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楼主: acclgq

[讨论] 房地产审计那些事儿

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发表于 2016-9-8 13:49:01 | 显示全部楼层
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@acclgq ,您好,我想咨询下关于您提到的“比如缴纳投标保证金的形式,一般规定是支票、电汇等,不能是现金。如果规定可以使现金,那么这个有漏洞”,现金缴纳除了可以不通过投标单位账户,来源不变查证,还存在哪些风险呢?
 楼主| 发表于 2016-9-19 14:53:13 | 显示全部楼层
本帖最后由 acclgq 于 2016-9-19 22:29 编辑
薄荷之恋 发表于 2016-9-8 13:49
@acclgq ,您好,我想咨询下关于您提到的“比如缴纳投标保证金的形式,一般规定是支票、电汇等,不能是现金 ...

主要是挂靠风险。一些个人为了投标满足资质条件,假借别的公司的营业执照资质等投标,这时个人会自己缴纳保证金,一般以现金缴纳。另外是围标风险。一个公司又借两个其他公司的执照来报名,统一以现金缴纳保证金。也有这样的,以前我也遇到过。
 楼主| 发表于 2016-9-19 14:58:28 | 显示全部楼层
内控审计的一个重要作用是发现一些制度上和程序上的漏洞,然后把打补丁,实现避免和减少舞弊的风险。在实际操作过程中,更多的靠经验来分析和发现,总的原则是控制与效率要协调。避免为了控制而控制。这也和公司股东的风险喜好有关,但从审计从业者角度讲,要适当考虑经营效益。
房地产招标的常见控制点一般在制度中都提到了,我说几个平常忽视的或重要的控制点。
1.        组织机构设置要分离。招标、成本、工程、设计等专业是实现招标的最主要的部门,由于招标和成本的联系最密切,所以有的公司把这两部门合并成一个部门,这就形成了招、评标操作权、定标建议权统一。这种权利高度集中,他的风险性其实是1+1>2的,如果分别两个部门负责,里面有很多事会互相牵制、互相补充的,但是统一到一个部门,这些环节就不是问题了,风险就被掩盖了。前面的案例中就有这样的问题。因此招标和成本不能放在同一个部门,甚至隔级的领导也不能是一个人。如果是一个人的话,那这个人一定在公司很有分量哦。
2.        合格供应商库要“流动”。合格供应商库是一个房地产开发公司的招标资源,节约了找供应商的时间以及考察等程序,提高了效率。但是一些公司的合格供应商库中的供应商变化很少,一旦进入一劳永逸,甚至几年不变。这样在招同类标时,每次都是几家相同的供应商投标,这很容易结成同盟,形成轮流坐庄的现象。从表面上看,程序合规,实际招标根本没起到应有的作用。正确的是应该每年进行评估,淘汰一部分,新进一部分,形成竞争活力的态势。
3.        投标保证金要收取,收取保证金要公对公,杜绝收取现金。投标保证金的收取有几个作用,一是可以保证该投标单位能正常投标,避免中途推出;二是可以看出投标单位的合作意愿,合作意愿强的单位,一般竞争就会强,就会起到招标的作用;三是初步评估投标单位的实力。保证金要公对公,不收现金,可以有效避免个人挂靠,假借资质的现象发生,如果是个人挂靠,那将来的合作会产生很多隐患。
4.        预防内部人廉洁问题的有几个点。1)建立一种问责机制,并不时的进行提醒宣贯,造成悬在头上一把剑的感觉。比如现在公司大部分会和员工签订廉洁协议,还有问责制度,每隔一年修订一次问责制度;过年过节发通知不能收礼;举报制度等等造成一种“不敢贪”的形式,特别是风气不正,甚至已形成习惯的公司。2)联系渠道控制。对外联系电话通一使用公司电话;邮件统一使用公司邮箱;投标人的联系方式保密;不允许非招标主办人员与投标人建立联系。3)文件资料控制。领取标书时间要分开,一单位一时间,避免碰面;领取人签字不能在同一张表上。与投标单位的函件往来均由主办人办理,技术标最好采用暗标的方式。
待续!
发表于 2016-9-20 16:30:10 | 显示全部楼层
谢谢楼主的分享,把房地产招采审计说的很透彻,受教了
发表于 2016-9-20 17:04:02 | 显示全部楼层
写的不错  顶一个  继续分享些经验啊
发表于 2016-9-29 12:01:38 | 显示全部楼层
{:1_358:}{:1_358:}给楼主无限个like
发表于 2016-9-30 10:59:03 | 显示全部楼层
很好的经验!
发表于 2016-10-9 10:34:32 | 显示全部楼层
很不错,但招采只是房地产审计的一个方面,请楼主继续
发表于 2016-11-16 10:07:43 | 显示全部楼层
有心之人,乐于助人!
发表于 2016-11-18 10:06:17 | 显示全部楼层
学习学习中
发表于 2016-11-18 10:12:51 | 显示全部楼层
前段时间做了房地产销售专项审计,水很深。这方面应该着重加强内控管理。
发表于 2016-11-21 16:25:40 | 显示全部楼层
学习了,受用匪浅!
发表于 2016-11-29 10:33:59 | 显示全部楼层
必须点赞,实用
 楼主| 发表于 2016-11-30 13:39:01 | 显示全部楼层
继续:
有时一个控制点当初设计的很好,如果没有后面的跟进与落实,最终效果也是没有用的。例如一个招标项目,过程控制认为很好,最后定了一个看似合理价格的单位,合同价格也非常满意,但是在执行过程中确发现很多问题,甚至在结算时超合同价很多,甚至翻倍。这里就涉及到一个执行合同过程的控制。
今天开始我写一下招标后面的审计,如果涉及到招标的问题返回来再讲吧。
在前面讲的招标过程均完成后,并确定中标单位,这时我们要审计哪些问题呢?对于内部审计来讲,这里有一些问题需要注意:
1.中标通知书:有的公司没有把发中标通知书明确规定,即定标后不给中标单位发中标通知书。这里的风险有:发了中标通知书,就是承诺中标单位要签订合同了,但是在签订正式合同之间的时间,有时公司会出于各种原因,不能和他签合同了,这时可能遭到对方的索赔。反过来,不发中标通知书,有可能对方在你准备了一个多月合同要和他签的时候,他说不能签了,这时甲方还得再谈别的单位,这有可能价格上会受到损失。作为内部审计师,这个要按照制度规定来进行审计。
2.合同文件:签约后的合同文件是否与招标文件及往来函件一致是这个阶段需要审计的内容。关注合同价款,特别是价款、付款条件是否一致。价款涉及到价格组成,如果有在最后阶段让利部分,要检查如何让利,对价款的处理是怎么做的,避免调节个别单价造成不均衡的现象,在后期涉及变更时风险发生。付款条件这个比较直接,查看是否一致,如果不一致查看过程谈判及往来函件。以前碰到一例,在招标后,签订合同时,成本人员觉得招标付款方式太密,私自修改了付款条款,从利益角度讲是为公司考虑,但后续在执行中被施工单位多次投诉,造成不好的影响。还有技术条件和品牌,核对是否一致,也是重要内容。总之,招标的内容要落实到合同文本中。由于招标文件等也作为合同的一部分,要把效力的顺序规划好,以便在不符的时候确定依据那个文件。
合同文件审计完毕,那就是履约审计啦,这个非常重要,履约是检验和落实前面工作的具体执行,执行不好,前面招标、合同等的效果体现不出来,另外通过合同执行,也可以检验之前的一些漏洞与不足。因此,合同履约审计是房地产审计的一个重点。
履约审计的根本就是检查实际的建设过程、成果是否与合同约定一致。由于合同都比较综合、复杂,规则多样,因此检查执行有点难度。下面按照几条线进行梳理审计思路:
1.财务路线:也就是资金收付的合规性、合理性、准确性等
2.成本路线:过程中的变更洽商、签证的计量、重计量、主材价格的核定等
3.工程路线:主要是按图施工、主要设备材料品牌、规格的核对、验收的规范性
以上基本是从实质性的角度讲,另外还要依据公司制度和合同约定进行程序性复核,这个就不多说,主要是上面三路线实质性内容审计,下一篇详细介绍!
另外为了归集文章,本人将自己原创文章都放在订阅号“房地产企业内部审计分享会”,感兴趣可搜索关注。
 楼主| 发表于 2016-12-1 11:22:07 | 显示全部楼层
这两天有点时间多写一点,继续下去!
履约审计的具体执行,从财务、成本、工程角度来进行,这样才能比较全面的把合同的执行情况摸透,发现其中的风险与错弊。
财务方面:
1.要对合同的付款条件条款、合同价款条款熟悉,这里看看是否有履约保函的约定,如果有约定,请检查保函的文件、是否在有效期、保证单位是否符合合同要求。
2.对某个合同的付款明细进行检查,复核累计付款额是否超当前节点的付款约定。如果约定与产值配比的付款,要与成本部门核实产值情况;如果与形象进度挂钩的付款条件,要与现场的形象进度核对;如果与到场验收材料量有关的,要核对到货验收单。
对具体单笔付款要检查原始凭证,若属于产值类的付款,要核对原始产值计算表,是否有监理、成本等相关部门的核定,另外注意洽商变更的产值一般不放在进度款里(一般会约定的),还有就是产值计算的方法,是用累加法还是倒挤法。累加法就是接上月的工程进度到本月的工程进度工作量来计算本期产值,这种方法误差会很大,因为界面划分不会很轻晰,累加的过程会有重复,有超付的可能;一般采用倒挤法,就是计算出截止本期末完成的工作量产值,再减去上期已付的产值,作为本期产值的计算依据,这种方法相对准确,超付的风险比较小。
若以形象进度作为付款条件的,相对容易一些,只要检查原始凭证对其形象进度的描述,并且监理、工程等相关部门确认,一般可认可,如果检查时正好属于在建过程,可以去现场进行观察核对。
若以到场验收材料量有关的,检查到货单核对。这里边注意就是:如果有时付款与每次到货单个别没有一一对应时,要拉个表单出来,一一核对。有时付款在下订单时,是按照订单的货款支付了一定比例,到货时的量没有订单量大,这时付款又按照到货的一定比例支付,没有扣除前次支付订单货款时的金额。如:采购电缆,约定在下订单时,支付订单的40%货款,待到货时再支付该批货的50%。若订单200万,那么下订单时支付80万,待到货时,若到货的货款是160万(具体减少的原因很多),那么这时按照合同支付到货款80万。这时就有个漏洞,就是未核减当时下订单时的货款。应该核减(200-160)*50%=20万的。
待续!
另外为了归集文章,本人将自己原创文章都放在订阅号“房地产企业内部审计分享会”,感兴趣可搜索关注。
发表于 2016-12-1 14:28:31 | 显示全部楼层
学习了,干货
 楼主| 发表于 2016-12-1 16:21:09 | 显示全部楼层
xyz6227 发表于 2016-11-18 10:12
前段时间做了房地产销售专项审计,水很深。这方面应该着重加强内控管理。

不知道你做的是销售收入还是费用,不妨也分享一下
发表于 2016-12-1 16:46:42 | 显示全部楼层
感谢楼主分享,学习了
 楼主| 发表于 2016-12-4 19:59:59 | 显示全部楼层
接上:
另外涉及一些期货价格变化的材料,要核实计价原则,比如钢材、电缆(铜),有的条款是按照平均价有的时即时价,要审核清楚。
有些特殊的付款也要注意,虽然合同没有约定要付,但是经过工程、成本等部门的允许后支付了,看似合规实际存在问题。举个例子,我遇到一个合同,应该是一个消防工程合同,合同约定没有预付款,是每月按照完成产值支付一个百分比。在实施过程中,甲方对某个设备型号进行调整,这调整属于涉及变更,设计部门允许并确认。发给施工单位执行,这时,施工单位说,这个设备变大了,价格增加了,你们要重新认价,而且要供货时预付该设备款的70%。而合同中规定设计变更和工程洽商增加的金额是不作为进度款支付的。因此,按照合同不能有该设备的预付款、只能是按照合同支付原合同的进度款。而实际操作中,首先是新设备的认价,这个程序按照公司规定是正确的,但在认价过程中,提出了预付款问题,相关部门在认价单上同意预付该设备的70%,而且实际也是支付了70%。这就存在问题了,可以对这些问题进行深挖、处理。
还有一些中途终止合同,但是支付了预付款、过程款的合同,这个要分析条款和实际完成工作量,是否要追回部分价款。
总之,合同付款审计,不是简单的核对,要与具体业务结合,多想想,本质就是付款额是否超出了付款条件约定的金额和节点。
待续!
另外为了归集文章,本人将自己原创文章都放在订阅号“房地产企业内部审计分享会”,感兴趣可搜索关注。
发表于 2016-12-4 20:08:06 | 显示全部楼层
谢谢分享

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