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[经验] 预审初探——房地产企业业务与账务

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发表于 2017-11-26 13:30:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
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上两周以来,终于有幸接触了房地产企业。其实在今年初也做过集团下面的上海项目公司,但那时候该公司尚未交房,没有结转收入成本,加之是自己刚刚入职,回顾那两周,只记得被往来科目弄得晕头转向,应付职工薪酬计提与发放数的movement总是勾稽不平,在更开始的时候甚至连科目余额表和明细账都分不清,而读阿拉伯数字也要数好几个零才能反应过来是百万还是千万……

时间就是这么匆匆流过了,由于自己这一年来做的项目属于组成部分会计师执行的工作,都是按照中心小组设计好的程序执行而已,加上现场负责人并不怎么爱教,于是前期基本属于心慌慌没底气的状态,但通过CPA复习期间的思考,自己想明白了,既然项目不是可以随意选择的,那只能干一行爱一行学一行,利用好手头的项目、资料和客户,多去了解行业,争取在现有条件下自我收益最大化;在有机会的时候,适当表现自己和争取机会,往更好的项目靠拢。

也许,这次房地产项目的降临,就是自我争取机会的结果。三周前,本来应该去做本市的房地产项目公司,但是人手不够,主要是Senior还在另一个项目上,因此并未下成现场,而是在office,被经理安排写所有项目的KOM。当时确实是一脸懵逼,其一自己算是从来没有接触过房地产行业,其二,被安排写的这几家,全都是成熟的项目公司,有全套的成本收入结转流程,而自己以前并未参与过;这让我怎么写?当时就觉得,我应该是被经理多下了一个Booking吧,又不好意思把我退回去,就干脆让我在办公室打着闲工,问问客户项目进度,拎拎数,要要基础资料(一度我以为我所要到的截止9月报表、科目余额表和明细账是我这一周工作的最大价值,然而后来发现,好像都是做的十月的==)。虽然这样,但我还是把这一周视为一个机会——12个大大小小的项目公司,有刚刚成立开发商企业,有已经运行十几年已经陆续开发交房的开发商;有房地产咨询管理公司;有物业服务公司——通过看这些企业的主要科目变动,通过电话询问客户,这不正是快速了解和学习房地产开发商账务处理,以及房地产企业集团布局体系的大好时机吗?于是自己努力跟客户交流,努力写KOM,用Controlsheet的形式向经理做了进度汇报,并在最后交付资料的时候向经理表示:通过这一周写KOM,自己学到了很多房地产行业的知识,希望以后还有机会能参与这个项目。经理说,verygood!估计也是挺久没见工作一年还能这么积极表忠心的小朋友了吧;谁知是因为我知道自己technic被其他项目耽搁了,实在心虚。

回想那一周,其实还是挺有压力的,自己连房屋修建和交房的关键时间节点都搞不清楚,对账务处理更是一无所知,都是一次次打电话骚扰客户才慢慢有了概念。非常感谢各位客户老师,不厌其烦地在电话中教我这个小白!

幸亏有写KOM一周的铺垫,上周做本地房地产项目公司预审,有眉目多了。今天打算记录下来我的理解和思考,为以后作参考。




一、 房地产集团企业的布局体系

我们公司承接的是一家香港房地产上市企业,在香港之外的项目,大部分与当地房地产开发商进行合作,成立合资项目公司。房地产集团下不仅仅是开发商企业,还有房地产咨询公司,为开发商提供设计咨询服务;以及物业管理公司,为开发商开发的楼盘提供物业管理服务。以上三者之间均为关联方,一般都是我们的审计单家,进行对账工作是很方便的。

项目公司就是为了在某市某地的一个土地开发项目而专门成立和存续的一个公司,随着不同地块不同期数陆续经历“开发-预售-交房-清算”的过程,一个项目公司存在的时间可能长达十几年。

二、 房地产企业账务处理的关键时间节点

房地产业与一般制造业最大的不同应该就在于存货项目了,房地产企业的存货项目一般是由2个科目构成:开发成本和开发产品,分别对应制造业的在制品和完工品。

Step1:拿地,现金流出

借:开发成本-XX地块-土地成本

贷:应付账款

Step2:施工建设,现金流出

借:开发成本-XX地块-前期工程费等

贷:应付账款

Step3:开始预售,现金流入

借:银行存款

贷:预收账款

*取得预售许可证后即开始预售;预售许可证与销售许可证的区别在于:前者取得的条件是:已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书、已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上,且已经确定施工具体计划和竣工时间,建立了商品房预售账户;后者取得的条件是:该房产开发项目已经竣工且验收合格,此外,该房产的供水、供电、燃气等配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。)

Step4:达到可销售条件,从开发成本转入开发商品

借:开发商品

贷:开发成本

Step5:交房,结转收入成本

借:主营业务成本

贷:开发商品

借:预收账款

贷:主营业务收入


三、 我的客户

1. 基本情况:

总共有六个地块,与今年年审关系最大的为:1号地块2期住宅,于2016年末集中交房,本年仍有陆续零星交房以及现房销售情况;1号地3期住宅,已经预售,预期于2017年末集中交房;1号地4期住宅,已经预售,本年施工收尾阶段,预期于2018年末集中交房;本期4号地和6号地持续预售。

2. 从业务到账务:

销售收入方面,现场收银每日向收入会计上报销售台账,更新当日收款情况(包括现场收款和银行放按揭款),收入会计据此向客户服务部更新当日款清业主,并做账结转对应房间的收入成本;客户服务部向业主发出《房屋交付通知书》。只要发出了《房屋交付通知书》,会计上就确认收入成本,是否实际交付,是客户服务部在负责催促。

成本费用方面,成本会计会维护“成本台账”,上有所有签订的合同名称、总金额、合同类型(合同成本应归集的成本类型,如土地成本、前期工程费-设计费等),成本对象(该合同费用受益项目,如1号地3期住宅),挂账金额(已到票挂应付金额),应付未付金额(尚未在报表中体现的金额);根据成本台账,归集每个成本对象每项成本类型总额(列,展示成本对象,如1号地3期住宅;行,展示成本类型,如土地成本、前期工程-设计费等依次排列;均按照权责发生制列示成本),形成“成本结转表”,并按面积分摊,计算出每个项目的单方成本;根据成本台账,按每月交房应结转收入成本的情况编制“成本汇总表”。

成本台账表是一直在更新变化的,因为一直在签订新的合同,一直在发生新的成本入账,但是竣工版成本理应是在竣工之后就确定下来的了,那又是怎么回事呢?我的理解是,成本台账这张表中的成本信息,对于其中的已竣工项目来说,就是竣工版成本;对于其中的未竣工项目来说,就是实时更新的成本。因为每一个合同在登记入合同台账的时候就会标注其受益对象,当某些项目已竣工之后,新登记入的合同的受益对象也不可能是已竣工项目了,因此虽然这张表一直在更新变动,但并不会影响前期已竣工项目的成本。这张表中登记的已竣工项目的成本/单方成本就是竣工版成本了。应该注意的是,在成本结转表中归集成本,均是按照合同总额来的,即权责发生制,而非实际已付金额。所以,更说明了已完工项目的成本就是竣工版成本。

有一个很绕的地方在于,对所有未竣工项目成本的支付,客户均通过预付账款核算;只有对已竣工项目成本的支付,客户才通过应付账款核算,具体是这样的:在集中竣工交楼的时候(如201612月交付1号地第2期时),对已竣工的部分和未竣工的部分都要进行预提,已竣工部分根据成本台账上的合同“应付未付”金额预提(借:开发成本-工程费、施工费等,贷:应付账款-工程费等),次年支付的时候,借:应付账款-工程款,贷:银行存款;对于未竣工部分的预提是,借:开发成本-成本预提,贷:应付账款-成本预提;次年初反向全额冲销),所以,对于未竣工部分,发生的成本支付,始终都是通过预付账款核算的(借:预付账款,贷:银行存款;借:开发成本,贷:预付账款)。客户这样核算的目的,在于通过预付账款可以很清晰地看到目前已经支付的部分,同时通过应付账款的计提,反应了实际的负债。好吧其实这个我还不是特别明白,要等到年审的时候理解更深刻了再来补充吧!

四、房地产审计的关注点

其实对于这个我是一脸懵逼的,连基本的账务处理都还没有搞清楚,怎么审呢?但是Senior跟我理了一下之后,我目前感觉,房地产客户自己的核算是非常清楚和严格的,我们要做的东西其实就是讲业务和财务核对一致,以及一些其他的流程性的审计程序(如发函证等,在此略过):

  • 预收账款:将预收账款的本期增加与销售台账中的本年收款核对一致。
  • 收入:将主营业务收入的本期增加与本年交房结转金额核对一致。
  • 成本与存货:重(fu)新(zhi)测(zhan)算(tie)客户的成本分摊和成本结转。


其他好像真的想不到了啊,因为客户自己做的很好啊,表很大张然后公式也超级齐全啊~~





最后,希望年审我也能参与这个项目,客户真的超级nice,我也一定能学到更多东西~~~12月就要出CPA成绩了,上天保佑我一定通过啊~~!加油!



评分

3

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发表于 2017-11-27 07:15:57 | 显示全部楼层
发表于 2017-11-27 09:41:09 | 显示全部楼层
多谢分享,学习下
发表于 2017-11-27 12:16:21 | 显示全部楼层
谢谢分享,加油
来自苹果客户端来自苹果客户端
发表于 2017-11-27 14:37:05 | 显示全部楼层
真棒,向你学习
发表于 2017-11-27 17:07:49 | 显示全部楼层
发表于 2017-11-27 21:18:56 | 显示全部楼层
房地产公司很少用应付账款,一般就计提,结转的时候,如果前期未交房的时候用了很多应付账款,那这个公司肯定是非常不合格或者资金链很紧张,可能是红色背景很有关系的客户!
来自苹果客户端来自苹果客户端
 楼主| 发表于 2017-11-27 22:39:01 | 显示全部楼层
yaojiahuan501 发表于 2017-11-27 21:18
房地产公司很少用应付账款,一般就计提,结转的时候,如果前期未交房的时候用了很多应付账款,那这个公司肯 ...

谢谢大家,我有理解的不对的地方,请指出来~对于房地产公司普遍的做法,以及大家的见解,都非常欢迎写出来,大家一起交流,加深理解~!
来自小程序
 楼主| 发表于 2017-11-27 22:42:41 | 显示全部楼层
yaojiahuan501 发表于 2017-11-27 21:18
房地产公司很少用应付账款,一般就计提,结转的时候,如果前期未交房的时候用了很多应付账款,那这个公司肯 ...

原来是这个原因!我这个客户确实是通过预付在走工程款。只有交房后还未支付的部分才用应付。不过我们客户说,对于工程款的结算,也不全是先预付的形式。想请问下,一般其他房地产公司都是先预付吗?为什么不占用施工方资金(走应付)呢?希望得到您的回复
来自小程序
发表于 2017-11-28 08:55:39 | 显示全部楼层
感谢分享,这么多年,第一次涉及房地产公司
发表于 2017-11-28 10:14:39 | 显示全部楼层
yaojiahuan501 发表于 2017-11-27 21:18
房地产公司很少用应付账款,一般就计提,结转的时候,如果前期未交房的时候用了很多应付账款,那这个公司肯 ...

请教下老师,您说很少用应付账款,一般就计提,没太听懂这句话的意思,我接触的房地产企业不多,请问您说的是什么意思呢
发表于 2017-11-28 13:55:50 | 显示全部楼层
你是妹子吧,这么细心
发表于 2017-11-28 18:03:33 | 显示全部楼层
昕昕_070903 发表于 2017-11-27 22:42
原来是这个原因!我这个客户确实是通过预付在走工程款。只有交房后还未支付的部分才用应付。不过我们客户 ...

垫资也是一样,开发商要付资金成本给对方的,相当于借钱开发!
房地产公司开发,形式上都是自有资金开发的!
施工单位,成本结转用完工百分比发所以应付的多,结转收入快,比房地产快
发表于 2017-11-28 18:22:54 | 显示全部楼层
风头浪子 发表于 2017-11-28 10:14
请教下老师,您说很少用应付账款,一般就计提,没太听懂这句话的意思,我接触的房地产企业不多,请问您说 ...

已经结转收入成本,但是还未付款,根据合同预估成本,计提
借:开发成本
贷:应付账款
 楼主| 发表于 2017-11-28 18:46:12 | 显示全部楼层
yaojiahuan501 发表于 2017-11-28 18:03
垫资也是一样,开发商要付资金成本给对方的,相当于借钱开发!
房地产公司开发,形式上都是自有资金开发 ...

好的,谢谢!
来自小程序
 楼主| 发表于 2017-11-28 18:46:24 | 显示全部楼层
审计小白 发表于 2017-11-28 13:55
你是妹子吧,这么细心

是啊,哈哈
来自小程序
发表于 2017-11-29 09:15:41 | 显示全部楼层
学习了
发表于 2017-11-29 10:26:22 | 显示全部楼层
yaojiahuan501 发表于 2017-11-28 18:22
已经结转收入成本,但是还未付款,根据合同预估成本,计提
借:开发成本
贷:应付账款

感谢感谢感谢哈
发表于 2017-11-29 13:09:04 | 显示全部楼层
在成本结转里面可以通过人为的分摊不同销售进度的产品比如车位,商铺,或者开发成本规划的变更导致公共配套设施这些达到每年售出项目多结转或少结转成本的目的。
发表于 2017-11-29 13:09:43 | 显示全部楼层
也可以通过土地增值税清算准备金的预提的估计达到上述目的
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