不准
1、土地增值税的计算总额是否准确?(L24---N32为计算过程)
2、土地增值税应该是最后交房过户以后才真正缴纳吧?在此之前连“应缴税款”都算不上吧?
3、企业所得税在交房之前在损益表上应该不存在吧,因为交房之前预收款项不能确认为收入。该项目在交房之前实际上一直处于亏损状态吧。
     或者还是要交税。但是会形成递延所得税资产?

4、土地增值税是否可以作为所得税的税前抵扣项?
5、假设是2020年正式交房。那么是否企业所得税应该在2020年集中确认?因此应该吧表格中黄色的部分全部求和后集中在2020年确认为现金流出?

注:读者不必关注各项费用预估是否准确,假设土地费用、销售费、管理费预估都是准确的。在此我们重点讨论土地增值税;应纳税所得额;所得税的计量和与之相关的现金流出时间点问题。
以下是测算表。附件中是带公式的excel表格。还请各位老师指教
现金流入流出单价合计
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0.6
0.3
0.1
土地费用
-10,275  
-1,182,280,968  
-709,368,580.80  
-354,684,290.40  
-118,228,096.80  
建安费及其他
-3,727  
-428,885,770  
-81,488,296  
-162,976,593  
-122,232,445  
-40,744,148  
-21,444,289  
销售收入
28,679
3,299,831,217
1,979,898,730
989,949,365
329,983,122
增值税
-1,984  
-228,255,286  
-136,953,172  
-68,476,586  
-22,825,529  
销售费
-356  
-40,950,905  
0
-24,570,543  
-12,285,272  
-4,095,091  
管理费
-2,797  
-321,838,692  
-62,914,359  
-130,673,316  
-65,336,658  
-62,914,359  
财务费用
土地增值税
-2,548  
-293,117,751  
-87,935,325.36  
-87,935,325.36  
-117,247,100.48  
应纳税所得
6,992
1,087,595,888
727,421,200
278,998,789
81,175,899
所得税
-2,363  
-271,898,972  
0
-181,855,300  
-69,749,697  
-20,293,975  
税后溢利
4,629
-144,402,655  
1,254,934,481
563,933,382
61,862,920
-21,444,289  
合计(未扣除土地费用)
1,448,366,820
-144,402,655  
1,254,934,481
563,933,382
61,862,920
-21,444,289  
土地增值税计算过程
1、2
土地价款以及建安成本
-1,611,166,738
 
3
开发费用
-362,789,598
4
增值税
-228,255,286
5
加计扣除
-322,233,348
6
允许扣除项目金额合计
-2,322,772,046
 
增值额
977,059,171
 
增值率
-0.42064
 
应纳税额
-293,117,751

土地增值税现金流估测.xlsx

13.87 KB, 下载次数: 148

发表于 2017-8-25 15:20:24 | 显示全部楼层
1、开发费用扣错了,按固定比例扣除。计算要按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类分别计算增值率,缴土增税
2、土增税按上月预售金额,每月申报缴纳,普通住宅、非普通住宅、非住宅三类各自有预征率,具体向当地地税确定
3、企业所得税按当季当年预售额的15%利润率,计入申报表利润表中的特殊调整,扣除当季当年成本后计算应缴税额与税款
4、土地增值税的实际已缴税金额,是当季当年企业所得税的税前扣除项。
5、企业所得税在竣工时作为纳税义务发生时间,以纳税义务发生时间次年所得税汇算清缴前为实际纳税时间。计算税额时应将前期预计利润额15%转回冲销结算的利润(仅申报表上)
6、你的表没考虑增值税
7、项目现金流测算表,不会这么简单

评分

1

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发表于 2017-8-25 15:30:25 | 显示全部楼层
6、应该说,招拍挂的土地,你的增值税估高了,按差额算,成本里的进项税没扣除,土增税与所得税就不准。另外管理费用过高了
 楼主| 发表于 2017-8-25 16:52:02 | 显示全部楼层
老土哥 发表于 2017-8-25 15:20
1、开发费用扣错了,按固定比例扣除。计算要按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类分别计算增值率,缴土增税
...

非常感谢老土哥的回复。针对你的答复我逐条做一下说明和追问。还请你不吝赐教
1、开发费用扣错了,按固定比例扣除。计算要按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类分别计算增值率,缴土增税
    开发费用应该按照什么金额的固定比例扣除?(某一个绝对固定比例,比如实际发生额的5%?还是按照预售金额的一定百分比? )
    这个项目完全都是非住宅(商务公寓,商业,写字楼)。因此我的土地增值税计算方法要彻底改?还是只改其中的税率以及


2、土增税按上月预售金额,每月申报缴纳,普通住宅、非普通住宅、非住宅三类各自有预征率,具体向当地地税确定
     一旦有预售金额流入,每月申报缴纳时就要有现金支出了么?我看网上新闻,各地税务机关对预交比较迟钝。各个房地产公司对此也不积极。大家好像心照不宣。实际操作当中好像是销售完成90%后才开始预交。房屋售罄后才开始计算增值额。所以网上爆出新闻说万科等几大房企欠政府土地增值税达到了天文数字。请问你了解到实际工作当中预缴土地增值税是怎样操作的呢?

3、企业所得税按当季当年预售额的15%利润率,计入申报表利润表中的特殊调整,扣除当季当年成本后计算应缴税额与税款
     预售额的15%利润率是什么意思?这个可否举例说明一下?

4、土地增值税的实际已缴税金额,是当季当年企业所得税的税前扣除项。

5、企业所得税在竣工时作为纳税义务发生时间,以纳税义务发生时间次年所得税汇算清缴前为实际纳税时间。计算税额时应将前期预计利润额15%转回冲销结算的利润(仅申报表上)
     这个可否结合第3条举例说明一下?
6、你的表没考虑增值税
     第七行就是增值税啊。单元格G27当中也加入了增值税。

7、应该说,招拍挂的土地,你的增值税估高了,按差额算,成本里的进项税没扣除,土增税与所得税就不准。另外管理费用过高了
     土地不是招拍挂的。另外增值税应该怎么算?可否给出一个公式。我在成本中按照11%的比例扣除了建安费用的进项税。土地成本是全额扣除。(请看J7单元格)。管理费用确实有可能高估了(我是本着宁枉勿纵计算的管理费。不过在税务话题中如果管理费与税前抵扣有关,我们可以按照税法的要求重新计管理费)


8、不知道你过去是否做过项目现金流预估。如果做过。是否有相关文档可以分享一下
 楼主| 发表于 2017-8-25 16:59:27 | 显示全部楼层
老土哥 发表于 2017-8-25 15:20
1、开发费用扣错了,按固定比例扣除。计算要按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类分别计算增值率,缴土增税
...

关于开发费。虽然在G26当中引用了。但是并没有用作税前扣除项。而是引用的H26的-161116673.838作为税前扣除项。遵循的是一下原则:“按照开发费用“实际发生额”和“土地费+建安成本”*0.1。两者中较小的数值作为税前抵扣金额。”。不知道这个计算是否正确?
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