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[资料] 致同研究之年报分析:投资性房地产公允价值的取得方式示例

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发表于 2016-2-17 20:00:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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致同研究:投资性房地产公允价值的取得方式示例


    有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。实务中多数上市公司对投资性房地产采用成本模式,部分公司采用了公允价值模式。
    确定投资性房地产的公允价值时,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格;无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的,参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计;或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
    投资性房地产本身无交易价格时,可由公司自行或委托独立的市场经纪公司进行市场调研,并考虑交易情况、交易日期、所在区域、房屋状况等因素确定其公允价值。必要时,也可以聘请资产评估机构对期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。为取得客观、准确的估值数据,实务中多数上市公司选择聘请独立估值机构估值,此时也需要分析估值报告所采用的方法是否符合公允价值准则的规定。


准则规定
《企业会计准则第3号——投资性房地产》
    第二条 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
    第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
    第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
    (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
    (二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
    第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
    已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
《企业会计准则第39号——公允价值计量》
    第二条 公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
    第二十九条 企业以公允价值计量非金融资产,应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力,或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
    最佳用途,是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值最大化时该非金融资产的用途。
    第三十一条 企业应当从市场参与者的角度确定非金融资产的最佳用途。
    通常情况下,企业对非金融资产的现行用途可以视为最佳用途,除非市场因素或者其他因素表明市场参与者按照其他用途使用该资产可以实现价值最大化。
    第十九条 企业在估值技术的应用中,应当优先使用相关可观察输入值,只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,才可以使用不可观察输入值。


公允价值确定方式

1、独立评估
    600759.SH 正和股份、601992.SH 金隅股份、000656.SZ   金科股份、601777.SH 力帆股份、000560.SZ 昆百大A 、600234.SH *ST山水、002102.SZ冠福家用、000632.SZ、三木集团、600880.SH 博瑞传播、002072.SZ 德棉股份、002162.SZ *ST上控、000043.SZ 中航地产、600240.SH 华业地产、000659.SZ 珠海中富、600721.SH 百花村、000712.SZ 锦龙股份、000056.SZ *ST国商、600221.SH 海南航空、000063.SZ 中兴通讯、600280.SH 中央商场、601988.SH 中国银行、601336.SH 新华保险、600030.SH 中信证券、601328.SH 交通银行、601901.SH 方正证券、000402.SZ 金融街等。
2、市场成交价格修正
    000402.SZ 金融街、600688.SH 上海石化等。



实务案例



(一)独立评估


600759.SH 正和股份
投资性房地产:
1、 按公允价值计量的投资性房地产
单位:元 币种:人民币
  
项目
  
期初公允价值
本期增加
本期减少
期末公允价值
购置
自用房地产或存货转入
公允价值变动损益
处置
转为自用房地产
1.成本合计
1,715,943,237.62
3,078,826.00
183,611,909.89
1,535,410,153.73
1)房屋、建筑物
1,715,943,237.62
3,078,826.00
183,611,909.89
1,535,410,153.73
2.公允价值变动合计
221,691,396.52
3,748,381.95
52,886,389.51
172,553,388.96
1)房屋、建筑物
221,691,396.52
3,748,381.95
52,886,389.51
172,553,388.96
3.投资性房地产账面价值合计
1,937,634,634.14
3,078,826.00
3,748,381.95
236,498,299.40
1,707,963,542.69
1)房屋、建筑物
1,937,634,634.14
3,078,826.00
3,748,381.95
236,498,299.40
1,707,963,542.69
(1)投资性房地产采用公允价值模式的依据 公司投资性房地产所处地-广西壮族自治区柳州市和北京市丰台区存在活跃的房地产交易市场;同时,公司投资性房地产周边有结构类型相近、新旧程度相近、可使用状况相近的商场,公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
(2)投资性房地产公允价值估值方法以及关键假设、主要不确定因素
A、估值方法:公司对投资性房地产公允价值采用市场法进行估值。所谓市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,其中包括整体变现因素以及现有合同租约对估价对象市场价值的影响因素的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
B、估值的关键假设:企业的持续经营,已有租约的正常履行。
C、主要不确定因素:现有合同租期较长导致对客观合理租金增长水平的判断可能与实际增长水平存在不一致性,折现率确定存在一定的不确定性。
(3)公司依据福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的"闽中兴评咨字(2014)第3002号"资产评估报告书,确定"投资性房地产-柳州市谷埠街国际商城"2013年12月31日公允价值为1,590,029,335.88元,产生公允价值变动损益5,320,834.59元,增值率0.34%。
(4)公司子公司天津天誉轩置业有限公司根据福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的"闽中兴评咨字(2014)第3001号"资产评估报告书,确定"投资性房地产-北京市丰台区南方庄2号院2号楼"于2013年12月31日公允价值117,934,206.81元,产生公允价值变动损益-1,572,452.64元,减值率1.32%。
601992.SH 金隅股份
会计政策
如果采用公允价值计量模式的:
选择公允价值计量的依据
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。本集团的投资性房地产均将长期持有并出租以赚取租金。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量,则计入投资性房地产成本。否则,于发生时计入当期损益。
本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值变动计入利润表中的“公允价值变动收益”。本集团采用公允价值模式进行后续计量的会计政策的选择依据为:
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
本集团目前投资性房地产项目主要位于北京市核心区,主要为成熟商业区的商业物业,有较为活跃的房地产交易市场,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
(2)本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本集团聘请具有相关资质的评估机构,对本集团投资性房地产采用收益法并参考公开市场价格进行公允价值评估,以其评估金额作为本集团投资性房地产的公允价值。
本集团对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因素主要包括:假设投资性房地产在公开市场上进行交易且将按现有用途继续使用;国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率等未来不会发生重大变化;无可能对企业经营产生重大影响的其他不可抗力及不可预见因素。
采用公允价值计量模式的投资性房地产
                                                      单位:元 币种:人民币
  
项目
  
房屋、建筑物
土地使用权
在建工程
合计
一、期初余额  
13,545,900,000.00  


13,545,900,000.00
二、本期变动  
505,909,039.03  


505,909,039.03
加:外购  




  
存货\固定资产\在建工程转入  




  
  企业合并增加  




  
减:处置  




  
其他转出  
122,379,763.10  


122,379,763.10
公允价值变动  
628,288,802.13  


628,288,802.13
三、期末余额  
14,051,809,039.03  


14,051,809,039.03
以上投资性房地产均位于中国境内,并按中期租赁持有。
本集团投资性房地产由具有专业资质的独立评估公司第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司按公开市场和现有用途为基础采用市场法和未来收益法进行评估,于2014年12月31日的估值为人民币14,051,809,039.03元(2013年12月31日:人民币13,545,900,000.00元)。
于2014年12月31日,约有账面价值人民币266,300,000.00元的投资性房地产未办妥产权证书。该等投资性房地产是在2011年通过同一控制下企业合并所取得的,本集团正在办理相关权属的变更手续。本公司管理层认为本集团有权合法、有效地占有并使用或处置上述房地产对该等公司,并且本公司管理层认为上述事项不会对本集团2014年12月31日的整体财务状况构成任何重大不利影响。
601988.SH 中国银行
会计政策
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括非集团自用的办公楼。本集团投资性房地产以公允价值计量,公允价值变动计入利润表中的“公允价值变动收益”。公允价值由独立评估师根据公开市场价格及其他相关信息定期评估。
投资性房地产
                                                             百万元人民币
中国银行集团
中国银行

  
2014年
2013年
2014年
2013年
年初余额  
20,271  
17,142  
1,923  
1,474
本年增加  
533  
2,775  
-  
1
固定资产转入/(转至)固定 资产,净值(注释七、14)   
(1,306)  
(218)  
(29)  
1
本年处置  
(1,461)  
(7)  
-  
-
公允价值变动收益(注释 七、39)   
546  
662  
123  
241
外币折算差额  
70  
(83)  
19  
206
年末余额  
18,653  
20,271  
2,036  
1,923
本集团投资性房地产所在地均存在活跃的房地产交易市场,外部评估师可以从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而能够对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产主要由本集团的子公司中银香港(控股)有限公司(“中银香港(控股)”)及中银集团投资有限公司持有。于2014年12月31日,由中银香港(控股)及中银集团投资有限公司持有的该等物业的账面净值分别为人民币85.93亿元及人民币80.00亿元(2013年12月31日:人民币86.48亿元及人民币96.79亿元)。该等物业最近一次估值以2014年12月31日为基准日,主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值及其他相关信息计算而确定
601901.SH 方正证券
会计政策:
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量,采用成本模式进行后续计量,并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 本公司按照公允价值核算的投资性房地产均位于当地的商业中心,具有活跃的房地产交易,公司能够获取同类或类似房地产市场价格及其他信息作为公允价值估计的依据。同时,公司每年聘请专业的评估机构对期末投资性房地产价值进行评估,确定期末的价值。公司聘请专业的评估机构对期末投资性房地产价值进行评估为最佳估计。国家宏观调控、房产的区位条件变化,可能导致房产的市场价值发生变化。
(1)明细情况
  
项目
  
房屋及建筑物
合计
期初数
118,443,890.00
118,443,890.00
本期变动
-1,932,490.00
-1,932,490.00
:公允价值变动
-1,932,490.00
-1,932,490.00
期末数
116,511,400.00
116,511,400.00
(2)投资性房地产公允价值的确定均以评估机构的评估价值作为依据。期末,投资性房地产的公允价值业经深圳市百象房地产评估有限公司及湖南盛泰房地产评估有限公司评估,并分别出具了《房地产评估报告》(深百象评字〔2014〕第12029号)、《房地产评估报告》(深百象评字〔2014〕第12030号)以及《房地产评估报告》(湘盛泰房评字〔2014〕第175号)。
600221.SH 海南航空
会计政策
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的土地使用权及建筑物,以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时,计入投资性房地产成本;否则,于发生时计入当期损益。
本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不计提折旧或进行摊销,在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产的用途改变为自用时,自改变之日起,将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产,基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值,公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时,自改变之日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产,以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值,转换当日的公允价值小于固定资产和无形资产原账面价值的,差额计入当期损益,转换当日的公允价值大于固定资产和无形资产原账面价值的,差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
投资性房地产
                                                   单位:千元 币种:人民币
  
  
房屋建筑物
土地使用权
合计
20131231  
6,393,519  
4,348,663  
10,742,182
本年在建工程转入  
15,004  

15,004
公允价值变动  
-3,574  
26,711  
23,137
本年处置  
-1,512,219  

-1,512,219
20141231  
4,892,730  
4,375,374  
9,268,104
对于所在地有活跃的房地产交易市场的投资性房地产,其公允价值采用收益法或市场价格法评估确定。
于2014年12月31日,本集团持有的投资性房地产的账面净值为9,268,104千元(2013年12月31日:10,742,182千元),独立专业评估师以2014年12月31日为基准日,由公司管理层参考根据市场价值的评估结果而确定。
于2014年度,本集团投资性房地产公允价值累计变动23,137千元(2013年度:34,022千元),并已全额计入公允价值变动损益。
于2013年度,本公司与北京国瑞兴业地产有限公司签订房地产处置协议。截至2014年12月31日,本公司所持有的投资性房地产账面价值计1,512,219千元已完成处置,并分别确认其他业务收入1,512,219千元及其他业务支出1,239,914千元(附注四(38)(b)),累计公允价值变动272,305千元自公允价值变动损益转出(附注四(45))。
于2014年12月31日,账面价值为6,344,210千元(2013年12月31日:6,320,859千元)的投资性房地产用作长期借款(附注四(28))的抵押物。
于2014年12月31日,投资性房地产中包括账面价值约为75,413千元的房屋(2013年12月31日:74,350千元)由于产权申请手续尚在审批中,截至目前尚未办妥房产证。本公司管理层认为该等未取得权证的房屋不会对本集团的经营活动产生重大影响。
000043.SZ 中航地产
会计政策
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值,外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式计量的依据:
1.认定投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的依据
公司采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。
(2)公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
2.对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素。
(1)投资性房地产公允价值确定原则
公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价,并针对不同物业市场交易情况,采用以下不同的估价方法:
①公司投资性房地产本身有交易价格时,以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础,确定其公允价值。
②公司投资性房地产本身无交易价格时,由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部进行市场调研,并出具市场调研报告,以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时,公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。
③公司估价时,应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构,或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
④对本身无交易价格的投资性房地产,参照市场上至少三个以上类似可比项目物业的交易价格,并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正,以此为基础,最终确定标的物业的公允价值。公司对可比项目估价时应编制调整因素标准表,根据投资性房地产的类型,分别商圈位置、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等确定调整系数范围。
3.对投资性房地产的公允价值的期末确认及会计核算处理程序
(1)投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下:
①单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比,变动幅度大于5%时;
②其他情况。如投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏;投资性房地产30%以上面积的空置期达到6个月以上;其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。
(2)对投资性房地产的公允价值的期末会计核算处理程序
①投资性房地产公允价值的首次确认:对于公司自行建造、外购、自用房地产等首次转换为投资性房产的,在首次转换日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额进行会计处理。
②转换日后投资性房地产公允价值的后续计量:
如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时,公司财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。如公司通过估价认定公司投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时,公司财务部门不进行会计处理。
对于报告期新增的投资性房产,如单项投资性房地产的年末公允价值与该项投资性房地产在转换日的公允价值相比,变动幅度不大于5%时,公司财务部门不进行会计处理。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司以单项投资性房地产为基础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时,以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益,同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
4.自建投资性房地产的会计核算
对于自建投资性房地产,需在建造阶段就由公司董事会作出决议确认该项资产系以赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,才能作为自建投资性房地产进行会计核算。
公司自行建造的投资性房地产会计核算方法如下:
(1)对于会计核算时能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产,直接通过“投资性房地产—成本”科目归集投资性房地产自行建造过程中发生的实际成本。
(2)对于会计核算时不能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产(指因出售房产与出租房产在同一个立项项目下进行开发而导致在建造阶段无法分清出售房产与出租房产各自成本的),先以“开发成本”科目归集所有房地产的开发成本,在投资性房产达到可使用状态时,再按一定方法在出售房产与投资性房地产之间分配各自应承担的成本。将投资性房地产实际发生的成本(达到预定可使用状态前所发生的必要支出)从“开发成本”科目结转至“投资性房地产—成本”科目。
(3)对于自建投资性房地产,如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的,以成本计量该在建投资性房地产,其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早),再以公允价值计量。
(4)对于自建投资性房地产,其达到预定可使用状态时的公允价值与达到预定可使用状态前所发生的必要支出的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
附注披露及公允价值确认方法
1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产分类情况:
  
项目
  
期初公允价值
本期增加
本期减少
期末公允价值
购置
自用房地产或存货转入
公允价值变动损益
处置
转为自用房房地产
1.成本合计
3,157,177,597.33
---
---
---
---
---
3,157,177,597.33
1)房屋、建筑物
3,157,177,597.33
---
---
---
---
---
3,157,177,597.33
2)土地使用权
---
---
---
---
---
---
---
3)其他
---
---
---
---
---
---
---
2.公允价值变动合计
853,386,138.24
---
---
27,343,474.13
---
---
880,729,612.37
1)房屋、建筑物
853,386,138.24
---
---
27,343,474.13
---
---
880,729,612.37
2)土地使用权
---
---
---
---
---
---
---
3)其他
---
---
---
---
---
---
---
3.投资性房地产账面价值合计
4,010,563,735.57
---
---
27,343,474.13
---
---
4,037,907,209.70
1)房屋、建筑物
4,010,563,735.57
---
---
27,343,474.13
---
---
4,037,907,209.70
2)土地使用权
---
---
---
---
---
---
---
3)其他
---
---
---
---
---
---
---
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况:
  
项目
  
期初公允价值
本期增加
本期减少
期末公允价值
购置
自用房地产或存货转入
公允价值变动损益
处置
转为自用房房地产
航空大厦1栋部分楼层
381,230,300.00
---
---
27,229,017.00
---
---
408,459,317.0
南光大厦1-13层部分楼层、地下室
189,042,054.00
---
---
23,543,492.00
---
---
212,585,546.0
南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间
132,763,250.00
---
---
14,147,090.00
---
---
146,910,340.0
中航格澜阳光花园A1-4层、B栋一层7套房
153,439,100.00
---
---
9,706,590.00
---
---
163,145,690.0
航苑大厦西座7套房
12,640,331.00
---
---
1,631,075.00
---
---
14,271,406.0
航都大厦9J
2,198,638.00
---
---
256,152.00
---
---
2,454,790.0
长沙芙蓉南路368号波波天下城9套房
11,391,630.00
---
---
---
---
---
11,391,630.0
南昌中航国际广场15层、2638
276,161,005.00
---
---
---
---
---
276,161,005.0
岳阳中航国际广场127层、裙楼15
385,697,420.00
---
---
---
---
---
385,697,420.0
观澜格兰云天国际酒店房产
446,367,778.00
---
---
---
---
---
446,367,778.0
赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园
682,644,193.50
---
---
---
---
---
682,644,193.5
赣州格兰云天酒店
261,116,209.20
---
---
---
---
---
261,116,209.2
成都-九方购物中心-37
889,348,815.87
---
---
(49,169,941.87)
---
---
840,178,874.0
昆山中航城花园42号楼
186,523,011.00
---
---
---
---
---
186,523,011.0
合计
4,010,563,735.57
---
---
27,343,474.13
---
---
4,037,907,209.7
3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产在本期确认的公允价值变动明细情况
  
资产名称
  
转换时间
转换时账面原值
2012年账面公允价值
2013年估价的公允价值金额
2013年末估价计算的增值率
2013年公允价值变动调账金额
航空大厦1栋部分楼层
2009年
16,942,252.79
181,342,703.00
197,825,075.00
9.09%
16,482,372.00
南光大厦1-13层部分楼层、地下室
2009年
39,520,115.68
189,042,054.00
212,585,546.00
12.45%
23,543,492.00
南光捷佳大厦一至四层商场及部分房产
2009年
81,723,151.52
132,763,250.00
146,910,340.00
10.66%
14,147,090.00
中航格澜阳光花园A1-4层、B栋一层7套房
2009年
94,119,786.18
153,439,100.00
163,145,690.00
6.33%
9,706,590.00
航苑大厦西座7套房
2009年
2,440,050.24
12,640,331.00
14,271,406.00
12.90%
1,631,075.00
航都大厦9J
2009年
455,171.09
2,198,638.00
2,454,790.00
11.65%
256,152.00
航空大厦1栋部分楼层
2011年
60,771,244.76
199,887,597.00
210,634,242.00
5.38%
10,746,645.00
观澜格兰云天国际酒店房产
2011年
444,316,486.02
446,367,778.00
453,666,886.00
1.64%
---
长沙芙蓉南路368号波波天下城9套房
2011年
5,402,968.54
11,391,630.00
11,807,277.00
3.65%
---
南昌中航国际广场15层、2638
2011年
269,850,085.41
276,161,005.00
282,658,911.00
2.35%
---
岳阳中航国际广场127层、裙楼15
2011年
381,459,916.45
385,697,420.00
392,274,477.00
1.71%
---
赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园
2011年
455,987,327.44
682,644,193.50
677,809,759.00
-0.71%
---
赣州格兰云天酒店
2012年
257,695,332.69
261,116,209.20
271,289,568.00
3.90%
---
成都-九方购物中心-37
2012年
588,810,942.97
889,348,815.87
840,178,874.00
-5.53%
(49,169,941.87)
昆山中航城花园42号楼
2012年
121,136,760.45
186,523,011.00
191,109,584.00
2.46%
---
合计

  
2,820,631,592.23
4,010,563,735.57
4,068,622,425.00
---
27,343,474.13
(续)
  
资产名称
  
2013年末入账的公允价值
公允价值累计变动(账面确认数)
2013年公允价值变动对报表项目的影响
公允价值变动损益
递延所得税负债
所得税费用(递延所得税费用)
航空大厦1栋部分楼层
197,825,075.00
180,882,822.21
16,482,372.00
4,120,593.00
4,120,593.00
南光大厦1-13层部分楼层、地下室
212,585,546.00
173,065,430.32
23,543,492.00
5,885,873.00
5,885,873.00
南光捷佳大厦一至四层商场及部分房产
146,910,340.00
65,187,188.48
14,147,090.00
3,536,772.50
3,536,772.50
中航格澜阳光花园A1-4层、B栋一层7套房
163,145,690.00
69,025,903.82
9,706,590.00
2,426,647.50
2,426,647.50
航苑大厦西座7套房
14,271,406.00
11,831,355.76
1,631,075.00
407,768.75
407,768.75
航都大厦9J
2,454,790.00
1,999,618.91
256,152.00
64,038.00
64,038.00
航空大厦1栋部分楼层
210,634,242.00
149,862,997.24
10,746,645.00
2,686,661.25
2,686,661.25
观澜格兰云天国际酒店房产
446,367,778.00
2,051,291.98
---
---
---
长沙芙蓉南路368号波波天下城9套房
11,391,630.00
5,988,661.46
---
---
---
南昌中航国际广场15层、2638
276,161,005.00
6,310,919.59
---
---
---
岳阳中航国际广场127层、裙楼15
385,697,420.00
4,237,503.55
---
---
---
赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园
682,644,193.50
226,656,866.06
---
---
---
赣州格兰云天酒店
261,116,209.20
3,420,876.51
---
---
---
成都-九方购物中心-37
840,178,874.00
251,367,931.03
(49,169,941.87)
(12,292,485.47)
(12,292,485.47)
昆山中航城花园42号楼
186,523,011.00
65,386,250.55
---
---
---
合计
4,037,907,209.70
1,217,275,617.47
27,343,474.13
6,835,868.53
6,835,868.53
投资性房地产的说明:
1、本公司报告期的全部投资性房地产在“投资性房地产”与“存货--开发成本”两个报表项目列示,其中投资性房地产项目反映已投入使用并按公允价值进行后续计量的投资性房地产以及会计核算时能直接分清成本核算对象的自建投资性房地产成本。会计核算时不能直接分清成本核算对象的自建投资性房地产成本先在存货中的“开发成本”项目列示,投入使用时再转入“投资性房地产”项目列示。
2、本公司自2009年1月1日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式后,每隔一定时期就有一些出租房产转入投资性房地产。2009年1月1日系本公司投资性房地产的第一次转换日。2011年有6项自建投资性房地产在投入使用时转入投资性房地产,结转日是2011年12月31日。2012年有3项自建投资性房地产在投入使用时转入投资性房地产,其结转日为投入使用日。
3、对于报告期期初原有投资性房地产的后续计量,根据本公司的会计政策,对于单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比,变动幅度小于5%时,公司不进行会计处理。本期公司有7项投资性房地产的期末与期初公允价值相比,变动幅度小于5%,对于这7项投资性房地产,本公司认定其公允价值未发生大幅变动,公司不进行会计调账处理,这7项投资性房地产期末公允价值仍按期初公允价值确定。另8项投资性房地产评估的公允价值变动幅度大于5%,因此,根据本公司的会计政策,认定其公允价值已发生大幅变动,公司对帐面金额进行了调整。2013年,投资性房地产期末公允价值调账并列入本期损益的金额为27,343,474.13元。
中联资产评估有限公司以“中联评报字【2014】-77号”评估报告对本公司截止2013年12月31日的所有投资性房产的市场价值进行了评估,评估报告认为本公司全部投资性房产的年末市场价值为4,068,622,425.00元,本公司对2013年末投资性房产的公允价值的确认参照了以上评估价值。
4、观澜格兰云天国际酒店房产的房产证正在办理之中。
5、本公司主要的投资性房地产除观澜格兰云天国际酒店土地使用权外(因观澜格兰云天国际酒店房产证未办妥,除土地使用权外的该酒店其他资产未被用于银行贷款抵押),其余的投资性房地产已用于本公司向银行贷款的抵押。参见短期借款与长期借款相关注释。
(二)市场成交价格修正000402.SZ 金融街
会计政策:
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外,对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物,若董事会作出书面决议,明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,也作为投资性房地产列报。
本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,会计政策选择的依据为:
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本集团不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
本集团投资性房地产本身有交易价格时,由投资性房地产所属公司市场部门提供的同期成交价格或报价为基础,确定其公允价值;本集团投资性房地产本身无交易价格时,由公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告,以评估报告的估价结论作为其公允价值。
本集团有确凿证据表明房地产用途发生改变,将投资性房地产转换为自用房地产时,以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。
(1)投资性房地产明细情况
  
项目
  
年初数
本年增加
本年减少
年末数
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产


采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
11,468,776,338.52
2,650,850,120.94

  
14,119,626,459.46
减:投资性房地产减值准备


合计
11,468,776,338.52
2,650,850,120.94

  
14,119,626,459.46
(2)按公允价值计量的投资性房地产
  
项目
  
年初公允价值
本年增加
本年减少
年末公允价值
购置
自用房地产或存货转入
公允价值变动损益
处置
其他
一、成本合计
6,128,954,637.60

  
1,621,175,674.39


  
7,750,130,311.99
房屋建筑物
6,128,954,637.60

  
1,621,175,674.39


  
7,750,130,311.99
二、公允价值变动合计
5,339,821,700.92

1,029,674,446.55

6,369,496,147.47
房屋建筑物
5,339,821,700.92

1,029,674,446.55

6,369,496,147.47
三、账面价值合计
11,468,776,338.52

  
1,621,175,674.39
1,029,674,446.55

14,119,626,459.46
房屋建筑物
11,468,776,338.52

  
1,621,175,674.39
1,029,674,446.55

14,119,626,459.46
注:①公司投资性房地产均位于商业繁华地段,存在着较为活跃的房地产交易市场,公司能够取得同类或类似的房地产交易价格。金融街购物中心、金树街底商、A5写字楼(金融街中心)位于北京市金融街商务区核心,C3 四合院位于北京市金融街南区; E2 四合院位于北京西城区白塔寺地区;美晟国际广场项目位于北京市西单地区,金融街(月坛)中心位于北京西城区月坛南街;德胜国际中心位于西城区德外大街西侧;津塔写字楼及商业(天津环球金融中心)位于天津城市中心区。
②公司投资性房地产本身有交易价格时,由投资性房地产所属公司市场部门提供的同期成交价格或报价为基础,确定其公允价值;公司投资性房地产本身无交易价格时,由公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告,以评估报告的估价结论作为公允价值。
③投资性房地产公允价值入账价值为在公允价值估测价格基础上扣除涉及的流转税和土地增值税后金额。
600688.SH 上海石化
投资性房地产
  
  
集团
于二零一二年一月一日

成本
546,412  
累计折旧
(93,857)  
账面净值
452,555  
截至二零一二年十二月三十一日止年度

年初账面净值
452,555  
转出至物业、厂房及设备
(168)
折旧费用
(13,250)  
账面净值
439,137  
于二零一三年一月一日

成本
546,204  
累计折旧
(107,067)  
账面净值
439,137  
截至二零一三年十二月三十一日止年度

年初账面净值
439,137  
自物业、厂房及设备转入(附注14)
3,400
折旧费用
(13,245)  
账面净值
429,292  
于二零一三年十二月三十一日

成本
552,535  
累计折旧
(123,243)  
账面净值
429,292  
投资性房地产为某办公大楼内租赁给第三方和关联人士的若干楼层。
于二零一三年十二月三十一日,根据现行市场内同区域级同类型物业的市场价格情况,管理层估计本集团的投资性房地产的公允价值约为人民币1,003,105千元(二零一二年:人民币970,565千元),本公司的投资性房地产的公允价值约为人民币956,919千元(二零一二年:人民币970,565千元)。上述公允价值的估计属于公允价值层级的第二层,即以市场上可观察输入作为估计的基础。该投资性房地产并未经过外部独立评估师评估。
于二零一三年度,本集团租金收益为人民币40,241千元(二零一二年:人民币46,413千元)。


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致同研究之年报分析:投资性房地产公允价值的取得方式示例.pdf

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发表于 2016-2-18 18:59:39 | 显示全部楼层

价值主要在于比较


致同的这篇有关投资性房地产的文章,没有谈及重点。倒像是上市公司假账的广告。想必致同们已把不少土地所有权的增值计入客户囊中了,而代价可能仅仅是几根骨头。何必如此摇尾乞怜呢?大家各个也是身强体壮的健康人。给予差评!建议大家考虑下面几个方面的问题:
一、土地所有权价值有关的方面
考虑土地所有权价值是非常有必要的,监管人员不能罔顾事实放弃土地所有权价值变动收益。从企业意图和房地产性质分析,收入这部分是土地所有权增值的,应该直接调整为没有给付的全民资金。企业对于房地产公允价值的描述太简单了,没有考虑土地所有权价值;报价也没有考虑土地使用权年限、到期价值的处理,纯粹是把土地使用权当成土地所有权操作的,混淆土地使用权和土地所有权。这是差错,里面至少应有三分之一是土地所有权增值、全国人民资产。另外,房地产资本化的贷款利息通常不符合资产定义和资产确认条件,设想一下,同样房子的公允价值要少一大块资本化的贷款利息,对此应考虑减值。在考虑可收回金额的未来使用中现金流量现值时,也应消除土地使用权价值差的影响,否则很可能高估借款费用资本化后房子的价值。
二、土地使用权、房屋建筑物的分开计量和土地使用权价值调整有关的方面
房子的公允价值需要排除土地所有权增值和土地价值差的影响。土地使用权的价值要分析期限时间,应小于土地所有权的价值。在房产市场比较完善时,计算房地产价值可以把土地使用权和房屋建筑物分开;房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。首先,以相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值。然后,在房地产的公允价值中把土地使用权价差扣除。接下来,把房地产剩余的公允价值分配到剩余的土地使用权和房屋建筑物。最后,分别得出土地使用权和房屋建筑物的公允价值。
企业以公允价值或类似公允价值计量房地产,由于没有考虑土地所有权价值、孪生建筑物价值、企业没有土地所有权等因素,很容易造成房地产价值不实、侵害土地所有权价值。这是因为相同土地使用权的市场价格实际是无法观察取得的,而依相接近的土地使用权的市场价格计算公允价值又很可能导致差错。所以估算土地所有权价值是非常有必要的。大致估计房地产所谓的公允价值累计变动收益中至少有三分之一应该是土地所有权的增值,如这部分没有调整处理、没有被视作未交给付或国有资金投入的话,上述事项很可能是一起致使国家人民利益遭受重大损失的违法犯罪行为。土地所有权的增值就这样轻易的被监管者“黑”掉了。
三、建造合同有关的方面
一个因素,建造合同公允价值的现金流量相关估算处理需要考虑其合理性,并且需要消除房价差和土地所有权增值的影响,建造工程所涉的土地使用权价值应当大于房价差。另外一个因素,企业会计准则不是一个个单独准则的独立适用,而且会计计量也不是单一的历史成本,应该注意计入工程成本并不能说它就一定符合企业会计准则的要求。问题还是要搞清楚土地价值差的方向后,才能得到有实际意义的解答。由建造合同引起的亏损或减值往往被遗漏或者忽视,不过同样的工程项目的公允价值仅为账面价值的66%时,也许仍会错误认为整体是盈利的。但是合同的另一方应当在剔除土地价值差和土地所有权增值后,将此差额作为减值处理。
若建造合同主要参考同样工程项目的市场价值作为定价依据,而同样工程项目的市场价值仅为最初估计总金额的三分之二,那么需认真考虑这三分之一的差额是否可理解为重置土地使用权价值差。如肯定的话,最初确认的收入或工程项目的总金额就应该调整,该合同合理与否的问题还应重新考虑。如果采用工作量计算完工进度的话,解决这类问题需要理清一个工作量的具体含义,重置土地使用权价值差可能会影响工作量的计算。
四、上市房企审计遇到的其他问题
上市房企财务报表到底有多少土地使用权?!在目前高房价,即高土地使用权价值的情况下,应更加关注资产的土地使用权状况。土地使用权,非土地所有权,是有期限的,公司是不拥有土地所有权的;土地所有权的估价是多少才关键,土地所有权价值与土地使用权价值是否进行了比较分析呢?房价差就是土地价值差,当然土地价值包括土地价值差,土地使用权价值是否满足上述土地价值差的概念呢?总之,土地所有面积才真正需要关注,而土地使用权成本分摊是否按建筑的实际情况呢?真是假账啊!
上市房企的财务报告对如何确认房屋销售成本并无详细说明,而且对建造中的成本分配情况基本没有涉及。已披露的成本确认方式往往难以让人打消对其土地使用权面积分摊的疑虑。上市房企的土地使用权面积是否按照实际消耗情况分摊?是否按照商品所有权上的主要风险分摊?是否以产生收入的实际发生的交易为依据进行分摊?上述疑点无法从财务报告中得到合理的解释。另外营业毛利是土地使用权增值?是土地所有权增值?还是可靠的经营增值呢?审计员是否考虑了土地所有权价值对审计工作、审计责任或审计报告事项的影响呢?也没有答案!
发表于 2016-2-21 18:49:42 | 显示全部楼层
谢谢楼主分享
发表于 2016-2-26 16:13:21 | 显示全部楼层
谢谢分享
发表于 2016-11-1 14:21:50 | 显示全部楼层
THX 。谢谢
发表于 2017-8-31 11:39:17 | 显示全部楼层
谢谢
发表于 2017-12-1 18:02:57 | 显示全部楼层
这些实务研究还是值得多读读的。
发表于 2017-12-2 10:35:28 | 显示全部楼层
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