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楼主: acclgq

[讨论] 房地产审计那些事儿

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发表于 2015-8-7 22:03:16 | 显示全部楼层
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没内容了,不继续了。
发表于 2015-8-8 10:52:47 | 显示全部楼层
谢谢分享,期待继续
发表于 2015-8-9 16:05:15 | 显示全部楼层
学习了
发表于 2015-8-10 09:05:13 | 显示全部楼层
学习了,期待楼主继续
发表于 2015-8-10 17:41:15 | 显示全部楼层
{:lol:}{:lol:}{:lol:}学习了,楼主辛苦了
发表于 2015-8-11 21:46:38 | 显示全部楼层
不加精华,楼主不写了,
发表于 2015-8-12 15:31:26 | 显示全部楼层
挺好的值得学习
发表于 2015-8-14 10:07:43 | 显示全部楼层
楼主怎么不写了?
发表于 2015-8-21 09:56:22 | 显示全部楼层
标注一下,学习。这才招标都写这么多,涨姿势
发表于 2015-8-21 10:28:32 | 显示全部楼层
太牛叉了,,学习学习
 楼主| 发表于 2015-8-22 17:23:59 | 显示全部楼层
有点时间长没更新了,实在不好意思,半个月出差没腾出时间写啊。现在还得捋一下思路,还真的得一口气写才会效果好,隔时间长了都不知道写哪儿了。
5.        好吧,继续。上次写了招标文件的审计,其中有合同文本的内容,在这里再说一下。合同在执行完毕后,一般会进行结算,特别是工程类合同,那么最终的价款才是实际的合同价,实际支付的金额。但是现实中,有的公司最终结算的权利一般在成本控制部门,从内部控制角度看这个问题,这个其实是不相容职责未分离。比如,一般成本部会分几个专业,如土建、机电、水暖、园林等吧,一般一个专业人数不会多,土建多点,其他专业比较少,那么在实际成本控制过程中,一般某个合同从开始招标、合同签订、过程签证(变更、洽商)、结算,基本是一个专业造价师在操办,当然过程中会有审核,但是这个专业工程师的权限不可小视,我觉得他至少有70%以上的权利来左右或影响到最终造价。那如何解决这个问题,有的公司规定对结算进行审计,进行事后审计,结算协议都签了,再进行审计,这个基本没什么意义,我们不是国家审计,我们还要有契约精神,只要签了结算协议,你就要执行。还有的公司也规定审计,内部审计对最后结算进行审计,审计出的问题或审计的意见让成本控制部门去解决,一般来说,这里大部分属于分歧的地方,有歧义,需要谈判较量,审计部门委托给成本部门解决这些分歧,成本部门本身对审计的结果就有意见,他怎么会给你好好解决呢,一般都是走个过场完事儿了。那好,其实上面这两种审计的方法,基本没有解决内控缺陷的问题。那好,我觉得彻底解决就需要审计部直接面对。流程是这样的:合同履行完毕,施工单位报结算资料給成本部,成本部审核完毕,并与施工单位沟通完毕确认价格后,报内部审计部门,进行结算审计。内审部接到结算资料后,对结果进行审计,发现问题后,独立与结算单位进行核实、谈判,最终与结算单位达成一致,签订结算协议。如果为了加强大家的积极性,可以规定一些奖惩制度,嘿嘿,审计部可以获得一定的奖励啊。这样,成本部的一些漏洞,被独立的审计部堵上了。配合上边这个流程,由于涉及到外部单位,一定要在合同的条款中约定,这样才能在实际中履行,合同对方才能配合。约定有两点要明确:1)成本部签订的签证、结算的金额是过程性数据,不能作为结算付款的依据。2)最终结算必须经过甲方审计部门审计完成并与之签订结算协议后才可生效。好的,有了这两条,合同中对结算的控制就算相对好一些。有人说了,这个好像审计部参与到经营管理事务中了,不独立了。其实我觉得,如果能发挥审计部门的功能,给企业带来价值就是我们的目标。有时候,分的不可能太清楚,或者事后审计挽回不了损失,眼看着损失发生。通过追究责任,也挽回不了多少损失,另一方面,结算的这个工作,其实再细心,总会有一些漏或误的地方,或者谈判的能力不同,结果就不同,也不能太苛刻要求造价人员。只有我们再加一道审计,既对成本部门起一个警示或提醒的作用,又可以减少一些成本。
说了这么多,中心思想就是在合同约定结算权利的条款。
发表于 2015-8-22 21:26:05 | 显示全部楼层
谢谢分享
 楼主| 发表于 2015-8-23 11:09:10 | 显示全部楼层
6.继续,加快一点。后面的程序基本是购标书、投标、交保证金、开标。相关招标质量的审计,这些环节多属控制环节。开标阶段,有的公司公开开标,有的不公开,按程序制度来审计即可。还有一个标底,现在有的公司还用标底,有的已经不用标底。如果有标底,那么在开标时,审计部要掌握标底。如果没有,那也依制度忽略此问题。
这个阶段相关招标质量的审计,首先要取得所有往来函件。
在投标单位取得招标文件后,会研究整个招标文件,如果发现其中有一些问题,他们会以书面形式向招标单位提问,包括技术的问题、商务的问题,都会提问,招标单位要统一所有的提问,并统一解答,以书面形式发给所有投标人。这里注意了,不是谁提问回答谁,或者问什么答什么,一定要把所有的问题汇总统一发给所有投标人。
在我们拿到澄清函后,我们仔细看一下,因为我们审计人员的技术专业水平是有限的,而投标人的技术专业是比较高的,其实他们的研究、提问的成果,就是我们利用的,这个也算利用专家成果了,呵呵。通过各家的提问的内容和数量,及我们公司的澄清,我们就会发现招标文件的质量了。如果一个普通的标,被提出了100多个问题要澄清,你说他的质量能好吗?再看具体问题,哪些是属于工程技术类的,哪些是属于设计图纸类的,哪些是成本造价清单类的,这样一归纳,你就可以给相关部门提一些建议了。再看一些问题具体内容,哪些是重要的,哪些低级错误,通过和相关人员访谈、聊天、学习,我们也就对这个招标文件的质量问题可以发表意见了。举个例子:一个电梯招标,如果提问:请明确某号楼是18层18站,提升高度是多少或各楼层间距。回答:应为18层17站,提升高度分别是***。这个例子看出,招标时并没有考虑清楚或图纸没标清楚层站,这是个比较大的问题,相应还需要修正商务清单,造成额外的工作量和时间。这个错误导致一系列问题需要更新。可以继续追查一下,到底哪里出了问题。原来,地下两层,其中一层为夹层做储藏间,不需要电梯,或电梯不停,地下只要停一站车库,其余地上16层,每层都停。共计18层17站。再追查一下,可以定性为设计部门的责任。还有其他的例子,总之借助投标单位的力量来达到我们审计招标文件质量的目的,可以起到事半功倍的效果。
 楼主| 发表于 2015-8-23 22:33:26 | 显示全部楼层
看了其他帖子说原创帖被无良转载,我也百度了一下,原来还真有。在此本人谢绝转载,只在视野网与同行交流。中国会计网、中国财税资讯、高顿网校均转载了第一篇。
发表于 2015-8-24 11:37:32 | 显示全部楼层
学习了,向你学习,继续吧,我们等着,几天看一次更新没有,终于更新了。
发表于 2015-8-24 13:06:31 | 显示全部楼层
写的很好,继续
发表于 2015-8-24 15:23:44 | 显示全部楼层
学习中
发表于 2015-8-25 09:55:18 | 显示全部楼层
很想了解招采内控审计如何做的?
发表于 2015-9-1 17:51:55 | 显示全部楼层
楼主分享的内容很赞,我原来是从事房地产合约管理工作的,现在工作需要做内控审计的工作,求楼主建议及资料分享!
发表于 2015-9-3 21:59:44 | 显示全部楼层
房地产审计或舞弊的重灾区除了工程的,就是营销模块的,刚查完营销的舞弊,追回来几十万元,也开了人
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