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企业拆迁补偿问题

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发表于 2017-8-28 21:48:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
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陈老师,请教一个关于拆迁补偿问题,问题背景:
甲市A公司系国有企业,现正进行整体改制。A公司位于某县有一处二层楼门面,面积600㎡,A公司已将该门面出租,计入投资性房地产核算,账面原值120万元,已计提折旧80万元,账面价值40万元。2017年2月,某县政府出具《关于***区棚户区改造进行拆迁方案》,该通知明确对各类房屋进行拆迁补偿标准,其中:经营性门面房按5000元/㎡进行补偿,被拆迁户可选择货币补偿或产权置换,也可以两者共同选择。被审计单位已与某县政府签订产权置换协议,协议约定:A公司选择产权置换方式进行拆迁。同时,给予该房屋的装修、经营性补偿、过渡费等共计80万元(未考虑超期过渡费)。A公司收取的货币性补偿已经取得,被审计单位计入专项应付款核算。产权置换应取得的房屋预计2020年取得,原房屋已经被拆除。
问题:A公司对该业务如何处理?
个人观点:该事项因属于政府进行棚户区改造,系因公共利益进行搬迁,具体商业实质。因此符合《企业会计准则第7号--非货币性资产交换》的规定,应按《企业会计准则第7号--非货币性资产交换》的规定进行处理。收到的装修、经营性补偿、过渡费等80万元计入专项应付款,待收到产权置换房屋进行装修时冲减专项应付款。对于应取得的产权置换房屋入账价值问题,按《拆迁方案》确定的单价进行确认,计入其他非流动资产(600㎡*5000元/㎡=300万元)核算,同时,将其他非流动资产与原固定资产账面价值40万元的差额260万元计入营业外收入。待取得产权置换房屋时将其由其他流动资产转入固定资产或投资性房地产。
上述处理是否正确,若不正确该如何进行处理?谢谢陈老师!

本帖被以下淘专辑推荐:

发表于 2017-8-29 00:22:44 | 显示全部楼层
企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款,应作为专项应付款处理。其中,属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的,应自专项应付款转入递延收益,并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应当作为资本公积处理。
参考第三号解释处理
发表于 2017-8-29 01:49:10 | 显示全部楼层
该事项属于政策性搬迁,适用《企业会计准则解释第3号》第四条规定。建议处理方法:
1、货币补偿,收到时计入专项应付款。当补偿范围内的支出发生时,正常进行会计处理(计入管理费用或营业外支出),同时将相应金额的货币补偿从专项应付款转入营业外收入。最终搬迁完成时,该专项应付款如还有结余的,则应将该结余转入资本公积。
2、产权置换补偿,在旧房被拆除时,将旧房账面价值转入“其他非流动资产”。最终取得置换产权的新房时,按原拆迁补偿协议约定的价值(即达成协议时的换入房屋公允价值)确认为固定资产或投资性房地产等,与原其他非流动资产的账面价值之间的差额转入递延收益,在新房的折旧年限内摊销,计入各年度营业外收入。
 楼主| 发表于 2017-8-29 08:22:27 | 显示全部楼层
churchnew 发表于 2017-8-29 00:22
企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的 ...

谢谢指导!
 楼主| 发表于 2017-8-29 08:22:47 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-8-29 01:49
该事项属于政策性搬迁,适用《企业会计准则解释第3号》第四条规定。建议处理方法:
1、货币补偿,收到时计 ...

谢谢陈老师!
 楼主| 发表于 2017-8-29 13:05:17 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-8-29 01:49
该事项属于政策性搬迁,适用《企业会计准则解释第3号》第四条规定。建议处理方法:
1、货币补偿,收到时计 ...

谢谢陈版主,再追加一个也是关于拆迁的问题,
延用上例中的A公司,A公司系某部下属全资子公司,因长期未生产经营,现进行国企改制。A公司成立时间较长,其位于省会市中心拥有一栋账面价值为50万元临街门面房(非住宅用地),此外,临街门面房与三栋职工住宅用地(住宅系某部分配给系统内职工,未在其账面反映,其产权已办理至职工个人名下)处于同一地块。2009年市国土局通过公开市场将该地块国有建设用地使用权出让,乙公司取得该地块土地使用权并由乙公司自行完成拆迁安置补偿。同年A公司与乙房开签订《补偿合同》,合同约定主要条款:对于三栋职工住宅用地,由乙公司负责安置并支付相关费用 ;对于非住宅用地部分补偿标准如下:乙公司支付封顶2000万元,用于补偿A公司在新商场建设期间离退休及在职职工工资及保障性开支、拆除地上建筑物等费用,超过部分由A公司自行解决。同时A公司取在原址新建商场所有权14,500㎡,地下停车场10000㎡。协议同时约定系类误差超过10㎡以上,商场部分按8000元/㎡,地下室部分按2000元/㎡以货币方式补差。截止2016年12月,乙公司已取得建设工程施工许可证等开工资料,A公司也已经将临街门面拆除完毕,乙公司已开始对拆迁完毕部分进行地基挖掘等工作。但住宅部分尚未开展拆迁,仅完成前期摸底调查工作。
问题:1、A公司进行改制时,产权置换房屋该如何进行处理?
2、A公司是否应当于乙公司取得建设工程施工许可证等资料及临街门面拆除两项条件同时满足时,职工工资费用(含社保)不计入企业成本费用,冲减收到的工资及保障性开支2000万元?谢谢!
发表于 2017-8-29 18:56:25 | 显示全部楼层
二月风筝 发表于 2017-8-29 13:05
谢谢陈版主,再追加一个也是关于拆迁的问题,
延用上例中的A公司,A公司系某部下属全资子公司,因长期未 ...

1、如果不考虑住宅用地以及已经出售给职工的住房,可将截至拆除时旧房和原有土地使用权的账面价值转入其他非流动资产。到后续取得用于产权置换的新房时,按照原拆迁安置协议约定的新房价值(即该协议签订时新房的预计公允价值)入账,该金额与上述其他非流动资产之间的差额转为递延收益,在新房折旧年限内摊销,确认为各年度的营业外收入。
对于收到的货币补偿款确认为递延收益,在补偿范围内的费用支出发生时,将对应金额的递延收益转入营业外收入。
2、搬迁过程中发生的属于货币补偿款补偿对象的费用应正常核算,计入管理费用或营业外支出,相应地将对应的政府补助计入营业外收入,而不应将相关的费用支出直接冲减政府补助所形成的专项应付款或递延收益。
 楼主| 发表于 2017-8-29 23:02:55 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-8-29 18:56
1、如果不考虑住宅用地以及已经出售给职工的住房,可将截至拆除时旧房和原有土地使用权的账面价值转入其 ...

谢谢陈老师。
发表于 2017-8-31 21:15:48 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-8-29 18:56
1、如果不考虑住宅用地以及已经出售给职工的住房,可将截至拆除时旧房和原有土地使用权的账面价值转入其 ...

陈版,这个案例为什么不能将新房价值与旧房账面价值一次性确认损益?

点评

因为此处系政府征收(政策性拆迁),所以按照解释3号第四条规定处理,不能一次性确认收益。  发表于 2017-9-1 04:23
发表于 2017-12-2 01:43:50 | 显示全部楼层
谢谢陈版主,请问,如果是以下这种情况,应该如何处理?

政府和企业签订征迁协议,约定征收企业旧房和旧土地,同时会将这块土地竞拍,并由竞拍者在同一块土地上建商品房,并将部分商品房作为征迁补偿,置换给企业。征收后的土地由原工业用地转为商业用地。政府请了有资质的评估师对旧房和旧地评估了公允价值。目前,旧房的房产证已经注销,但是新房尚未建好,也没有新房产证,预计未来四年后才能给到企业。

此时还可能以旧房的账面净值转出到其他非流动资产呢?
这种情况应该视为非货币性资产交换还是按照政府补助来进行会计处理呢?

点评

属于非货币性资产交换,因为系有偿且补偿来自开发商而不是政府。可继续采用上述原则处理,旧房账面价值在收到置换的新房前在其他非流动资产挂账。  发表于 2017-12-2 02:38
发表于 2017-12-2 04:08:24 | 显示全部楼层
mushuu 发表于 2017-12-2 01:43
谢谢陈版主,请问,如果是以下这种情况,应该如何处理?

政府和企业签订征迁协议,约定征收企业旧房和旧 ...

谢谢陈版主!我还想补充问一下,可能刚才没有把一些关键条款放上来。

征迁协议里有写到,确实是政府根据【xx土资发xx号文】征收公司土地和房屋。政府同意参照周边同类型土地和建筑的征收补偿标准征迁置换公司的土地和建筑,并且,届时如果协议中的丙方没有竞拍到土地使用权,则政府同意购置房产给公司。

同时,政府有聘请专业资质评估机构对公司的土地和房屋评了公允价值。

协议还写到,政府和丙方以被征迁置换资产补偿款抵作置换资产价值的形式,实行等面积房屋安置给公司。如果未来四年内,政府没能按照协议约定向公司交付安置房产,则由政府和丙方承担赔偿责任,赔偿金额按照届时周边商业地价*征迁面积计算得出。

这种情况下,不能作为政府补助来看待吗?如果可以的话,请问应该如何做会计处理呢?尤其是在未来不知道可以获得房屋(公允价值已知)还是赔偿款(具体金额未知)的情况下。

点评

这里拆迁和商业开发仍然是开发商的企业行为,只是政府提供给了兜底,所以性质不变。  发表于 2017-12-2 16:59
发表于 2017-12-2 04:11:37 | 显示全部楼层
补充一下,这个开发商的最终受益股东是财政局。
发表于 2017-12-3 02:03:56 | 显示全部楼层
好的,明白了,谢谢。还有几个问题想请教您,非常感谢!

1. 有关昨天您说的这一点不是很理解,麻烦陈版主求解释。
旧房账面价值在收到置换的新房前在其他非流动资产挂账,因为旧房旧地的产权证都已经注销了,而且房屋也已经推倒拆完了,他们的余额为什么还可以继续还留在账上呢?

2. 这种情况下是否可以视为不具有商业实质的非货币性资产交换?
因为企业其实也是被动拆迁,而且拆迁之前企业是将房屋出租的,作为投资性房地产,以成本法计量,未来收到安置房后政府也是要求企业出租的。如果视为不具有商业实质的话,就可以按照换出土地和房屋的账面净值确认换入资产的期初成本,即先按账面价值确认其他非流动资产,待四年后收到安置房,再从其他非流动资产转入投资性房地产。这样,就可以不用政府指定的评估机构评估的公允价值入账了,也就不存在账面价值和公允价值的差异了。

3. 如果相反,是属于具有商业实质的非货币性资产交换,那公允价值和换出资产账面净值之间的差异,是一定要在今年一次性确认?还是说可以在未来收到安置房的当年一次性确认?还是说,因为它是政府性拆迁,所以即使是非货币性资产交换,但是也要按照《解释3号》将差异确认为递延收益,并在房屋未来使用年限内摊销?但是这样又和非货币性资产交换的准则要求(差异确认为当年损益)不一样。

4. 如果四年后,企业没有如期收到安置房,而收到了货币赔偿款,赔偿款金额肯定高于其他非流动资产的金额 (换出资产的账面净值),到时候又应该如何进行会计处理呢?也可以按照《解释第3号》规定,作为递延收益在房屋未来使用年限内摊销?
发表于 2017-12-3 03:15:35 | 显示全部楼层
mushuu 发表于 2017-12-2 04:08
谢谢陈版主!我还想补充问一下,可能刚才没有把一些关键条款放上来。

征迁协议里有写到,确实是政府根 ...

开发商是地方财政局100%控股的子公司,这样也需要把开发商和政府区别开来么?

从《企业会计准则第16号--政府补助 》(修订征求意见稿)来看,第三条  (一)对企业收到的来源于其他机构的补助,有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者,其他机构只是起到代收代付的作用,则该项补助也属于来源于政府的经济资源。

是否可能可以将其视作是政府行为,而不是开发商行为呢?谢谢!
发表于 2017-12-3 10:33:07 | 显示全部楼层
mushuu 发表于 2017-12-3 02:03
好的,明白了,谢谢。还有几个问题想请教您,非常感谢!

1. 有关昨天您说的这一点不是很理解,麻烦陈版 ...

1、此时将旧房账面价值在其他非流动资产中挂账,所代表的是按照拆迁协议在未来收取补偿的权利。只是因为交易过程尚未完成,不能确认收益,所以暂按账面价值平移。
2、虽然用途相同,但两者使用年限、房屋结构等差异较大,可以认为具有商业实质。
3、收到安置房时一次性确认差额收益。由于此时新房的建造资金由该地块开发商提供,并非政府预算资金,因此不按照政策性搬迁处理。
4、收到的补偿款超出原旧房账面价值的差额部分一次性确认收益。
发表于 2017-12-3 16:44:32 | 显示全部楼层
长知识
发表于 2017-12-4 22:18:11 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-12-3 10:33
1、此时将旧房账面价值在其他非流动资产中挂账,所代表的是按照拆迁协议在未来收取补偿的权利。只是因为 ...

谢谢陈老师!
发表于 2017-12-4 22:51:10 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-8-29 01:49
该事项属于政策性搬迁,适用《企业会计准则解释第3号》第四条规定。建议处理方法:
1、货币补偿,收到时计 ...

请假陈版,关于您的回复1,收入、支出不能以净额列示吗,即收入支出均通过专项应付款过渡,最终的补偿结余计入资本公积。

点评

不恰当,对搬迁过程中的损失要及时确认。  发表于 2017-12-5 01:10
发表于 2018-1-1 20:34:58 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2017-12-3 10:33
1、此时将旧房账面价值在其他非流动资产中挂账,所代表的是按照拆迁协议在未来收取补偿的权利。只是因为 ...

这样理解企业拆迁补偿问题是否正确?
根据企业准则解释3号,企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应当作为资本公积处理。在搬迁清算未完时,余额应一直挂在专项应付款,在清算完毕后,再把转结到递延收益后的余额转入到资本公积,已转入资本公积余额不再结转。
政策性搬迁且补偿款来源于财政预算资金的,其得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应当作为资本公积处理。这部分资本公积后续只能用于转增资本,不能以其他名义转出。资本公积属于“资本溢价”性质,也是来源于外部的资本性投入。必须是财政预算资金才能算作政策性搬迁。

点评

可以这样理解。  发表于 2018-1-1 23:25
发表于 2018-4-18 18:15:33 | 显示全部楼层
呼叫帮助 发表于 2018-1-1 20:34
这样理解企业拆迁补偿问题是否正确?
根据企业准则解释3号,企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金 ...

如果有政策性搬迁的文件,但是搬迁补偿款是政府下属的开发公司拨付的,这种情况可以将收支结余计入资本公积吗

点评

实质重于形式,也应如此处理。  发表于 2018-4-19 06:01
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