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[经验] 从碧桂园年报通俗理解房地产企业对新收入准则的运用

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发表于 2018-5-31 10:22:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
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首先感叹一下PWC的专业,做第一个吃螃蟹的人,出具了这份新收入准则下房地产开发企业的审计报告,过程中肯定少不了与监管机构的沟通,形成的收入确认相关底稿都是严格保密,就连PWC内部也难以获得。
今天我们就跟着这份报告简单学习了解一下新收入准则对房地产企业收入确认的影响。
一、首先,看一下也是普华出的这份A股公司,新城控股的2017年年报,收入确认方式:
1.png

很明显,竣工验收和交付是确认收入的必要条件,往往要取得客户签字的交接单。这是现行准则,到2020年,也要执行新收入准则了。碧桂园是港股上市,2018年就施行了。
二、再来看一下碧桂园的2017年年报,收入确认:
2.png

初读起来,特别拗口,都是准则原话,说人话,就是,收入确认分两类,一类是时点确认、一类是期间确认。时点确认就是验收交付,期间确认就是完工百分比。

那么,如何界定是时点确认还是期间确认,不难,先界定出期间确认条件,满足了就是期间确认,不满足就是时点确认。期间确认条件,满足其一即可:

1、在合同履行过程中,客户收到且消耗企业履约所带来的经济利益。比如房子虽然没造好,但先有在建工程可以由客户拿去抵押贷款了,显然,房地产企业不会让购房者这么干,客户抵押贷款了,企业拿什么抵押。

2、资产已由客户控制。新准则对于控制做出了定义,即,主导该商品的使用并从中获得几乎全部经济利益,意思就是说房子还没造完,但客户已经能使用或处置了,显然,房地产企业也不会让客户这么干,客户处置了,企业拿什么赚钱。

3、合同履行过程中的产出商品,不可替代用途,且企业有强制付款请求权。
不可替代用途,准则说了,在合同里约定或实际可行性限制,企业不能轻易将商品用于其他用途,这一点就是对企业的约束,不能把房子造成仓库,太好满足了,企业没问题。
强制付款请求权,即,对于已经造出来的部分(虽然还没完工),企业有权向客户收钱(准则强调该权利要有法律约束力),以弥补企业的建造成本和合理的利润。当然企业有权要钱,但可以不去要钱。这样的合同约束,企业很开心,就不知道客户乐不乐意了,房子没造完,客户就有付款义务了(首付不算)。

以上三个条件说完,对于房地产企业,最适用的就是第3条了,协议里约束一下企业,不改变房屋用途,再增加一个收款权利,何乐而不为,但是客户那边如何说服是个问题,企业要想按进度确认收入,就必须搞定客户(保不准会私下跟客户搞个协议约定一下,放心,房子没造完,我不会跟你要钱)。
碧桂园用的就是第3条,我们来看核数师独立报告(香港对审计报告的叫法)中的关键审计事项描述:
3.png

上图可知:
1、碧桂园在合同中约定了不得更改或替换物业单元用途,满足了准则“具有不可替代用途”的条件;对于强制付款请求权,取得了法律意见书,满足了准则“有权就累计至今已完成的履约部分收款,且该权利有法律约束力”的要求。
2、2017年出售物业收入2,201.57亿,按进度确认的收入金额为608.07亿元,占比27.62%。占比并不是想象中的那么大,说明绝大部分还是时点确认收入法,即商品所有权上的风险报酬全部转移给客户时,这个与现行收入准则确认收入没区别。
三、相关准则原文摘录(您也可以点击阅读原文,熟悉的可忽略)
学习完前述之后,相信对新准则关于房地产企业收入确认有了一定的了解,最后回到新准则原文回顾一下:
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8.png
四、补充会计处理:合同资产、合同负债
按照履约进度确认收入的情形,累计确认收入金额与累计收取的客户款项比较,前者大,差额确认为合同资产,后者大,差额确认为合同负债。
且看碧桂园新准则科目追溯重述影响:
期初影响额.png

从上图,可以看出,预收客户账款(预收账款)金额变为零,全部转入合同负债确认,而贸易及其他应收款重分类部分金额进合同资产,为何不是全部重分类

因为根据准则,对于收款权利仅取决于“时间流逝”的,在应收款项核算,对于“时间流逝”以外的其他因素,在合同资产核算。

准则真是酸,搞得那么文艺,我是粗人,时间流逝不就是时间问题嘛,也就是说,我为你提供的商品、劳务都结束了,收钱就是时间迟早的事,这时才确认为应收款项,而如果商品、劳务还没结束,比如这里按进度确认的收入,再比如合同约定发货两款商品,现在才发货一个,还有一个没发,那么发出去的货只能先确认为收入的同时,对应只能确认为合同资产,而非应收账款。

准则原文体会:
9.png
10.png


发表于 2018-6-16 12:40:13 | 显示全部楼层
时间流逝...........哈哈哈哈哈哈
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