中国会计视野论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

微信登录

微信扫一扫,快速登录

楼主: acclgq

[讨论] 房地产审计那些事儿

  [复制链接]
 楼主| 发表于 2015-7-30 17:12:17 | 显示全部楼层
  6折考取CMA认证,引领职业新未来
CMA最新资讯号“CMA订阅号”上线
IMA-复旦大学校园管理会计案例大赛启动
CMA是您挖掘职业潜能的通关秘钥
 

视野思享会年费会员
一年内免费直播参与
历届活动视频回放
与爱学习群体共同成长

 

欢迎订阅会计视野微信公众号
第一时间了解最新财会知识
碎片化学习新方法
200万读者追随的真爱选择。

续:
今天就说说关于招标质量的审计。招标这个工作,用一个不太恰当的比喻,就是找对象。相互各个条件都满意了,就可以一纸婚书。强扭的瓜不甜,凑合的那种,并且相处的过程中也不培养感情,中间也会离。所以结婚前一定要尽量互相了解,达成一致。
回归正题。关于招标质量的审计的几个点,要逐一的审。
1.        对意向单位资审的审计。审计时,首先要看意向单位的来源,真实来源,如果是内部员工推荐,看他是哪个部门,是否影响到招标的评定和决策,还有一个员工推荐了几个单位,是否是两个以上。必要时要对该员工进行访谈,了解情况。实际工作中,有些领导级的人推荐单位,还不好意思写自己名字,弄个下面的人糊弄,这种情况有,审计时要重点关注。如果一个人推荐的单位两个以上,存在围标风险,这个在制度中应明确规定不允许。还有资审时,各家意向单位是否都是处在同一水平上,意思是他们的资质都差不多,如果出现那种有的是特级,有的是三级;有的是知名品牌,有的是名不见经传的小品牌,等等这些实力悬殊大的情况,这个要注意了。另外,这些资质都应该匹配招标规划中要求的标准,差异太大也应该注意了。比如招一个普通的墙上面板(不是精装房,要求比较低),那么如果出现进口大品牌厂家,虽然满足招标要求,但是标准太高了,明显就不可能中标的,与普通品牌没有可比性。如果5家单位中,3家是这样的高端单位,2家是普通品牌,那么普通品牌的中标率为50%,这个你懂的!还有就是注意挂靠单位,也许有的公司不要求,但是挂靠单位影响到了招标质量,会在后续履约中造成很多麻烦。从我们审计角度讲,在资审这个阶段一定要看到意向单位的红章证明文件,相对来说保险一点。
另外,审计人员我们自己一定要有一个大致的知识掌握,就是哪些工程需要什么资质,一定要有印象,或者自己干脆查查相关资料做一个表备查。房地产工程的资质要求多样,需要学习一下。另外,如果招标是招供应加安装的标,那么需要供应的资质(一般是代理、工厂)和安装的资质,如果仅仅是一个商贸公司,它可以供应,但是安装就不一定有。如果没有安装资质,但承接了安装的工程,出现事故,会追究发包方的责任。
有的公司意向单位是从供应商库里抽取的,对于这些意向单位,要审他们的过往合作记录。
上面所讲是对资审的审计,不是我们直接资审,大家要区别啊。只有把好入门关,才能有一个好的开始,从好的、合适的圈子里选定最合适的最好的,才是我们目标。所以这个阶段的审计目标一定是评定这个圈子里意向单位在资格上是否是合适的。

时间有限,待续!
 楼主| 发表于 2015-7-30 19:58:25 | 显示全部楼层
本帖最后由 acclgq 于 2015-7-30 20:05 编辑

我写完一般不回去再润色就发了,所以有点像流水账,从下次开始,稍微行文有点层次感,毕竟我们是靠写报告吃饭的。各位同行多交流啊!
一不小心首页推荐了,更有动力了,坚持到底!
发表于 2015-7-31 10:15:23 | 显示全部楼层
学习了。期待你的继续述说
发表于 2015-7-31 11:47:02 | 显示全部楼层
谢谢分享,希望后续更精彩
发表于 2015-7-31 14:56:13 | 显示全部楼层
 楼主| 发表于 2015-7-31 16:46:55 | 显示全部楼层
继续:
2.        考察报告的审计。考察报告这个东西,就像是大家出去玩了一次回来写的心得体会和评价。所以,只有好好玩的人、用心玩的人、会玩的人才能写的好,应付了事的那种你也一眼能看出来。从报告里看到你想要的东西,这个是我们审计,特别是我们对招标、技术并不专业的情况下所具备的能力。后面我们还会看清标报告、评标报告、以及往来函件等等,这些给了我们审计工作有力的帮助,这个也是审计技巧。
考察过程中一般招标组织部门会组织大家看什么、记什么,最后体现在考察报告中。对于审计来说要关注的几点:1)业绩是否看过,看的是哪些,是否和我们要招标的项目相类似;2)拟派遣的团队是否见到,并听取其思路;3)是否去了公司的办公场所,是否见了董事长或总经理;4)是否接受吃请及礼品;5)是否到工厂参观或施工现场参观;6)优劣势及与自身需求的匹配度; 上述几点要通过查看考察报告及询问参与人员来实现,好的考察报告可以让没有到现场的人能基本了解该单位的实力,图文并茂,写的烂的报告,都是一些陈词滥调,把公司简介一抄,再说说“总体管理很好,质量口碑不错”等一些套话,这类报告,基本显示考察就是一个走过场。
一般考察报告最后会得出一个结论,就是根据考察结果评价,考察小组认为哪些单位可以入围参加投标,理由是什么,这个我们审计时要关注一下,理由是否充分。考察报告另外一个关注点,就是要参加考察的人都签字,每个人都认可报告里的内容和结论,如果没签完整就要注意,必须对这个没签字的人进行了解情况。
通过对考察报告的查阅,及对参与人的访谈了解,把我们关注的点都记录在底稿里,以便后面进行综合评价。必要时,我们审计的人员也可以抽查考察工作,亲身体验一下,这样也会对审计工作有帮助。
考察这个环节主要是从实地、实例来印证资审,如果资审合格,但考察不合格,也不能入围投标行列。考察工作把关严格有效,对招标质量非常有帮助,同时这个阶段一般会埋下舞弊的种子,这个在内控阶段再讲吧。
因为招标的环节众多,链条很长,我们必须一点一点的审,仔细分析,前后联系,相互印证,才可以发现一些问题, 无论是提出高质量的管理建议还是找到舞弊,都离不开细致的工作。

待续
发表于 2015-7-31 16:54:32 | 显示全部楼层
学习学习
发表于 2015-7-31 17:51:47 | 显示全部楼层
谢谢楼主,我是做财务的,内审不是很懂,会学习的。
发表于 2015-7-31 18:12:33 | 显示全部楼层
谢谢分享
发表于 2015-7-31 23:38:22 | 显示全部楼层
非常期待,实战经典!借鉴学习!谢谢!
发表于 2015-8-1 08:55:11 | 显示全部楼层
请你继续写下去,让我学习完整版的房地产审计。
发表于 2015-8-1 17:38:16 | 显示全部楼层
谢谢分享
发表于 2015-8-2 22:45:55 | 显示全部楼层
学习了
发表于 2015-8-3 14:20:49 | 显示全部楼层
不错,有深度
 楼主| 发表于 2015-8-3 18:02:40 | 显示全部楼层
续:
3.入围单位审批的审计。入围单位就是能进入实际投标程序的投标单位。由于有上述两个环节的把关,这个环节就比较简单,主要是履行审批,由相关部门审批即可。我们关注的主要看看审批环节的完整性、是否有不同意见及其处理。另外就是看入围单位的数量是几家,一般公司要求三家以上,那就看公司具体规定。实际操作中我建议是四家以上,因为在后面的投标中,有可能会由于种种原因退出一家,这样会保险一点。这个是我们招一个中标单位的情况。如果我们的项目比较大,一般同一招标项目,会分几个标段同时招,中标单位不止一个,可能会是两个、三个的。这样入围单位就相应增加,才能保证充分竞争性。一般来说4+2+2这样会好一些。
4.招标文件的审计。招标文件的综合性比较强,要求审计的技术能力也比较强,如果审计部门具备相关专业的人员,可以审的更深入一些,如果不具备,那么只能多专研一下,也可以进行替代。
首先讲一下招标文件,一般来讲,招标文件主要包括招标须知、评标办法、技术要求或技术说明、合同文本、图纸、清单等。这些文件我们再分别查看。
招标须知里面,规定了一些投标单位的注意事项,这个里面我们审计主要关注一些内控的内容,比如缴纳投标保证金的形式,一般规定是支票、电汇等,不能是现金。如果规定可以使现金,那么这个有漏洞。还有比如组织勘察现场,有时会规定组织集中勘察现场,让所有投标单位一起到现场勘察,这个也有漏洞,大家在一块儿,互相都是同业,搞搞关系,甚至一聊天,就扯上关系了,这样不就有围标的隐患吗?所以从控制角度讲,不要搞一起勘察现场。另外,这个里面最好把一些违规情形讲出来,并相应的处罚。比如在这里面规定,如果出现投标文件雷同的,取消其资格。因为出现这种情况一般是围标,但是判定围标比较麻烦,但是判定文件雷同很简单,所以约定了这个就可以化繁为简。
评标办法这个文件主要审一下那个分值表是否合理,其实不难,有的审计人员,一看这个表觉得头晕,其实只要用心看看,仔细分析一下,并不难,也可以看出些问题来。一般分工程技术评标和商务评标。工程技术部分,会列很多指标,这些指标首先看看与本招标项目是否有关,有的招标部门copy一下别的招标项目指标过来,所以并不适用,比如把消防的放在了弱电里,乍一看相似,细看有些还是不同。另外看具体项目的分值,重要的项目分值应该高,不重要的项目分值低。容易做手脚的地方是,有利于某投标单位的指标或项目分值高,不利的项目分值低。
技术要求这个文件需要专业知识很高,一般专业对口的工程师做这个文件也不一定做的很好,所以我在这里就先不讲了,放在后面讲如何审它。这个文件要规避明确的品牌、专有的技术标准等一些排他性规定,意思是有了这些规定,可能只有一家投标单位符合,这样对其他单位就排除了。
合同文本,就是中标后最终签订的合同,这个文本一般来说标准化程度比较高,我们关注一些与公司规定相关的条款,如合同价款条款、付款条款、违约条款等,条款设定是否适当,有无风险。
图纸、清单这些都不讲了,由于专业性比较强,没必要去主动审计了,后面通过其他渠道也可以侧面发现一些问题。
待续!
发表于 2015-8-4 09:46:22 | 显示全部楼层
谢谢LZ继续分享,在这个帖子里把地产业务扒光
发表于 2015-8-5 08:44:38 | 显示全部楼层
发表于 2015-8-5 17:15:36 | 显示全部楼层
谢谢LZ的分享
发表于 2015-8-6 11:32:42 | 显示全部楼层
写得很好,经验丰富,谢谢分享
发表于 2015-8-6 17:51:28 | 显示全部楼层
房地产内部审计的工作环境分国企、上市和民企,各自对招投标的审计侧重点和审计介入点存在差异。写的很好!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

手机版|中国会计视野论坛 ( 沪ICP备05013522号-2 )

GMT+8, 2021-6-17 13:06

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表