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购入无产权的建筑物是否要交契税

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发表于 2017-11-9 11:08:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 槿思成 于 2017-11-9 11:29 编辑

购入无产权的建筑物是否要交契税

槿思成

案例:母子公司因为内部管理的需要,母公司向子公司购入子公司自建的无产权建筑物(有违建的可能性)。该行为母公司是否需要缴纳契税呢。


分析:

一、法规依据

根据《中华人民共和国契税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。 第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。


根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条 条例所称土地、房屋权属,是指土地使用权、房屋所有权。第七条 条例所称房屋买卖,是指房屋所有者将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。


二、分析过程

从《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法律,契税是对权属转移征税的,那么实质应该是对企业物权转移进行征税的。

我们需要考虑的是母公司购入的子公司的无产权的建筑物属于房屋买卖行为吗?

什么是房屋买卖行为?即房屋所有者将房屋出售给购房者,潜台词就是讲房屋的权属转移给购房整,再进一步就是将房屋的所有权转移给购房者。


这边需要回归物权法的相关规定。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。


这边还需要关注另外一个法律的规定。

《城市房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。


       上述两个法律规定。无产权的建筑是否享有物权,需要关注其是否是合法建造,根据物权法规定,如果是合法建筑,即该事实行为成就之时发生了效力,也就是自建造好就享受该建筑物的物权,无论其是否已办产权证。

       但是发生转让行为时,必须要办理产权,同时需要依照法律规定去办理转移登记,物权才合法转移,不然不发生物权效力,但是未办理物权登记的,不影响当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的效力。那么我们可以看出,无产权建筑物是否具有权属,其实并不仅仅看其是否具有产权证,还需要辨析该建筑物的建造是否属于合法建造。


这边需要提及一个税法的理念-征税行为是无因行为,虽然征税行为具有法定主义的形式,一般情况下,当事人的行为只要符合税法规定的课税要素,那么就负有纳税的义务,一般不考虑其行为在其它法律部门的效力(如有效、无效、可撤销等)。但如果行为人以逃避缴纳税款为目的,使其行为在形式上不具备课税的要素,此时,征税机关就要突破形式,认定纳税人的逃避缴纳税款的行为无效。(来源:论征税行为的无因性 张晓婷 北京师范大学 副教授)



三、个人观点:

首先需要辨析该自建房屋是否合法建造?

1)如果该房屋不是违法建造,那么自建方具有该建筑物的物权,同时具有处置该物权的权利,物权转移生效是受物权法规定的,而未办理物权登记的,不影响合同效力,故而满足契税相关法律的规定,故而需要缴纳契税。

2)如果该房屋是违法建造,该房屋的自建方是不享受该房屋的物权,也就是该物权不受国家法律保护,违章建造是有可能被强制拆除的。那么其转移行为便是违法的,也是无权处置。那么其本就不具有权属,就没有转移之说。即不满足契税的缴纳条件。无需缴纳契税。


但如果结合征税行为是无因行为的理念。那么是不是无论转移是否合法,是否享有物权,只要其发生了转移(合同约定了转移)就满足了征税行为的课税要素,其就具有纳税义务,就需要缴纳契税。


混乱了…… 哈哈


四、厦门地税的一个答复

QQ图片20171109110717.png



PS:特别感谢娟姐和小颖的答疑和讨论……

本篇仅为个人分析,不对之处,敬请斧正。


评分

2

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发表于 2017-11-10 09:01:59 | 显示全部楼层
感谢分享
发表于 2017-11-13 16:04:22 | 显示全部楼层
像这类无文件明确规定的问题,一般都会遇到各地执行标准不一的情况。
发表于 2017-11-14 11:01:24 | 显示全部楼层
这也是特别神奇的地方——
合法的交税,不合法的反而不用交税
发表于 2017-11-14 23:04:47 | 显示全部楼层
诺顿 发表于 2017-11-14 11:01
这也是特别神奇的地方——
合法的交税,不合法的反而不用交税

不交税难道不是不承认你权利的存在吗
发表于 2017-11-15 08:27:04 | 显示全部楼层
不合法的也要交税。
发表于 2017-11-15 11:08:24 | 显示全部楼层
出卖方走固定资产清理,买受方走在建工程,稍微修饰下,这样做是不是算合理的避免契税?
发表于 2017-11-15 16:53:32 | 显示全部楼层
合同是有效,但是权属只有登记了才能变更,这个没登记所有权还是没有转移的。
发表于 2017-11-16 15:41:40 | 显示全部楼层
当然不需要,否则你办理房产证时还得再交一次,就会造成多交税了
发表于 2017-11-16 16:18:13 | 显示全部楼层
不交契税,但房产税还得交吧
发表于 2017-11-16 17:25:30 | 显示全部楼层
当然不交,小产权的房子有交税的嘛…………
发表于 2017-11-16 17:26:59 | 显示全部楼层
其次,你这个举例好像有点问题……自建的只要是正规的报批报建都有相应的手续的!要么是划拨的,要么是小产权除外哈
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
学习!
发表于 昨天 16:28 | 显示全部楼层
我现在就遇到你说的情况了,而且更复杂。我们还使用了一块没有土地证的土地,土地上也有厂房。现在正在补办这部分不动产权证,正好看到您的文章了,我现在也和当地税务局在协商。
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