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土地增值税筹划一般思路

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发表于 2012-10-1 15:31:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
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土地增值税筹划一般思路
来自: 互联网

  所谓土地增值税,就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物,不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产,课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,土地增值税的税率为四级超额累进税率,即增值额未超过项目金额的50%,税率为30%;值额超过项目金额的50%未超过100%,税率为40%;值额超过项目金额的100%未超过200%,税率为50%;值额超过项目金额的200%以上,税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的,各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免征土地增值税;居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。

  一般而言,可以运用以下办法进行土地增值税的筹划:

  一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”,即根据《土地增值税暂行条例》的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。按照这一原则,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系,避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。

  二、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划(l)充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和(以下简称“合计数”)的5%计算扣除;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

  在实际操作中,以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按“合计数”的10%扣除全部费用。

  (2)充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,可按“合计数”的20%加计扣除项目金额,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此,当非房地产开发企业欲进入房地产业时,不宜作为其非主营项目,而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样,不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除,实现土地增值税的纳税筹划,而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。比如,通过双方的销售收入分列,可使双方各自扣除业务招待费(或交际应酬费)时适用较高的扣除率,进而实现企业所得税(或外商投资企业和外国企业所得税)的纳税筹划。

  三、对个人转让房地产进行的纳税筹划《土地增值税暂行条例实施细则》规定,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予缴纳土地增值税;居住满三年而未满五年的,减半缴纳土地增值税。因此,当个人转让其自用住房时,应考虑以上因素,实现个人的纳税筹划。

  在实际操作中,土地增值税以有关转让房地产合同的签订日期为其纳税义务发生时间。当个人纳税人欲通过居住的时间期限实现土地增值税的纳税筹划时,也应以签订有关转让合同的签订日期作为其居住的截止日期。

  四、“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大税缴的越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。

  实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章,通过改善住房环境,一方面适当增加了扣除项目,另一方面还会受到消费者的欢迎。开发商只有通过合理的定价和加大投入,才能以高质低价来占领市场。

  五、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除,而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,但事后转出是行不通的,是一种偷税行为,这需要事前筹划,进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围, 它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中,可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向,即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如,总部某处室领导兼某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下,可以增大增值税允许扣除项目金额。

  六、收入分散筹划法在确定土地增值税税额时,很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少,从而减少纳税人转让的增值额,显然是可以节省税款的。

  在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要,如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

  七、费用分摊筹划法作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响纳税人应纳税额的多少,开发成本越高,应纳税额越小,反之,应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例,肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好,在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。

  八、利息支出筹划法房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发费用按该项目直接成本的5%扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目直接成本的10%扣除。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税负;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样可多扣除房地产开发费用,对实现企业利润最大化有利。

  九、建房方式筹划法税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。

  一种是代建房方式。这种方式不属于土地增值税的征税范围,而属于营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%-60%的四级超率累进税率,前者更有利于实现收入最大化。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,只要从最终形式上看房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。由于公司可以通过该项筹划节省不少税款,让利部分于客户也是可能的;而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求,低的价格也可以增强企业的市场竞争力。

  另一种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言,一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小,这样房地产开发企业分得的房屋就比较少,大部分由出资金的用户分得自用。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于自己的那部分住房时,才就这一部分缴纳增值税。

发表于 2012-10-2 15:45:50 | 显示全部楼层
    谢谢分享,学习了!
发表于 2012-10-4 14:14:18 | 显示全部楼层
认真学习
发表于 2012-12-2 13:56:39 | 显示全部楼层
谢谢分享{:victory:}
发表于 2014-6-10 09:44:07 | 显示全部楼层
想请问下:收入分散筹划法中,第一份合同是转移合同,第二份合同是装修合同。那土增税的收入项是按照装修前的收入还是装修后的收入,扣除项是否计算装修费用?谢谢
发表于 2020-11-18 16:53:07 | 显示全部楼层
学习酷酷酷酷酷
发表于 2020-11-19 08:18:41 | 显示全部楼层
渐修 发表于 2014-6-10 09:44
想请问下:收入分散筹划法中,第一份合同是转移合同,第二份合同是装修合同。那土增税的收入项是按照装修前 ...

收入和成本要配比,,应该不能计算了
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