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[上市公司税务] 警惕“免租期”里的税收陷阱

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发表于 2018-10-13 15:10:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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小资今天分析一个有关“免租期”房产税的税收筹划案例。
案例  
某置业公司主要经营自持房地产出租业务,2018年1月份将新建成的A商业地产开始对外招租,A商业地产总建筑面积100万平方米,其中10万平方米出租给关系密切的关联公司甲公司,作为物流仓库使用,暂时未收租金,其余90万平方米对外招商。为培育市场,吸引租户,置业公司采用“租三年,免两年”的方式,前两年不收取租金,第三年收取租金5000万元/年。A商业地产计入财务账面核算的房屋、建筑物原值为2.8亿元,中央空调、智能化楼宇等作为设备单独核算,账面成本为1000万元,A商业地产占用土地的价值为1.2亿元。(注:1、置业公司当地规定可以扣除30%的房产余值。2、以上租金收入均不含增值税)
小资将从两个维度,对以上案例房产税缴纳税务安排进行解析。
一、“免租期”优惠
税法条文:
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
根据以上法规条文,案例中,置业公司2018年、2019年需要缴纳房产税:
(房产原值2.8亿元+附属设施价值1000万元+土地价值1.2亿元)*(1-30%)*1.2%*90/100=309.96万元
2020年需要缴纳房产税:
5000万元*12%=600万元
三年合计缴纳房产税 :
309.96万元*2+600万元=1219.92万元
生活中被人们忽视的小税种,在以自有房地产对外出租为主业的重资产性置业公司变成了“天价”税种。我们再看看利用税收政策,合理筹划将“免租期”优惠变通一下,形成的筹划方案的税收缴纳情况。
筹划方案
置业公司以租赁折扣的方式,将第三年租金在整个三年租赁期内分配,比如第一年3000万,第二年1500万元,第三年500万元(考虑到资金成本回收的因素,也可将全部租金放在第一年收取)。
置业公司应缴纳的房产税:
2018年    3000万元*12%=360万元
2019年     1500万元*12%=180万元
2020年      500万元*12%=60万元
三年合计缴纳房产税:
360万元+180万元+60万元=600万元
筹划方案较案例少交房产税:
1219.92万元-600万元=619.92万元

小资有话说
置业公司三年中均收到租赁现金流入5000万元,但是案例中因约定了“免租期”较折扣租赁的筹划方案多交税款619.92万元。
实践中,房产税本身就是小税种,容易被人们忽略。并且“免租期”也是企业通常的一种招商促销手段,很多公司并未特别在意,也未从税收角度仔细探究。小资认为对以自持房产重大,且以经营出租为主的企业,房产税需引起重视,对重大经营决策,税务要提前介入,给企业带来实实在在的利益。

二、关联企业无租使用
税法条文:
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)  一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题。无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
根据以上法规条文,置业公司向关联企业甲公司免费出租的房产,由甲公司作为纳税义务人代置业公司按照房产余值缴纳房产税,甲公司2018年需缴纳的房产税为:
(房产原值2.8亿元+附属设施价值1000万元+土地价值1.2亿元)*(1-30%)*1.2%*10/100=34.44万元
实务中,关联交易转移定价是税务机关稽查的重点,也是上市公司证券监督管理机构关注的焦点。甲公司无租使用置业公司房产,是不符合独立市场主体交易原则的。税务机关会认为,这种安排是在转移利润,降低纳税主体的实际税负,偷逃国家税款,投资者和监督管理者会认为企业在操纵利润,侵害中小股东和债权人的利益。因此,为规避风险,但凡涉及“关联”两字,对应的需是“市场”、“独立”,遵循市场规则。
调整案例
假设置业公司按照市场优惠价格向甲公司出租房产,每年收取租金500万元(不含增值税),则甲公司作为纳税人需缴纳房产税:
  500万元*12%=60万元  
企业所得税   
(500万元-60万元房产税)*25%=110万元
调整案例比案例多缴纳税金
60万元+110万元-34.44万元=135.56万元
置业公司与甲公司如是同一控制下的关联实体,在合并层面,关联交易抵消,不影响公司整体经营利润。但公司实际税负较无租使用的情形增加很多。

小资有话说
小资认为当前我国房地产租赁市场还处在相对竞争环境下,还未达到完全竞争程度,房屋租赁市场价格会受到房屋成新度、地理位置、交通环境、配套设施、租赁用途等各种因素的影响,在这种背景下,站在企业整体角度,小资提出两种筹划建议:
1、分阶段签订短期租赁合同,适当增加或者延长“免租期”的时间(税法规定免租期可按房产余值计税)
2、关联公司出租价格以相对低的优惠价格出租,但需要企业准备好“符合独立交易原则”的一些资料、情况证明等,并与主管税务机关及时做好沟通和协调工作,给“价格偏低”一个合理、正当的理由。


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发表于 2018-10-13 18:06:23 | 显示全部楼层
对于关联方无租使用房产,若产权方的税务机关要求产权人进行纳税调整,由于租赁方没有在税前扣除,也许整个企业集团的税收损失更大
 楼主| 发表于 2018-10-13 18:31:05 | 显示全部楼层
zlq8760 发表于 2018-10-13 18:06
对于关联方无租使用房产,若产权方的税务机关要求产权人进行纳税调整,由于租赁方没有在税前扣除,也许整个 ...


发表于 2018-10-14 09:41:31 | 显示全部楼层
发表于 2018-10-14 15:11:51 | 显示全部楼层
免租期与无租使用应该有区别
 楼主| 发表于 2018-10-15 07:36:50 | 显示全部楼层
放逐心情 发表于 2018-10-14 15:11
免租期与无租使用应该有区别


发表于 2018-10-16 14:46:57 | 显示全部楼层
道理是这个道理,不过分期方案是不是把三年租金金额调整一下,本来就是让承租方延迟付款来吸引招租的,方案这么一弄,承租方直接白白了您那
发表于 2018-10-17 20:23:00 | 显示全部楼层
个人觉得采用阶梯递增的方式更合理,如第一个月收取较低的租金,逐月增加,到一定时间后降低增幅或不增加更合理。租金逐步减少实践中不多,搞不好被税务盯上让你做纳税调整或评估,按同期同类型市场定价就麻烦了
 楼主| 发表于 2018-10-19 19:00:25 | 显示全部楼层
dxlx5 发表于 2018-10-17 20:23
个人觉得采用阶梯递增的方式更合理,如第一个月收取较低的租金,逐月增加,到一定时间后降低增幅或不增加更 ...


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