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[土地增值税] 求助:关于土地增值税和所得税预估的问题

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发表于 2017-9-6 15:51:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
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(下方有包含公式的excel附件)为了测算一个房地产项目的未来各年的现金流,需要在测算中考虑土地增值税现金流出以及企业所得税现金流出。有几个问题拿不准
1、土地增值税的计算总额是否准确?(L24---N32为计算过程)
2、土地增值税应该是最后交房过户以后才真正缴纳吧?在此之前连“应缴税款”都算不上吧?
3、企业所得税在交房之前在损益表上应该不存在吧,因为交房之前预收款项不能确认为收入。该项目在交房之前实际上一直处于亏损状态吧。
     或者还是要交税。但是会形成递延所得税资产?

4、土地增值税是否可以作为所得税的税前抵扣项?
5、假设是2020年正式交房。那么是否企业所得税应该在2020年集中确认?因此应该吧表格中黄色的部分全部求和后集中在2020年确认为现金流出?

注:读者不必关注各项费用预估是否准确,假设土地费用、销售费、管理费预估都是准确的。在此我们重点讨论土地增值税;应纳税所得额;所得税的计量和与之相关的现金流出时间点问题。
以下是测算表。附件中是带公式的excel表格。还请各位老师指教
现金流入流出单价合计
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0.6
0.3
0.1
土地费用
-10,275  
-1,182,280,968  
-709,368,580.80  
-354,684,290.40  
-118,228,096.80  
建安费及其他
-3,727  
-428,885,770  
-81,488,296  
-162,976,593  
-122,232,445  
-40,744,148  
-21,444,289  
销售收入
28,679
3,299,831,217
1,979,898,730
989,949,365
329,983,122
增值税
-1,984  
-228,255,286  
-136,953,172  
-68,476,586  
-22,825,529  
销售费
-356  
-40,950,905  
0
-24,570,543  
-12,285,272  
-4,095,091  
管理费
-2,797  
-321,838,692  
-62,914,359  
-130,673,316  
-65,336,658  
-62,914,359  
财务费用
土地增值税
-2,548  
-293,117,751  
-87,935,325.36  
-87,935,325.36  
-117,247,100.48  
应纳税所得
6,992
1,087,595,888
727,421,200
278,998,789
81,175,899
所得税
-2,363  
-271,898,972  
0
-181,855,300  
-69,749,697  
-20,293,975  
税后溢利
4,629
-144,402,655  
1,254,934,481
563,933,382
61,862,920
-21,444,289  
合计(未扣除土地费用)
1,448,366,820
-144,402,655  
1,254,934,481
563,933,382
61,862,920
-21,444,289  
土地增值税计算过程
1、2
土地价款以及建安成本
-1,611,166,738
 
3
开发费用
-362,789,598
4
增值税
-228,255,286
5
加计扣除
-322,233,348
6
允许扣除项目金额合计
-2,322,772,046
 
增值额
977,059,171
 
增值率
-0.42064
 
应纳税额
-293,117,751



土地增值税现金流估测.xlsx

13.87 KB, 下载次数: 56

土地增值税现金流估测.xlsx

发表于 2017-9-6 22:52:20 | 显示全部楼层
1、土地增值税的计算总额是否准确?(L24---N32为计算过程)——收入是否含税?增值税不能扣除了,
2、土地增值税应该是最后交房过户以后才真正缴纳吧?在此之前连“应缴税款”都算不上吧?——预缴,清算起码要完工,有个清算规程,可以找来看看
3、企业所得税在交房之前在损益表上应该不存在吧,因为交房之前预收款项不能确认为收入。该项目在交房之前实际上一直处于亏损状态吧。
     或者还是要交税。但是会形成递延所得税资产?——期房按计税毛利缴,递延所得税资产

4、土地增值税是否可以作为所得税的税前抵扣项?——可以,但很多时候滞后
5、假设是2020年正式交房。那么是否企业所得税应该在2020年集中确认?因此应该吧表格中黄色的部分全部求和后集中在2020年确认为现金流出?——3
 楼主| 发表于 2017-9-7 03:52:15 | 显示全部楼层
zhangchunl 发表于 2017-9-6 22:52
1、土地增值税的计算总额是否准确?(L24---N32为计算过程)——收入是否含税?增值税不能扣除了,
2、土 ...

谢谢zhangchunl关注和解答。以下红色字体为我的回复。还请指正!
1、土地增值税的计算总额是否准确?(L24---N32为计算过程)——收入是否含税?增值税不能扣除了,
     ---------我的原表格L24----N32是空白。计算过程在G24---G32。或者你修改了我的excel并回复给我了?我在回帖当中没有看到附件啊。
                在我的假设中收入是包含增值税的。相应的在计算现金流量时也有增值税(销售收入-全额土地费-建安费产生的进项增值税)。
                你的意思是增值税不能作为土地增值税的抵扣项?
2、土地增值税应该是最后交房过户以后才真正缴纳吧?在此之前连“应缴税款”都算不上吧?——预缴,清算起码要完工,有个清算规程,可以找来看看
    ------------你说的对,是要交房后才能缴纳。我在这里是为了计算企业所得税方便,所以把土地增值税按一定比例分摊在了2018年和2019年作为企业所得税的抵扣项。属于时间上错配(这个时间错配对于估值不会产生大的影响。关键是土地增值税总额计算正确就可以了)。大约应该先将土地增值税总额的10%在2020年进行预交。然后才是正式缴纳。据说实际操作上弹性空间比较大。


3、企业所得税在交房之前在损益表上应该不存在吧,因为交房之前预收款项不能确认为收入。该项目在交房之前实际上一直处于亏损状态吧。
     或者还是要交税。但是会形成递延所得税资产?——期房按计税毛利缴,递延所得税资产
      ------------你说的对。我印象当中好像看过相关的说明说预售房款按一定比例确认为收入。并根据这个收入来计算当年的企业所得税。并且确实会形成递延所得税资产。我在这里是按照预收房款全额计算的企业所得税。主要还是为了防止表格结构太繁琐。这会产生时间上的错配。而且企业所得税本来就是根据权责发生制计算,我在这里使用的是收付制计算。目的是求出整个项目结束后缴纳企业所得税的现金总额。只要最后公司注销时没有递延所得税资产和递延所得税负债。也没有应交所得税。那么收付制和权责制的差异也就没有了吧。
                   其实最关键是据此计算的所得税总额是正确的。即假设项目结束后缴清所有税款时 一共流出了多少所得税现金。只要这个总额计算正确了就可以了。


4、土地增值税是否可以作为所得税的税前抵扣项?——可以,但很多时候滞后

5、假设是2020年正式交房。那么是否企业所得税应该在2020年集中确认?因此应该吧表格中黄色的部分全部求和后集中在2020年确认为现金流出?——3

      这个等所有错误都纠正后我会单独列一个表格将税务的现金流出重新做时间调整。

点评

我没改过你的资料,我只看大框框,具体细节请自行把握。  发表于 2017-9-7 08:24
发表于 2017-9-11 11:01:30 | 显示全部楼层
你把问过的问题再发一贴了问了次
问疑问之前有先去学习文件没有?
有问题,先学文件,学了还有疑问,再向大家咨询
不会有人象学校老师或者培训机构一下,详详细细教你一遍

要学的文件,所得税去看国税发[2009]31号文,土增税先学征收条件和实施细则,再去查查本地的补充规定,学国税发[2009]91号
发表于 2018-7-12 17:15:43 | 显示全部楼层
学习了
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