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[土地增值税] 【土增税漫谈】要取消?房地产企业最体现税务团队价值的税种!

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发表于 2018-9-15 21:18:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
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【土增税漫谈】要取消?房地产企业最体现税务团队价值的税种!
汪道平
这期开始,准备用几篇文章,漫谈土增税,更新时间看心情。理论和技术上在实践中不断有新的体会和见识,很多想法可能有误或不成熟,如有不同意见,欢迎交流和投稿。
一、土增税要取消?
日前,《十三届全国人大常委会立法规划(共116件)》正式对外公布。由于是五年立法规划,且没有提及土地增值税立法,很多人推断土地增值税可能会被取消。
对此,多数人还是持谨慎乐观,毕竟年初财政部公布的立法计划里边还有土地增值税立法研究计划。
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虽然此前一直也有争议,认为土增税从法理上与增值税、企业所得税等有冲突,有重复征税之嫌,但作为地方政府利益最大的税种之一,加之对地产企业的政策压制,取消的可能不是很大,倒是可能延续此前各地把握解释口径,让这个令地产企业恨之入骨的税种再飞一会。
另一方面,若真的取消了土增,中介们可就少了不少回报率高的项目,也可能会减少不少税务岗位需求。
二、房地产企业最体现税务团队价值的税种
在企业里做税务,一直以来是比较小众和收入不高的,相比于融资的风光、核算等条线向CFO的职业发展之路,企业税务不光在收入上空间有限,职业发展也比较窄。
税务年薪增长比较快大概也就近几年,特别是闽系地产对薪资的带动。而这也是因为税务在地产行业不仅仅是一个核算和申报的问题,更是直接影响公司利润的大事。
地产企业基本上涵盖了所有税种,而这其中土增税无疑属于税中之王。地产企业做税务,大概一大半时间都在折腾土增税的事情,从前期投资测算、拿地、立项、规划设计、预售、竣备、土增清算、补税或退税等,各个流程,最关注的一般都是土增税。一个毛利在50%以上的项目,仅土增税负率可能就要达到总收入 7%以上,税额单位一般也都是亿元级别的。
土增税其实并不复杂,加上条例和细则,相关的税务文件一共也没超过30个,在CPA或税务师考试里边的篇幅也很一般,比企业所得税可简单多了。可土增税又是相当复杂,复杂在各地规定五花八门,各省市规定不同,即使一个省市内,各基层执法部门口径也不一样,自由裁量和执法弹性之大,应该没有其他税种可以相比,而这些不同规定和执法口径,对项目土增税的影响可能都是上千万甚至上亿元的。
另一方面,由于土增预缴规定,导致一些亏损或毛利较低项目结束后需要申请退税,对企业而言,早一天退税就是资金价值,能退下来更是真金白银,因此很多房企也对退税设置1%上下的税务奖励,力度可观。
在早前,也许地产利润不错,且企业多处于发展期,老项目也没有集中开始清算,而近几年,随着清算项目增加,地产企业突然发现前边到手的利润不得不上亿的吐出来交土增税,甚是肉痛。于是,房地产企业们也都招兵买马,从税局、四大、事务所不断挖人,组建税务团队,猎聘上只要一搜索税务职业,薪水可观的多数也都是地产企业。
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(多数税务岗位很难达到如上年薪,且承受的工作压力和业绩指标也超高)
其实,税务技术发展到现在,各种土增税筹方案在企业、中介、税局也都是相对透明了,像以往三分钟节税三个亿的时代早已经过去。难的不是方案,而是方案的落地。很多方案需要和税局来回沟通几个月甚至几年,而随着税局管理思路的改变,多数事项都是备案制,所有的沟通和结果都不能保证万无一失,更需要公司内部稳定和高水平的税务团队持续跟踪落地。
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发表于 2018-9-16 09:05:32 | 显示全部楼层
发表于 2018-9-16 17:54:18 | 显示全部楼层
如取消,则可能并入房地产税中
发表于 2018-9-17 11:11:45 | 显示全部楼层
立法是规范,之前都是条例,法律等级低,不会消失
发表于 2018-9-18 09:35:31 | 显示全部楼层
个税,房产税,税务是越来越复杂了,税务岗位也会越来越多
发表于 2018-9-26 21:45:44 | 显示全部楼层
税务技术发展到现在,各种土增税筹方案在企业、中介、税局也都是相对透明了,像以往三分钟节税三个亿的时代早已经过去。难的不是方案,而是方案的落地。很多方案需要和税局来回沟通几个月甚至几年,而随着税局管理思路的改变,多数事项都是备案制,所有的沟通和结果都不能保证万无一失,更需要公司内部稳定和高水平的税务团队持续跟踪落地。

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