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【中国税务报】人防设施的土地增值税处理应当一致

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发表于 2018-1-31 14:27:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
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人防设施的土地增值税处理应当一致
邹忠明
按照人民防空法等有关法律、法规的规定,建造民用建筑应按有关规定修建防空地下室(以下统称人防设施),这是房地产开发企业的一项法定义务,具有强制性。
人防设施在土地增值税的处理上,长期未决的问题主要表现在以下几个方面:
所有权归属存纠结,征管认定难统一。人防设施的权属是确定在土地增值税中成本与收入怎样认定和处理的关键。对企业建造的人防设施所有权归属上存在三种不同意见:一是国家所有,二是全体业主所有,三是开发企业所有。笔者从现有法律、法规综合分析:
认定为国家所有没依据。对于企业投资建造的人防设施,在没有依法无偿移交人防管理等部门前,还没有哪部法律法规规定属于国家所有,且也没有必须移交的法律规定。
认定为业主所有存问题。开发项目达到可售状态需办理预售许可时,其开发产品类型,包括住宅、物业用房、人防等的初始产权登记都在开发企业名下,且有“人防工程的地下室不计入公用建筑面积”的规定。对未纳入“公摊”且初始产权登记在企业的人防设施,不依法办理移交就认定为全体业主所有也不正确,况且人防设施能不能移交给全体业主还另当别论。
认定为企业所有也不准确。人防设施在没有依法办理无偿移交之前,其所有权名义上应属于企业。但由于用途特殊,不能办理独立所有权,在处置上受到严格限制,即只有使用权,不能转让所有权。因此,笔者认为,这是一种既不完全属于企业、也不完全属于国家的一种特殊的国家与企业共有的所有权形式。
税收征管各不同,执法风险难消除。人防设施建成后,有的作为业主日常停车使用;有的直接将使用权在一定期限或永久转让,分次或一次性收取转让收入。在土地增值税征管上,由于所有权不明确,各地对其建造成本和使用权转让收入都有各自的掌握标准和处理意见。
人防工程既属于国防工程,也是社会公益事业工程。由于企业建造的人防设施在所有权上的特殊性即“国家与企业共有性”,加之现行相关法律法规不配套、不完善,造成了税收征管上的诸多矛盾和问题,导致了同一涉税事项全国执行不一。因此,在对待人防设施这种特殊事项的税务处理上,有必要作出统一、明确的处理规定,以维护税制的统一和执行的公平。
笔者建议,对企业建造的人防设施,由于其所有权、使用权、处置权上的特殊性,加之国家还没有必须移交的规定,因此,不管企业移交或不移交,均作为无偿建造“公共配套设施”规定处理,其建造成本作为土地增值税的扣除项目。
企业在管理、使用人防设施时,不管是采取日常收取停车费还是签订有期限或永久使用权转让协议或合同,也不管是分次或一次性收取使用权费用,这都只是经营方式和收款方式的改变,其所有权并未发生实质性转移,因此,对企业所取得的使用权转让收入一律按租赁收入处理,不作为土地增值税的计税收入。
为了与相关税种的征管相协调,简化管理,对企业取得的有期限或永久使用权转让收入在企业所得税上宜在取得收入时一次性确认。同时,鉴于人防设施在所有权上的特殊性,建议对所取得的租赁收入免征房产税。
(作者单位:成都市锦江区地税局)


发表于 2018-1-31 14:48:11 | 显示全部楼层
如今有的地方在交纳人防费后,所建造的地下车库(仓储设施)归开发公司,建造面积也计入了容积率内。
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
观点赞同,免房产税好似不妥,出租的收益权归谁所有是核心,通常出租的收益归开发商所有,因此免税不合适。
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