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[生活万象] 侠客岛:地方政府不让开发商降价?到底什么鬼

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侠客岛:地方政府不让开发商降价?到底什么鬼


2018年11月07日 23:52 海外网



  原标题:[经济ke]楼市,“降价未遂”

  本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品

  这是经济Ke的第64篇文章

  安徽合肥近日传出,某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

  无独有偶。砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

  看不懂的人有若一手排出六个钱包买房的“许三观”——还不让开发商降价了?到底什么鬼?





 楼主| 发表于 6 天前 | 显示全部楼层




  降价迭起

  降价潮起。

  8月底,有房企打响第一枪,推出8.9折全国促销,最低74折。

  紧随其后,万科上演了一出“活下去”大戏,不仅厦门某项目价格被“腰斩”,还要附上退房退全款的好条件。如此大度,一度让“房闹们”都羞到脸红。

  作为风向标的北京房价,“下滑”也早已成为共识。数据显示,今年1月至8月,北京市商品房销售面积为354.2万平方米,同比下降32.8%。其中,住宅销售面积为266.3万平方米,同比下降22.7%。

  三四线城市则更是躲不过。比如在今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳,降价便已成趋势,某央企开发的楼盘价位下降近20%。






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  房价降,刚需笑。

  “房子卖不动,我们走进售楼部终于也有笑脸相迎了”,看房看了一年多的张先生如是说。8月开始,置业顾问们就纷纷打电话邀请看房,还有免费班车接送。这待遇让刚需们受宠若惊。

  半年多前,长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费还是20万,有朋友找经济Ke打听有没有门路;如今,该楼盘因大户型难卖,只好拖着不开盘。

  房价下降,地产自媒体也乐呵呵的。一位朋友透露,上半年买房都靠抢,开发商们懒得做宣传,对媒体朋友不冷不热;形势一变,开发商朋友们却主动上门邀约,软文写到手软。








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  割肉链条

  有人欢喜有人愁。

  若不是形势所逼,谁愿意降价割肉放血?

  今年6月,中国房地产协会会长胡志刚警告,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”;万科郁亮也大声疾呼,“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。”

  活下去最重要——不管是卖房子,还是卖包子,要快速回款,降价促销永远最直接、有效。

  9月份,某房企在降价后成功卖出近600万平米的房子,合约销售金额630亿元,环比分别上涨56.5%和57%,创下今年单月销售额新高。





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  但回款虽快,割肉也疼。有跟投项目的地产企业员工说,“跟投三年,如今一开盘就是亏,套在里面出不来”。

  买了房的也闹心。降价6000元/平米,自家房子一夜间跌价一百万,再有钱的房主都坐不住。售楼部、政府办公楼前拉横幅的队伍里随即就多了不少财务自由人士与中产一族。不乏冲动者,直接砸掉售楼处。

  而维权事件不断、信访问题突出,政府维稳压力不免增大,各地住建部门也忙于应付。某区房产局局长说,业主维权事件中95%是基于合理诉求的;开发商违规的情况屡见不鲜,如虚假宣传、过度宣传、恶意炒作、非法中介、捆绑销售、虚假承诺、精装修问题等等。现实却是政府一应背锅。

  问题如此之多,开发商却想着降价促销、卖完走人?想想就生气,而且生气的后果很“严重”。于是链条构成——约谈了,调研了,价格涨回去了。






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  土地财政

  那“背锅侠”撒手不管行不行?有的官员认定,政府定地价、定房价、定购房资格、定精装修材料价格、定型号等等,已经被动地与开发商变相绑定在一起。

  其实,也并非完全被动。

  遥想最初,开发商与地方政府“情投意合”,各地多是党政一把手牵头负责项目推进,红灯关闭,绿灯大开。可是,共富贵易,共患难难。

  为了活命,开发商不得不大降价、多回款,还要少花钱、少拿地;但土地财政却是地方政府的命根子,少拿地,真要命。





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  11月5日,北京市朝阳区及昌平区两宗地块均以底价成交;土地出让金稳居全国第一的杭州,10月卖掉的6宗地中有5宗地零溢价。

  沈阳、武汉、福州、长沙多地流拍的消息接二连三。今年前三季度,全国300个城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。





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  11月2日,易居研究院称:1-10月其监测的40城土地出让金同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负,地市降温明显。






  有地产企业人士告诉经济Ke,前两年高价拿地的项目,现在限地价、限房价,还有各种限制政策;加上水泥、河砂、钢筋等建材涨价,人工费上升,形势好的时候就是不让涨价。形势坏了,又不让降价,“拿地不得不谨慎。”






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  而今年上半年,地方政府入手的土地出让金合计26941亿元,加上与土地出让相关的税费9799亿元,共36470亿元;地方政府其他的全部收入是44642亿元。“土地财政”的切实数据摆在跟前,底价成交、流拍,这样的字眼在地方官员看来有多可怕?几乎没有哪个地方能承受土地收入的大幅下滑。

  5月,湖南某县级市因财政困难一度停发公务员工资,据说后来靠卖了两块地才补发;贵州某市,一家投标政府项目的公司相关人员说,总投资数亿元的项目从年初就断了资金,自己已9个月没领到工资。

  那钱从哪里来呢?借钱不行,地方债务已不堪重负,中央要求严控新增地方债务、清理存量债务;增税不行,企业叫苦连天,大规模减税在即。如果土地大面积流拍,或者大幅打折出让,局面对地方政府来说有多可怕?






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  共克时艰。据经济Ke了解,某区政府内部会议纪要称,“开发商卖的不是房子,是责任。”对那些“不负责任”的开发商,自然要上各种手段。

  然而,这只能应一时之急。

  至于未来,如何既逐步摆脱土地财政,又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定,还需要一场大变革。

  文/李永华《中国经济周刊》记者





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房子越来越难卖,开发商照样涨价,是什么让开发商有恃无恐?


2018年09月30日 11:55 新浪看点 作者 漫谈楼市



近些年来,由于楼市调控的日渐严格,房价的持续上涨,民众的买房热情逐渐下降,开发商的房子越来越难卖出去,房屋空置率逐渐提高。然而房子虽然越来越难卖,开发商却照样涨价,甚至涨得越来越厉害,是什么让开发商有恃无恐?房价的上涨是民众购房热情降低的重要原因,在收入跟不上的情况下,房价越涨,只会让购房者流失得更多。然而房子卖不出去,开发商却一点也不着急,这又是为什么呢?内行人其实早就一眼看透。








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首先从开发商的角度进行分析,楼盘开发是一笔巨大的开销,开发商在启动一个项目之时,很少有能够完全由自己承担资金的,多半都是通过银行贷款解决资金问题,在银行的支撑下,开发商保证自己的项目能够正常进行,且由于银行一般允许分期还贷,开发商看上去还贷压力较大,摊下来却并非难以承受。如果资金不足的话,开发商还债之时也另有办法。





当开发商的楼盘建好之后,银行开始催债,开发商便利用已经建好的楼盘作为不动产抵押给银行,向银行另外借一笔贷款,用来还之前欠下的债务,正是由于抵押楼盘、拆了东墙补西墙的套路,开发商绝不愿意房价下降,甚至倾向于抬高房价,房价越高,房产的价值也就越大,开发商抵押房产能贷到的额度也就也大,不但轻易还清之前的债务,反而有利于扩充开发商的资金链条。







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再者,房价的上涨和市场需求也脱不开关系,市场需求来自于两个方面,一个是刚需者,一个是炒房客。刚需者受房价上涨刺激而买房无非是担心房价持续上涨,自己今后买饭的难度或许会更大,而对于炒房客说,房价越是上涨,越是他们炒房的好时机,越是要加紧囤房。最后在回到开发商身上,不管房屋空置率如何,不管房子是不是越来越难卖,只要银行不倒,只要市场需求还存在,开发商就始终有利可图。


不过这一现象也透露出一个悲哀的事实,楼市始终掌握在资本及开发商的手里,刚需者的处境极为被动,买房将更加不易。







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现在到处都是空城,为何房价还不下降?听听内行人怎么说


2018年10月15日 10:28 新浪看点 作者 中国江苏网




现在你会发现一个奇怪的现象,就是除了很多大城市外,很多小城市居住的人数在逐步下降,尤其是一些新城区,会比较明显,其入住率比较低,晚上亮灯率不高,如果稍微远一点的地方,晚上可能连路灯都没有,但是这些地方的房价却没有下跌,根据国家电网统计,全国有6500万左右的房子没用用过电,说明这些房子被空置着,至少能入住2亿人口。而全国“空城”频现,为何房价不下降?听内行人说完,还好知道及时。









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可能住在大城市的人感觉不到空置率有多高,但是在小城的人来说,就能很明显感觉到,那么为何“空城”频现,但是房价却没被松动呢?内行人说,首先,建房的成本在逐年上升,从土地成本,材料成本,贷款成本,人工成本等等因素,造成建房的成本上升,不要光看到眼前的高利润,其实背后也涉及的面很宽。





内行人告诉我,其次就是老业主不答应,你会发现近期也时常有新闻报道,就是“房闹”升温,因为涉及到了很多购房者的利益,所以开发商也不得不想其它的办法,比如偷偷给购房者优惠,也不敢表面降价,怕惹麻烦上身。另外就是购房者买涨不买跌的心态驱使的,怕房价一旦松口,可能房子就更难卖了,到时影响的不仅仅是自己这个楼盘,可能还会蔓延到整个楼市中来。







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如果一味想着靠降价来快速回笼资金,相关部门也不会同意的,因为有最低价限制,如果超过了这个价格,那么可能有偷税漏税的嫌疑,而且对银行的损失也会比较大,毕竟都抵押在他们手中。内行人说,如果你发现某个楼盘开始降价,除了地段等综合条件不好以外,可能也是开发商为了回笼资金而无奈做出的决定。那么即使房子难卖,只要资金链不紧张,还是不会降价出售的,毕竟资金都是银行的贷款,怕什么?对此,你们怎么看待呢








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其实,是否偷税,与是否降价销售无关——由于税收与销售成一定的比例关系,因此降价,客观上地方税收也会减少。
地方政府最担心的,是开发商降价销售后,已经没有精力和信心高价拿地了,政府的收入会减少的。
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