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[综合] 个人将房产过户到自己的独资企业征收增值税吗?

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发表于 2017-7-4 20:10:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 海纳佰川 于 2021-3-27 19:49 编辑

自然人将自己名下土地、房产过户到自己投资的个人独资企业征收增值税、个人所得税、印花税等吗?
发表于 2017-7-4 20:20:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 polariswong 于 2018-9-28 09:05 编辑

个人认为,增值税、个人所得税不需要。
发表于 2017-7-5 07:10:51 | 显示全部楼层
本帖最后由 js_dal 于 2017-7-5 07:16 编辑

个人独资企业属于非法人企业,根据《个人独资企业法》的有关规定,企业的财产为投资人个人所有。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》【财税〔2008〕175号】规定,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

http://www.gdltax.gov.cn/gdsite/portal/gdsite/201702/E6I7SE0IQ6ZZF8BQYF6S8I3844G223NB.shtml
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)第四、第五条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”。因此,个人将名下房产投资到其从事生产经营的个人独资企业中,不征收土地增值税。


http://www.ahbb-l-tax.gov.cn/cms/cms/info.do?pubType=D&infoId=1348175005877576&templetId=1165733942961100&channelCode=A000100020003
个人独资企业房产过户到法人名下是否要缴税
发布日期:2012-12-07来源:网站留言浏览次数:5438
咨询内容:
房产证权利人是个人独资企业,现要将产权人变更为业主名字,是否要缴纳契税、营业税、所得税等相关税收?

回复内容:
我省规定,自2012年12月23日起,对自然人与其个人独资企业之间房屋权属的划转行为,不征收营业税。
部门:劳务财产处  答复时间:2012-12-07 10:33

发表于 2017-7-5 07:18:26 | 显示全部楼层
以个人独资企业名义购买一套办公写字楼并将权属登记在企业名下,现企业将房产转回到至投资者个人名下,此环节是否缴纳个人所得税?

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发布时间:2015年06月12日  字 体:【大 中 小】
访问次数:433
  答:根据《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税〔2003〕158号)的规定,个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出,视为企业对个人投资者的利润分配,并入投资者个人的生产经营所得,依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。
    因此,对于上述行为应按“个体工商户的生产经营所得”征收个人所得税。

四、请问我把自己名下的房产过户给我个人投资的个人独资企业当宿舍,法人代表是我本人,要交契税吗?
答:您好,根据《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)规定,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。因此,贵公司不需要缴纳契税。

发表于 2017-7-5 07:25:48 | 显示全部楼层
一、对自然人与其个人独资企业之间土地、房屋权属的划转行为,不征收营业税。
关于若干税收政策问题的公告  安徽省地方税务局公告 2012年第2号


发表于 2017-7-5 07:28:40 | 显示全部楼层
关于是否征收增值税   个人以为 目前 有偿的条件无法达到,不征
发表于 2017-7-6 08:54:50 | 显示全部楼层
营改增后增值税要征,可以开专票,在企业中抵扣,个税不征.
 楼主| 发表于 2017-11-5 22:16:36 | 显示全部楼层
自然人将名下房产过户到自己投资的个人独资企业征收印花税吗?
 楼主| 发表于 2021-3-27 19:51:18 | 显示全部楼层
各位老师有何高见?
发表于 2021-4-9 16:31:41 | 显示全部楼层
通过转让个人独资企业产权进行不动产涉税筹划的产权风险
大家都知道,不动产转让环节涉及很多税收问题,可能需要缴纳增值税、城建税、教育附加、印花税、所得税、契税,如果是非住房,还要缴纳土地增值税。由于不动产权的转移需要经过登记才发生效力,因此在实践中税务部门往往是通过税务前置的方法对不动产转让相关税收进行征管,也就是在进行产权登记前履行相关的纳税义务。这种方法,简单实用,能够对绝大部分不动产转让税源进行有效征管。
但是在一些特殊情况下,不动产权的登记跟使用权、所有权的变更并不同步,这就让税务部门的税务前置征管有了破绽。
比如,自然人将自有房屋登记到自己投资的个人独资企业名下。由于个人独资企业不具备法人资格,因此该房屋的所有权此时并未发生转移,仍然是该自然人所有。这种情形,税务机关没有理由征收不动产转让的相关税收(增值税有争议)。同样的道理,自然人将自己投资的个人独资企业名下的房屋过户登记到自己名下,一般来说房屋的所有权也未发生转移。
再比如,以变更投资人的方式转让个人独资企业的产权。很多地方的市场监管部门允许个人独资企业变更投资人,司法实践中法院也认可这种方式转让产权的合法性。表面上看,由于个人独资企业并没有更名,因此其名下的不动产并不需要变更登记,而此时不动产的控制权却已经发生了转移。有人认为,此时不动产的所有权也发生了转移。此时,税务部门的不动产转移税收前置征管措施成了马奇诺防线,形同虚设。因此,现实中也确实有不少税收筹划试图利用变更个人独资企业投资人的方式转移不动产,以达到降低税负的目的。这种筹划由于各地税务机关对增值税相关规定口径掌握的不同而产生不同的效果——有的税务机关认为以不动产投资,须按照11%的税率(个人和小规模纳税人符合条件的可按5%征收率)征收增值税。
问题在于,个人独资企业名下的不动产是否也随着企业投资人的变更而发生权属转移。这就涉及到个人独资企业的法律地位。
《民法总则》第一百零二条
非法人组织是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。 非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。
第一百零四条
非法人组织的财产不足以清偿债务的,其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的,依照其规定。
《个人独资企业法》第二条
本法所称个人独资企业,是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
根据上述法律规定,个人独资企业不是法人组织,没有独立的法律人格,其财产属于投资人个人所有。也就是说不动产虽然可以登记在个人独资企业名下,但归根结底还是投资人个人的财产。那变更个人独资企业的投资人,是否一并变更了名下不动产的所有权呢?我们来看看《物权法》是怎么规定的。
《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
《物权法》要求不动产物权的变更、转让,经依法登记才发生效力。个人独资企业变更投资人,不动产权由于是登记在企业名下,似乎不需要进行变更登记。但这样一来,就带来一个产权隐患,由于不动产物权未经过(依法)登记,因此很可能不产生物权转移的效力。
当然,也有人认为个人独资企业虽然不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织,也具有部分法律人格。因此作为非法人组织,且名下的财产也应当参照法人组织的规定,得到保护。
关于这个争议,我没有找到明确的答案。但2017年最高法的一个判例《中原银行股份有限公司三门峡分行、卢氏县杜关镇荆彰石英矿执行异议之诉案》【(2017)最高法民再265号】
可以给我们一定的启示。
案件:荆彰石英矿是个人独资企业,其采矿权许可证颁发时间是刘小军作为投资人的2011年3月8日,采矿权人为荆彰石英矿。2013年6月17日该矿变更登记投资人为胡国红;2014年1月14日,杜晔南以10.5万元的价格从胡国红手中接收该矿,至此该矿投资人为杜晔南。此后,因刘小军的债务未及时偿还,中原银行股份有限公司三门峡分行申请对卢氏县杜关镇荆彰石英矿强制执行。荆彰石英矿向法院提起执行异议诉讼。
一审法院认为:荆彰石英矿是个人独资企业,2009年3月16日至2013年6月17日,该矿投资人为刘小军。2011年3月8日起至今,荆彰石英矿采矿权人为荆彰石英矿。当时刘小军作为该个人独资企业的投资人,依法享有该企业的全部财产的所有权,所以登记在该企业名下的采矿权应为投资人刘小军所有……采矿权转让需要依法履行审批手续,但现在荆彰石英矿的投资人杜晔南并未履行相关审批手续,对荆彰石英矿的采矿权人未予变更。虽然工商登记变更了该矿的投资人,但并不产生采矿权转让的法律效力。故本案争议的执行标的荆彰石英矿的采矿权仍然在原投资人刘小军名下,荆彰石英矿主张该矿采矿权在荆彰石英矿名下,不在原投资人刘小军名下的理由与法律相悖,不予支持。故应继续执行荆彰石英矿采矿权。
二审法院认为:刘小军转让对荆彰石英矿的投资的方式与其前后手投资人的方式完全一致,符合法律规定,转让行为有效。故三门峡市中级人民法院查封案涉采矿权时,刘小军已经对荆彰石英矿的采矿权不享有任何权利。二审法院据此撤销一审判决。
2017年,最高法再审时抓住了问题的关键:个人独资企业变更投资人时是否会导致该企业名下矿权的转移?
最高法认为:案涉采矿权证(证号:C4112242010127120101906,有效期限自2011年3月8日至2018年10月8日),系刘小军作为荆彰石英矿投资人于2011年3月8日申请取得,但刘小军将荆彰石英矿全部资产转让给胡国红、胡国红转让给杜晔南、杜晔南转让给李莎莎,均未依法向该采矿许可证颁发机关——三门峡市国土资源局办理审批登记手续,依法不能产生采矿权的物权变动效力。尽管荆彰石英矿投资人已经过工商登记变更,案涉采矿权依法登记在荆彰石英矿名下,但采矿权主体并未同时发生变更,权利人依然是刘小军。尽管案涉采矿权每年年检时,矿山企业需要提供最新营业执照,三门峡市国土资源局在证书副本背面加盖了行政审批专用章,并记载当年缴纳采矿权使用费的情况,但是荆彰石英矿据此主张三门峡市国土资源局在程序上和事实上认可了荆彰石英矿投资人变更,并不能成立。一是没有证据证明三门峡市国土资源局每年对案涉采矿权的年检行为系法律规定的对采矿权转让的审批;二是三门峡市国土资源局在采矿许可证副本上加盖的虽是行政审批专用章,但从记录的事项看则是对该矿缴纳年度采矿权使用费的确认,并不能证明荆彰石英矿的上述主张。二审法院关于“法律法规没有明确规定个人独资企业投资人的变更除了在工商管理机关办理变更登记外,需要履行其他法律手续”的认定未考虑矿业权具有行政赋权的法律特性,以及矿业权转让需经国土资源主管部门审批登记的法律规定,适用法律有误,应予纠正。
正如最高法所说矿业权有行政赋权的法律特性,按照这个逻辑推理的话,不动产登记更是产权确立和变更的前提,即使变更了个人独资企业的投资人,其名下不动产不进行变更登记的话也不产生产权转移的法律效力。由此看来,通过转让个人独资企业产权进行转让不动产的涉税筹划,除了要考虑各地增值税政策口径以外,更要关注其中隐含的产权争议风险。

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