中国会计视野论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

微信登录

微信扫一扫,快速登录

楼主: acclgq

[讨论] 房地产审计那些事儿

  [复制链接]
发表于 2018-11-2 11:37:19 | 显示全部楼层
  6折考取CMA认证,引领职业新未来
CMA最新资讯号“CMA订阅号”上线
IMA-复旦大学校园管理会计案例大赛启动
CMA是您挖掘职业潜能的通关秘钥
 

视野思享会年费会员
一年内免费直播参与
历届活动视频回放
与爱学习群体共同成长

 

欢迎订阅会计视野微信公众号
第一时间了解最新财会知识
碎片化学习新方法
200万读者追随的真爱选择。

外审更需要楼主这些宝贵经验了,不然隔行如隔山,完全没有房开企业经验的很容易被忽悠。
 楼主| 发表于 2018-12-18 09:58:18 | 显示全部楼层
好久没更新,继续更新一篇
销售佣金审计
现在房地产市场一般有几种销售方式:自有团队销售、委托销售公司驻场销售、委托销售公司代理销售。一般公司会采取其中一种或多种一起进行销售。无论自有销售团队还是委托团队,均是靠佣金来就行结算和激励的,区别就是多与少、比例大与小。
我们审计关注点是佣金的设置合理性,计算的准确性,控制的严谨性。这里面舞弊的情况就是利用控制漏洞,多提、早提、虚提佣金。
佣金设置一般要注意这几个点:佣金的支付的时间点是什么时候,是签订合同后呢,还是全部回款后,或者是按照回款额呢。这些在审计中查看相关文件时了解这些内容,适时提出建议。
关于佣金计算的审计,一般要把佣金计提发放的台账取得后进行检查与复核。这里多说两句,就是关于计算的审计方法,审计技术里有一个叫重新计算的方法,就是依据正确的规则独立进行一下计算,与被审计的数据结果进行核对,这里重点是依据规则的准确性。而我发现我们有的审计师在执行这个程序时,就是进行简单计算,1+2是不是等于3,而并没有关注这里为什么是1+2,而不是1×2,或者是简单问一下被审计单位的人员是怎么计算,然后也不判断合理性,就得出计算结果正确的结论。我们一定要把计算的规则先搞清楚,这个需要我们取得代销代理合同、销售人员佣金政策等依据的文件,这些文件里有我们所需要的规则,按照这些规则里约定的计算方法进行重计算,核对现有数据的准确性,包括付款的数据和节点。每一笔佣金的审计需要重点关注几个问题:是否签约、备案;是否回款;是否有退订退房、个人佣金是否计税等。如果再谨慎一些可以关注到分期付款、按揭贷款的房款的回款情况,如果长期未收回是什么原因。另外佣金的计提时间点也需要关注,特别是佣金调整变动期前后,计提的依据是否符合期间的政策。
控制的严谨性。从组织机构和岗位上,应该将销售与销控分开。这样有很多事项可以避免,形成有效的监督与制约。几种常见的失控:销售提前占房源、一房二售、转移客户。
销售提前占房源的目的就是把好卖的房子提前留下来,以便自己以后卖或者转给别人卖。在地产市场比较火的时候,销售员会自己以各种理由预留一些房源,其他销售又卖不了,达到自己多获得佣金的目的,甚至串通代理公司的销售员为自己加价销售。一房二售主要是在销控信息做的不及时的时候,几个销售员同时销售一套房,并交纳定金,造成了违约。转移客户就是低佣金的销售把客户转移到高佣金的渠道。例如一个项目案场,如果自有销售员的销售佣金低于驻场或非驻场的代理商,那就会出现自有销售员把客户转移到代理商处,实现获取更多的佣金的目的。
佣金政策的连续清晰也是保证佣金合理的重要保障,有时为了达到销售目的,面对不同渠道,制定很多政策,很多优惠条款,例如全员营销、员工内购、介绍人政策、二手房公司代理、各种转介等等,错综复杂,遇到这些的时候一定要仔细核对,发现其中的错漏。

为了归集文章,本人将自己原创文章都放在微信订阅号“房地产企业内部审计分享会”,感兴趣可搜索关注。
发表于 2018-12-25 17:26:12 | 显示全部楼层
作为刚从财务转内审,看过很多资料,大部分说的制造业内审,地产真的很少,楼主这分享的都是超级好东西,求继续分享!!!
发表于 2019-1-4 16:00:21 | 显示全部楼层
谢谢分享
发表于 2019-5-14 13:45:07 | 显示全部楼层
发表于 2019-5-23 11:12:14 | 显示全部楼层
楼主,变更洽商专题还有时间写吗,谢谢。
发表于 2020-3-30 16:09:10 | 显示全部楼层
acclgq 发表于 2015-8-3 18:02
续:
3.入围单位审批的审计。入围单位就是能进入实际投标程序的投标单位。由于有上述两个环节的把关,这个 ...

感谢分享,受教了
发表于 2020-3-30 16:11:47 | 显示全部楼层
acclgq 发表于 2016-3-25 10:36
招标质量审计基本讲完了,本次开始分享一下招标内控审计吧。内控涉及到制度制定层面的、制度执行层面的、舞 ...

厉害且无私
发表于 2021-5-23 12:05:59 | 显示全部楼层
学习了,非常好!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

手机版|中国会计视野论坛 ( 沪ICP备05013522号-2 )

GMT+8, 2021-6-17 12:51

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表