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[会计实务] 进度慢!资金少!房企高周转障碍太多,很多企业被坑惨了!

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发表于 2019-2-1 20:32:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
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高周转是房地产企业解决资金压力,提升资产回报率的重要手段,但实务中影响高周转的主要障碍如下:
一、产品标准化程度不够
每个项目虽然有所不同,但总是可以找到标准化的规律和实施方案,遗憾的是,大多数中小地产公司在这个问题上研究很少,导致每个项目必须从头研究、确定户型和设计,影响时间;
二、报建手续速度慢
这里面有内部管理和团队原因,也有企业与政府机关沟通协调原因。
三、工程进度慢
政府政策原因(如北方的治理雾霾措施)、乙方实力和管理水平都会影响工程进度,从而影响预售节点和交房节点的时间。
四、资金不到位
资金不到位导致报建手续迟滞不前,工程进度延缓也是常见的问题。
五、管理与团队原因
内部管理不到位,团队人员素质影响,激励政策欠缺,最终导致内部员工积极性不够,部门之间协调困难,推诿严重,项目进度受到影响。
六、项目遗留问题
很多项目存在较多遗留问题,尤其是中途接手项目,可能会因为前期的问题影响后期的进度。



身为财务总监,如何结合自身企业情况找到提升周转速度的方法和思路?
一、内部管理体制的理顺
房地产公司是项目制运转,项目和职能管理之间的协调始终是一个大问题。作为项目总经理,是否真正配置了对应的责权利?这是内部管理体制理顺的关键:
1、项目总经理必须能够对项目负责任;
2、项目总经理必须能够项目管理对应的权力;
3、项目总经理必须享受对应的利益。
4、拥有可替换的人才团队。
这一点上,碧桂园的大运营中心、双享体制、未来领袖计划,均是针对上述问题的解决方案。
二、企业文化和工作作风
拖沓、推诿、不用心,是很多企业的通病,如何能够通过企业文化建设影响员工的思想和行为,并最终形成公司好的工作作风,是非常重要的执行力保障。比如碧桂园始终强调的"今日事今日毕"看似简单,其实正是良好作风的体现。
三、工作效率与科学管理
要想做到高周转,审批速度、开工速度、预售速度是三个关键节点,如果等拿到地按部就班开始其他工作,固然不能说错,但可能失去先机。
如何实现项目的科学管理,如何通过平行推进工作的时间协调,甚至将关键工作进行前置,实现更高效率,是所有房企应该下功夫去琢磨和改进的关键点。
四、产品标准化
房企固然有金融特点,但依然是扎扎实实生产产品的企业,标准化的产品不仅仅是高品质的保障,也是高周转的保障。
当然,如何处理标准化与个性化产品的协调统一也是需要关注的。
五、项目遗留问题的发现与解决
尤其对于收购项目,一定要做好尽职调查,包括法律和财税两个角度,作为财务总监,在调查中尽可能发现所有风险,并通过测算预判解决难度、成本和时间,作为最终是否收购的决策依据。避免出现收购后发现新的风险,或者收购后发现原有风险预判不足的尴尬情况。


六、资金保障
不打无准备之仗,因为资金原因倒下的不在少数,确保在资金流回正之前为公司准备足够的资金。
七、关注股东投资回报率
企业股东最关注的永远是投资回报率,这受到三个指标影响:销售净利率、资产周转率和财务杠杆。资产周转率是其中重要指标,但也不是唯一指标,也要关注三个指标的协调。

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