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营改增之后购买不动产作为办公场所的税务筹划

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发表于 2017-5-24 20:40:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
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朋友的有限责任公司(非新设)打算购买一处商业房产(一手)作为其办公场所,因为是轻资产的公司怕贷款办不下来,想以朋友个人的名义去买,来问我是企业来买好还是个人来买好。他是打算长期持有的(非增值获利目的),一心想要把这个资产放到公司名下的,甚至还打听了个人买下之后做非货币性资产投资入股的方案,还有个方案是个人买下出租给企业。
现在3个方案: 1.企业直接买   2. 个人买出租给企业   3.  个人买再投资入股       请大家一起帮忙讨论讨论
我个人分析觉得:
方案1.  直接以企业名义买

购进阶段 增值税:企业买下,现在可以取得房地产开发企业的增值税专用发票(11%或5%),虽然不动产的进项要分两年抵扣,但不动产的金额动辄百把上千万的房款,进项抵扣划算好多啊。这里的房地产开发企业提供的专票是全额的11%吧?   
另外不管企业买还是个人买都要交契税3%,印花税万分之五双头,3个方案一样,忽略不计。

持有阶段 所得税:购进以后,可以计提折旧,就算按商业地产40年的使用年限一年也有好几十万的折旧,折旧了可以做成本费用扣除项,减少所得税的缴纳。
持有阶段 房产税:房产原值*(1-30%)*年税率1.2%  这个是一定要交的吧,自己的单位没不动产,也没实务经验

处置阶段  增值税、所得税    这两个税在购进和持有阶段,好处多多,等到处置该不动产的时候都是要还的,企业转手的税费压力还是大的:成交价全额11%,(公允-账面)的25%。所以优惠划算也只是在现金流方面,但朋友说了很长一段时间内都不会去卖的。
处置阶段  土地增值税    企业是要按增值额四级累进的吗?可以按全额的5%交吗?个人好像可以核定征收按全额的一定比例,这个后面说

方案2.  个人名义买,一直个人持有
购进阶段  没有进项,其他契税,印花税什么的,该交就交。

持有阶段租金收入  房产税  所得税  最大的税是房产税租金的12%,自己的钱左口袋进右口袋,似乎没啥意思。当然税金做了成本费用扣除,所得税25%,还是值得的,但朋友公司以后要评高新,那所得税15%和这里的12%,差距不大的。
持有阶段租金收入 增值税  可以去代开5%的专票,但要先缴税,然后再拿回来抵扣,没价值。

处置阶段  个人购买最大的优势就应该在这里了吧,我咨询了当地的不动产交易中心,增值税差额的5.6%,个税差额的20%或者全额的2%,土增全额的1%

方案3.  个人买进再投资入公司
这个方案是基于朋友想把不动产放在公司名下,流动资金又不够的情况下的折中方案,感觉有点不伦不类。企业的税收和个人的税收是两条线的,这样一搞,两头都没吃到好处。
企业取得阶段  个人购进一手开发商的进项没拿到,等到投资入股了,视同销售了。当然可以搞个资产评估,在合理范围内,让增值部分最小。但增值税代开专票仅为增值部分的5%,还是先交了税,再拿回来抵扣。个税2015  41号也说要交。土增可以免征,契税3%要交吗?这个不确定
企业持有阶段  折旧还是可以折的,这里同方案1
企业处置阶段  是否方案1?增值税要全额的11%,还是差额(毕竟之前进项可能未获取到)
               所得税也是不能像个税那般优惠全额的2%

情况大致如上,朋友说不会卖,所以我觉得还是企业去买划算些。
之前也没有做过专项的筹划,自己琢磨了许久,也不知道有没有漏掉或错用政策的地方。请大家多多给我提意见。红字划线的是我不确定的,有知道的朋友拜托给我解答一下。谢谢啦!

另外还有个问题:朋友下面有几个公司,打算购进不动产的公司A目前还是小规模,估计在办产权时还不会转一般纳税人。是否可以让他名下的其他一般纳税人B先买进,待那家小规模A转成一般纳税人的,B再将不动产销售转让给A,平价转让无增值税要缴纳,这样要多交易一次,多缴一遍契税3%,但好歹把进项保留住的。这样操作是否可行?两个关联企业间平价,税务是否认可,或是会有产权上的问题吗?



 楼主| 发表于 2017-5-24 20:53:41 | 显示全部楼层
大家快来投票,方案1、2、3   你选哪个?
发表于 2017-5-25 10:29:12 | 显示全部楼层
nana0024 发表于 2017-5-24 20:53
大家快来投票,方案1、2、3   你选哪个?

你没有定价因素吗?
发表于 2017-5-25 10:41:49 | 显示全部楼层
你可以假设一个数据来测算,整体来看,公司购买是最换算的,虽然公司购买处置费用相对高些,但是在购买阶段抵扣了进项相当于未来处置税费提前享受了。更别说持有期间税费差异了,公司持有可以税前扣除,只有一个1.2%的房产税和土地使用税,个人持有出租税费可不少,增值税及附加 个税 房产税,各地政策不一,最少的综合征收都在5%以上。
发表于 2017-5-25 11:08:08 | 显示全部楼层
如果公司成立后,每年的盈利情况不明,企业所得税税前的折旧扣除就是空话了。
 楼主| 发表于 2017-5-25 14:03:47 | 显示全部楼层
数据是测算过的,因为就是个现在购买价和以后处置价(这个不好说,中间有关联处置那就合理做低,最终处置看市场公允了),3个方案计税的基数是一致的,就是处理方式不同,适用的情况不同,征收税率不同的问题。
企业盈利情况还是看好的,需要成本扣除,即使偶尔有年度亏损,也可以以后年度弥补,应该说还是用的上的
发表于 2017-5-25 16:04:15 | 显示全部楼层
“持有阶段 房产税:房产原值*(1-30%)*年税率1.2% 这个是一定要交的吧,自己的单位没不动产,也没实务经验”
这个要交,30%的扣除率根据当地政策10-30%而定。

 楼主| 发表于 2017-5-25 16:05:30 | 显示全部楼层
leon414 发表于 2017-5-25 10:41
你可以假设一个数据来测算,整体来看,公司购买是最换算的,虽然公司购买处置费用相对高些,但是在购买阶段 ...

谢谢老师点评
 楼主| 发表于 2017-5-26 23:58:01 | 显示全部楼层
发现个问题,如果不动产111,进项抵扣了,固定资产入账原值100,残值率5%,折旧40,那么从折旧那里得到的好处是年95*0.25/40=0.593
同时,付了房产税,可以抵25%的所得税,那那房产税实际支出=原值100*0.7*1.2%*0.75=0.63
折旧跟房产税相抵还不够!我国税法果然博大精深。

再弱弱问一句,个人持有,不用交房产税吧当然也是目前,个人房产税也快了。
 楼主| 发表于 2017-5-26 23:59:06 | 显示全部楼层
发现个问题,如果不动产111,进项抵扣了,固定资产入账原值100,残值率5%,折旧40,那么从折旧那里得到的好处是年95*0.25/40=0.593
同时,付了房产税,可以抵25%的所得税,那那房产税实际支出=原值100*0.7*1.2%*0.75=0.63
折旧跟房产税相抵还不够!我国税法果然博大精深。

再弱弱问一句,个人持有,不用交房产税吧当然也是目前,个人房产税也快了。
发表于 2017-12-22 16:36:35 | 显示全部楼层
我们目前也在考虑这个问题,不过我们是打算购买住宅,并且打算长期持有不出售,所以我们目前更倾向于第一种方法。
不知道楼主的朋友买了没有
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