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[海外税制] 香港印花税打压炒楼花

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发表于 2015-12-23 00:05:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 gualigee 于 2015-12-23 00:21 编辑

“现在香港的楼市可以形容为鸡飞狗跳。”深圳中原地产总经理郑叔伦对南方周末记者说。上半年的房价上涨得太厉害,让他和多位打算购买房产的朋友都在“持币观望”。

不过最近,从特首梁振英到各大研究机构,纷纷称香港楼市迎来调整期。

香港特区行政长官梁振英10月22日在立法会上说,“市场数据显示,一级和二级市场价格已经开始回落,政府有决心解决房市问题……特区政府认为釜底抽薪的办法,是大量增加土地供应。”

里昂证券(CLSA)预计,未来27个月,香港房价调整幅度将累计达17%,分别会在今年第四季度跌2%,明年和后年再跌10%和5%。

摩根大通、法国巴黎银行等机构也都预测了香港楼市将要下跌。

先来看看此前香港政府做了啥?

首先是加税。梁振英上任后,就着手打击楼市炒卖、缓和供求失衡。从2012年10月开始,对购买三年内出售的住宅征收“额外印花税”,而对非香港永久性居民和所有公司购房征收“买家印花税”(BSD)——15%的购房印花税,打击在港炒楼行为。2013年又推出针对二套房的双倍印花税。

加税直接打击了炒房,同时也抑制了换房者的需求。然后,增加土地供给。梁振英在其上任之时就表示,将出台短期、中期和长期的措施增加土地供应。2014年的《施政报告》公布,计划未来10年供应总量以47万个单位为新目标,平均每年提供约2万个公屋单位和约8000个居屋单位。

这些政策对香港楼市的价格到底有什么影响呢?以下几个数据或许能说明一二。

香港差饷物业估价署公布的数据显示,2014年香港整体楼价升幅达13%;根据《经济学人》发布的《2015全球房价指数》报告,在截至2015年7月的一年里,香港房价同比上涨20.8%。由此可见,即便增加供给、抑制投机,但仍挡不住香港房价上涨的脚步。

“从去年四季度到今年上半年,房价上涨太快了,以新界二手房为例,去年底只有六七万港币一平米,现在基本都超过十万了。”郑叔伦说,“房价远远超过了人们的购买力。”这样的情况下,买家更多选择观望而不愿入市。

10月23日,中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,中原城市领先指数CCL(长期被视为香港楼市风向标)最新报144.33点,按周下跌0.19%,连跌2周共1.45%,进一步确定楼市进入调整阶段。

长期关注港深两地房价的郑叔伦说,“未来影响香港楼市走势的一个不可忽视的因素是,美联储是否加息。”他说,长期以来,在美联储量化宽松的政策下,香港各大银行贷款利率一直维持在2.25%—2.5%之间。

但美联储主席耶伦屡次号称要加息,这只靴子迟迟未落地。郑叔伦预计,“如果利率上涨,楼市压力会更大,会有明显下滑。”

另外值得注意的是,最近一年,香港旅游业下滑严重。梁振英在立法会上称,旅游业下降可能直接影响就业情况。
 楼主| 发表于 2015-12-23 00:14:46 | 显示全部楼层
香港财政司司长曾俊华22日下午宣布推出两项楼市需求管理措施,自今年2月23日凌晨起,200万港元或以下的交易的印花税税率,将由100港元提高至交易额的1.5%,最高达3万港元;其他交易的税率也将全面增加一倍,最高的税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。
内地炒客退潮
“此次香港出台的双倍印花税政策直击外地短期炒客,对香港本地买家而言,影响甚微。”
“新政出台后,香港楼市急降温在所难免,从新政内容来看很明显只针对炒房客,虽没有区别对待内地买家,但对内地人赴港置业造成了很大的影响。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民在采访中对记者表示。
香港财政司司长曾俊华表示,购买首套房以及置换房屋的买家暂可以豁免,沿用原先的印花税率,除此之外新税率适用于所有个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。
与此同时,非住宅类物业签订买卖协议时,应即时支付印花税,而不是等到签署转易契约时才缴付。
美银美林中港房地产研究主管魏志鸿在报告中指出,香港再次提高买卖交易成本其实比预期温和,新措施可有效遏抑内地买家买楼意愿,但对于香港本地用买家而言,尤其是首次置业人士或换楼客,可获豁免双倍印花税,需求仍然旺盛;加上地产商可以通过减价2%至4%的手段去抵消部分税额,因此预计短期内二手交投可能会减慢,楼价升幅会放缓,但不会下跌,一手销售会继续向好。
市场人士算了这样一笔账,根据目前的政策,外地买家在香港购买第二套住宅,倘若该住宅卖家持有期限不足6个月,在当前卖家印花税普遍由买家承担的情况下,交易价格超过400万港元,就需缴纳交易额40%的印花税;若交易价格超过2173万港元,仅印花税一项,税率就高达43.5%(包括8.5%的基本印花税、15%的买家额外印花税、替卖家缴纳20%的卖家额外印花税)。
有资深地产人士在新政后公开表示,目前香港物业至少有九成以上都在200万港元以上,且本地住宅买家绝大多数属于改善升级置业,因此新政所影响到的人群甚广。不过,这次新政仅能看成是去年10月新政后的一次补充,旨在更有效地全面打击炒楼者。
事实上,目前内地买家赴香港置业的热情已明显降温。
香港中原地产研究部数据显示,内地个人买家在港购买一手私人住宅的比例曾在2011年三季度达到高峰,占到总成交宗数的42%,成交金额占比更是超过半数,达51%。但至去年10月第二次加税后,内地人去香港看楼成交宗数比10月前跌了八成,但是楼价并未下跌。
数据显示,从2003年开始,持续了九年的内地人香港购楼热在2012年开始退潮,香港楼市正在逐渐回归本地买家时代。2012年香港楼价累计按年上升超过20%,不过内地买家的比例则在2003年到2011年连续九年上升后,出现了首次下跌。
美联中国集团曾在去年10月加税后访问了229个内地买家,其中3%表示,不会考虑短期内在港置业;另外,有62%受访者表示,半年内不会购买香港物业。该集团的统计数据还显示,上轮新政推出后,90%的内地买家没有来港看楼,成交接近零。
发表于 2015-12-24 15:16:24 | 显示全部楼层
香港房价在全球货币放水下严重膨胀,目前已经开始下跌,估计在美元加息后持续下跌,明年最少20%的跌幅,
发表于 2017-11-24 20:03:11 | 显示全部楼层
leon414 发表于 2015-12-24 15:16
香港房价在全球货币放水下严重膨胀,目前已经开始下跌,估计在美元加息后持续下跌,明年最少20%的跌幅,

请问美元加息和楼市到底有什么关系啊?
发表于 2017-11-27 10:36:01 | 显示全部楼层
原来你就在这里 发表于 2017-11-24 20:03
请问美元加息和楼市到底有什么关系啊?

港币采取和美元挂钩的汇率制度,美元加息港币一般跟随加息,但是这两年港币没有跟随没有加息,再加上大陆资金流入香港,香港楼市不仅没有下跌反而涨了很多。我的预测错误了。
发表于 2017-11-28 18:50:28 | 显示全部楼层
leon414 发表于 2017-11-27 10:36
港币采取和美元挂钩的汇率制度,美元加息港币一般跟随加息,但是这两年港币没有跟随没有加息,再加上大陆 ...

大神,您觉得国内的房价走势,接下来会怎么演变啊?
发表于 2017-11-29 09:38:04 | 显示全部楼层
原来你就在这里 发表于 2017-11-28 18:50
大神,您觉得国内的房价走势,接下来会怎么演变啊?

中国楼市是政策市,和金融政策密切相关。而中国金融政策变化太快,难以准确预判。不过,这两年应该不会大幅波动,直到房产税出台。看房产税的力度有多大,大的话,楼市应该会有一轮调整。
发表于 2017-11-29 17:01:20 | 显示全部楼层
leon414 发表于 2017-11-29 09:38
中国楼市是政策市,和金融政策密切相关。而中国金融政策变化太快,难以准确预判。不过,这两年应该不会大 ...

看新闻好像已经在酝酿水资源税了。
不晓得房产税和遗产税什么时候出来。
发表于 2017-12-1 09:30:42 | 显示全部楼层
原来你就在这里 发表于 2017-11-29 17:01
看新闻好像已经在酝酿水资源税了。
不晓得房产税和遗产税什么时候出来。

遗产税财政部已经辟谣了,一段时间内看不到出台的希望。房产税最近倒是在不停造势,现在财政赤字太高,地方缺乏稳定大额税项,房产税开证势在必行,快的话2020年前应该出来。
发表于 2017-12-1 10:43:44 | 显示全部楼层
leon414 发表于 2017-12-1 09:30
遗产税财政部已经辟谣了,一段时间内看不到出台的希望。房产税最近倒是在不停造势,现在财政赤字太高,地 ...

还想请教大神一下,一国采取什么样的汇率制度,比如和美元挂钩或者脱钩,主要是出于哪些方面的考虑啊?
发表于 2017-12-3 11:03:13 | 显示全部楼层
原来你就在这里 发表于 2017-12-1 10:43
还想请教大神一下,一国采取什么样的汇率制度,比如和美元挂钩或者脱钩,主要是出于哪些方面的考虑啊?

也只是懂个皮毛。一般很少国家和地区会采取联席汇率,这样会丧失自己的货币自主权,香港经济体比较小,市场化程度高,经济高度外向,联席汇率对经济冲击比较小。
发表于 2017-12-3 17:43:22 | 显示全部楼层
leon414 发表于 2017-12-1 09:30
遗产税财政部已经辟谣了,一段时间内看不到出台的希望。房产税最近倒是在不停造势,现在财政赤字太高,地 ...

关于房地产税,我看网上有说草案最快2018年3月提出的说法,依据是
“房地产税法的确列入本届人大五年立法规划”
http://news.to8to.com/article/133854.html
对于这种根据猜测,我也不好评论什么,只是看看而已。



发表于 2017-12-4 09:24:46 | 显示全部楼层
原来你就在这里 发表于 2017-12-3 17:43
关于房地产税,我看网上有说草案最快2018年3月提出的说法,依据是“房地产税法的确列入本届人大五年立法 ...

有可能的。现在政府财政吃紧,国家也在提房地产长效机制,这两点都有可能加快房产税出台。
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