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楼主: acclgq

[讨论] 房地产审计那些事儿

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 楼主| 发表于 2016-12-30 22:44:54 | 显示全部楼层
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履约审计成本路径:过程中的变更洽商、签证的计量、重计量、主材价格的核定等
1.        设计变更、工程洽商、现场签证的审计。这几项我们姑且统称“签证”吧,对于审计来说大致概念相通。签证对于房地产工程成本管理来说,是一项既重要又有难度的工作,大部分公司做的都不是特规范。作为审计人来说,最重要的是一边发现问题,一边监督整改,完善制度,完善合同条款,完善现场处理机制,完善授权机制,既要有放权,又要有严格的制度规定,才能保障签证逐步的规范管理。
从程序审计上,一般我们会按照公司制定的制度流程、结合合同条款,检查各合同的签证审批、执行、验收程序是否齐备,资料是否齐备。能做到程序上完善的公司,说明制度约束力还在起作用,如果连程序也做不到,那制度已经失效啦。
审计时看到程序上完善的签证,一部分是补充完善的,一部分是按照制度流程做到的。如果是补充完善的签证,一般来说,制度和实际现场管理不能有效匹配。例如现场的突发事件引起的签证,现场项目经理一般会要求施工单位先开始干活,后面再补充签证,而签证的制度一般都是要求先审批后施工的,这样就有冲突,需要适当建立机制来匹配,比如要在事发时,大致预估成本,做到口头申请,得到口头允许,再在多长时间内补充书面程序,并把责任清晰。建立起机制后就不会延误时间,确保工期,如果死守制度,会造成一些隐性成本和损失。因此在审计中,一定要分析签证程序不合规的原因,分别进行处理建议。当然,有的事项在合同中约定也比较明确,在制度中也清晰,通过分析,现场也可以做得到,但就是没有按照要求做到,那就要严格要求执行制度,扭转有制度不执行的局面。
“签证”的合规性、符合性审计的重点:签证的编号连续性;先估算后审批;先审批后实施;下发签证签字是否按照合同约定;签证完成验收程序;验收的及时性等。
“签证”的实质性审计重点:成本控制要及时紧盯动态成本与目标成本的差距,动态成本=合同价款±洽商、变更、签证,因此,履约审计中,对合同台账、洽商变更台账、目标成本进行逐一核对分析,对洽商变更事项的完整性,要通过访谈,查看现场等了解情况。以前有很多案例,就是变更洽商不及时核实,到头来,结算价超合同价50%甚至翻倍的。当然,及时核对不能核减结算价,但可以及时了解成本状况,提供决策意见。
履约审计中的“签证”审计,另外的目的是要求乙方按照合同要求,及时、完整的上报变更资料,以便成本部门及时核算成本,掌握变更成本。
待时间充裕时,专门针对变更洽商做个专题文章。
2.        重计量的审计关注。在招标阶段,由于图纸的不完善、建造标准不清、设备选型不完整等原因,通常会采用模拟清单来招标,一般条款中会约定,待图纸完善后,进行重计量,签订补充协议,约定合同总额,规避风险。因此在审计中,我们要特别关注重计量的约定,检查是否执行,同时核对差异部分,分析合理性。上述例子中,结算价比合同价超50%或翻倍,与重计量也有关,有的约定重计量,但实际并没有完成重计量工作,也没签订补充协议约定固定总价,因此会出现结算价与合同价差异巨大。
关于模拟清单再补充一个案例,一个泛光照明的合同,招标时采用模拟清单,其中一个估量比较少的灯带的单价比较高,总价很少,清标时也未注意,待图纸完成后,这个灯带用量非常高。但过程中并没有进行重计量,也没有发现这个问题,待结算时,仅这一项,增加了近百万元,其中虚高了近50%,由于是清单里明确约定的价格,成本部门并未核减虚高部分,最后在审计部门的坚持下才核减了一部分。该案例,如果在图纸完善后及时重计量,一些问题就会暴露,及时应对,降低风险。
待续!
为了归集文章,本人将自己原创文章都放在订阅号“房地产企业内部审计分享会”,感兴趣可搜索关注。
发表于 2017-2-24 16:22:01 | 显示全部楼层
非常感谢分享 大神辛苦了
发表于 2017-3-3 15:44:25 | 显示全部楼层
目前刚从外审转到房地产内审,好好学习,谢谢楼主!!!{:biggrin:}{:biggrin:}
发表于 2017-8-3 09:21:59 | 显示全部楼层
我也是做房地产内部审计的,我觉得可以就房地产内部审计组一个QQ群,大家一起交流。
发表于 2017-8-3 09:31:01 | 显示全部楼层
正在找这样的帖子
发表于 2017-8-23 18:55:44 | 显示全部楼层
谢谢了!受益非浅!
发表于 2017-9-22 10:52:20 | 显示全部楼层
赞一个。
发表于 2017-10-18 17:36:10 | 显示全部楼层
谢谢分享。正要审计去。
发表于 2017-10-20 12:36:18 | 显示全部楼层
学习了,等更新。
发表于 2017-10-25 08:42:58 | 显示全部楼层
yhjhot 发表于 2015-7-22 20:18
向楼主学习,我有建筑及房地产5会计经历,后从事造价工作近5年时间,现想转向房地产内审,楼主有什么好的建 ...

楼主还在论坛吗,我刚入行房地产内审,不知道楼主是否转行成功,可否交流一下,我的QQ号635143073.
 楼主| 发表于 2017-12-28 17:57:44 | 显示全部楼层
祝大家新年快乐!
发表于 2018-3-28 12:07:53 | 显示全部楼层
写的真好,拜读了
发表于 2018-3-29 11:13:48 | 显示全部楼层
必须Mark一下,谢谢分享
发表于 2018-5-8 16:07:29 | 显示全部楼层
怎么订阅楼主
发表于 2018-5-8 18:37:32 | 显示全部楼层
怎么订阅
发表于 2018-5-8 18:38:48 | 显示全部楼层
楼主 本人想向您学习一下 不知道怎么订阅  请发邮箱一份谢谢983221559@qq.com
 楼主| 发表于 2018-8-14 16:34:12 | 显示全部楼层
续:
3.暂估价项目的审计。暂估价项目,一般是房地产开发商预留控制成本和品质的项目,同时甲方又不愿意独立分包,需要在施工过程中联合招标或限价限品牌招标,招标后,由甲方对该项目重新认价。对于这类项目,审计时要一项一项的检查,是否符合招标规定,价格规定,品牌规定,还有计划要求。
暂估价审计关注的风险:
没有合理安排及早招标认价,临现场需要时,乙方才招标(这也是一种策略手法),只能匆匆忙忙定标,否则就延误工期,这就存在价格虚高的可能。
由于招标一般是由乙方主导,因此存在走过场的可能,甲方只是最后履行批价完事儿。另外品牌由甲方规定,这就埋下了价格竞争不充分的隐患。
4.主材价格的核定。在总包合同中,一般会约定钢筋、混凝土、钢材、电缆等主材的价格浮动范围,一般不会直接约定死一个价格不变。价格不变风险很大,特别是近俩年钢材价格一路下滑,对甲方特别不利。如果在价格上升期,那对乙方不公平,也有巨大风险。当然,也有有实力的承包商会采取期货形式,提前把价格锁定。
主材价格的履约审计的主要目的是,按照合同检查约定了浮动价格的主材,是否按期把价格明确,工程量是否记录。只有这些记录清楚,在结算时才可以比较清楚明了,减少风险。举例:2008年以前一个项目,约定了钢筋价格调整的范围,就是当月造价信息的价格比招标时造价信息价格正负浮动3%时要调整,3%以内不调整。工程量按照每层顶板完成后才可计入工作量的方法。在施工过程中,没有按照约定双方进行每月核定钢筋价格和工程量,直至完工。由于该项目体量大,近40层,接近20万建面,建设周期长,造成在后期结算时非常麻烦,量的认定,翻阅大量的工程资料,确定每月的工程量。由于工程后期,钢筋价格逐月攀升,成本增加非常大,而且每个月的价格确定还需要再回过头查询几年前的造价信息,而且型号规格也比较多。特别是,价格套用时期稍有差异,整个钢筋部分的结算价就差异几百万。在后来审计中,把套用价格整体前移了两个月,理由是:1.工程量是按照钢筋混凝土验收单上时间计算的,而实际施工的时间一般是验收时间的前一个月,因此应提前一个月计量。2.价格要采用钢筋进场的时间,这个时间一般是施工前的一个月。由于2007、2008年钢筋价格涨势很快,整体价格套用提前2个月后,审减金额几百万。
因此,履约审计中,对主材价格的核定要进行审计,落实核定情况,避免后期带来风险,上例中的结果,是在做了大量的工作后才落实的,如果过程中就落实,那后期会减少很多潜在风险。
履约审计中,关于成本的部分,还有些细节,在实际工作中,按照合同条款逐一复核即可。
 楼主| 发表于 2018-8-14 16:39:08 | 显示全部楼层
续:
履约审计中的工程路线:主要是从工程质量、工期、主要设备材料数量、品牌、规格的核对等进行分享。
内部审计,一般对工程质量审计是一个弱项,一般公司也不把工程质量审计列入内部审计的范围,应有专业的工程部门来执行。但是有一些控制性风险我认为是可以做的。在履约审计中,我们一般可以做以下内容:
1.工程质量标准:如果约定了工程质量达到**奖的,那要对应获得该奖项在工程质量上是否增加了必要的控制措施。另外,合同中约定了必须要做的一些临时设施,如给甲方、监理的办公室等。另外借助监理的成果,来了解整体质量情况,检查监理日志、月报等,发现是否有对工程质量的描述,是否已经整改等,重大事项应该逐一问询和落实。
2.工程工期检查:这个比较容易检查,按照合同中的工程进度,与现场核对,包括各个专业分包的工程,检查进场时间、完工时间是否与合同约定一致,如果延误,应统计延误的时间、原因等,再检查是否给相关责任方发函,以便保留证据进行索赔;再检查对于延误工期,是否有后续的赶工计划,或者重新调整计划安排,能否满足竣工、入住要求。
3.主要设备材料的数量、品牌、规格的检查:门窗、五金、洁具、空调、电缆、管材等,非常容易出现假冒伪劣、以次充好等问题。
举例:门窗,合同约定是铝型材是****,实际却是另一种;玻璃的品牌也容易更换;把手等五金件也会更换品牌,或假冒伪劣。之前遇到某品牌的把手商标模糊,怀疑为假,联系厂家,认定为假冒品。一般的品牌厂家都会有专人对付假货,所以如果我们怀疑有假货,可以直接联系厂家来人,一般也没有费用,呵呵。另外,厂家一般也会有档案,货发到哪个地区和项目,都有记录。因此对待假冒品,一定要找厂家。
举例:空调,以前检查一个别墅项目,每套别墅都配备1-2套中央空调,我们在审计中发现财务付款有20套空调付款进场,于是我们检查就检查了室外机个数,仅发现18台,另外核对规格型号,也与付款的不一致,因此找到相关人员了解情况,原来是下订单付款后,实际现场进行了调整,实际到货与订单不一致,但未进行变更,也为重新计算价款。后经我们重新计算,多付款约10万多元,并立即要求供货方退款,对相关责任人也追究了责任。
履约审计从财务、成本、工程三方面大致梳理了一遍,总之审计目的就是检查执行结果是否与合同约定一致,只要认真、系统、提前做好准备,应该还是可以做好的。
发表于 2018-8-27 11:28:53 | 显示全部楼层
楼主,写的非常棒。我的QQ1153564100,可以加我好友吗?俺刚进入地产做内审,压力很大。看了你的帖子,收益匪浅。希望在更多的细节里有沟通交流,望不吝赐教。
发表于 2018-10-30 21:27:03 | 显示全部楼层
{:biggrin:}
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