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无土地证的房产该如何处理?

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发表于 2011-9-15 10:44:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
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A公司租用B村委土地办厂,租期20年。在上面盖的厂房、宿舍无房产证,会计账入建筑物。中介会券商提出,这部分房产,让村委会去办房产证,再与A公司签厂房租赁合同,A公司把建房费用作为租金摊销。这样有什么问题?有没有其他的办法完善。
发表于 2011-9-15 18:50:17 | 显示全部楼层
集体土地及其地上建筑物的情况比较复杂。有一份相关资料供参考:

根据153号文第十四条的规定,改建或新设公司使用集体所有土地的,必须持公司审批机关的批准文件,向县级以上人民政府土地管理部门提出申请,按国家规定,经批准征为国有土地后,方可按153号文的有关规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。因此,股份有限公司如要使用集体土地,必须首先向土地管理部门提出申请,在国家同意征为国有土地后,方可折价入股、出让、转让或进行出租。
根据《宪法》和《土地管理法》的规定,目前我国的土地所有权存在两种形式,即国家所有的土地和农民集体所有的土地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。土地的所有权不得转让。
根据土地所有权形式的不同,土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。集体土地所有权主体已依法明确为农民集体所有且不得转让,故此我们在实践中将主要研究集体土地使用权之相关问题。
(一)关于集体土地使用权之相关规定
1.一般规定
根据1992年7月9日由原国家土地管理局、国家体改委发布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》,使用集体所有土地的股份制企业,必须持负责审批组建股份制企业主管部门批准文件,向县级以上人民政府土地管理部门提出申请,经县级以上人民政府批准,按国家建设征用土地的规定由国家征用,依法出让给股份制企业,或由国家作为土地资产入股;原集体土地所有者可用获得的征地补偿、安置费向该股份制企业投资入股。
2.特殊规定
(1)根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》(国发[1992]61号)的规定,集体所有土地,必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股,兴办外商投资企业和内联乡镇企业,须经县级人民政府批准,但集体土地股份不得转让。
(2)根据原国家土地管理局《关于认真贯彻国务院严格制止乱占滥用耕地和发展房地产业有关文件的通知》([1992]国土法字第182号)的规定,凡以集体土地资产作价入股,兴办外商投资企业和内联乡镇企业的,须依照建设用地审批权限,由县级以上人民政府审批。不得占用耕地作价入股。集体土地作价入股,必须经土地管理部门或委托的评估机构评估,并要增收土地资源调节费。集体土地股份不得转让,如要转让,集体土地须征为国有,办理出让手续。集体土地作价入股涉及土地使用权转移和用途改变,须办理土地登记手续。
(3)根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的,或乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。(根据《中华人民共和国乡镇企业法》的规定,乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的各类企业。所称投资为主,是指农村集体经济组织或者农民投资超过50%,或者虽不足50%,但能起到控股或者实际支配作用。)
根据上述规定,乡镇企业(包括股份公司)应可根据上述规定经批准使用集体所有的土地。就外商投资股份公司能否使用集体土地事宜,法律没有明确规定,有观点认为,外商投资的股份公司(应同时为乡镇企业)也属于外商投资企业的范畴,若中方出资者以集体土地使用权作价入股的,也应可以根据上述规定取得集体土地使用权;除上述企业外,其他企业不得使用集体所有的土地,包括以租赁方式使用。
公司的经营范围如果包括种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产,确实需要使用集体土地的,可以同农村集体经济组织签署承包经营合同,以承包的方式使用集体土地。
(二)实践中存在的问题及对策建议
根据《公司法》、《证券法》和《首次公开发行股票并上市管理办法》(证监会令第32号),拟上市公司如拟向证监会申请首次公开发行股票并上市,则须符合证监会32号令中“合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权”的规定,且不得违反关于土地管理方面的规定,做到合法经营。对于拟上市公司目前存在的与上述规定不一致的情形,则需通过合法途径予以规范。
目前在实践中,集体土地使用权被违规转让、出租用于非农业建设的情形普遍存在,在我国沿海经济发达地区许多农村都存在着转让、出租集体土地使用权用于非农业建设的现象,在此简述并提出对策建议如下:
1.受让、租赁集体建设用地使用权
情况概述:具体表现为拟上市企业与经村民2/3以上多数同意后有权处置集体建设土地的组织(如村民集体小组、村民经济合作社等)或无权处置集体土地的其他组织或个人签署土地使用权转让或租赁合同,受让或租赁并实际占有集体土地使用权,且在该等集体土地之上建筑房产用于非农业用途。
对策建议:拟上市企业与无权处置集体土地的其他组织或个人签署的土地使用权转让或租赁合同所存在法律风险不言而喻。即使与有权处置集体建设用地的组织签署的转让或租赁集体土地的合同亦存在问题:该等占有并使用集体土地使用权的行为可能在短期内不会引致集体土地所有权人之异议,却并不符合我国目前集体土地管理中除乡镇企业外的其他企业不得使用集体所有的土地(包括以租赁方式使用)之规定。
2.受让、租赁集体农用地使用权
相关规定:农用地包括耕地和基本农田。
(1)耕地
《土地管理法》指出:十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。该法第三十一条规定:国家严格控制耕地转为非耕地,实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。
(2)基本农田
根据《土地管理法》第三十四条规定,国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区,严格管理:
(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;
(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;
(三)蔬菜生产基地;
(四)农业科研、教学试验田;
(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。
基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界,由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
情况概述:目前在实践中,使用农用地的情形主要表现为违规租赁、购买农用地用于非农业建设。
对策建议:如上所述,除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的,或乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地等有权使用集体土地的情形以外,任何单位和个人不得违规使用集体土地特别是农用地。
对于已经使用农用地用于非农业建设的拟上市公司,需向土地管理部门申请办理相关农用地转用手续,将农用地转为国有土地再以出让或租赁等方式合法使用。
需要特别提请注意的是,由于我国执行严格的耕地保护政策和基本农田保护制度,故此上述农用地转用之审批难度较大(根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条之规定,征收基本农田,或征收基本农田以外的耕地超过35公顷的,由国务院批准)。
 楼主| 发表于 2011-9-15 20:51:18 | 显示全部楼层
现在该地块是集体用地,工业用途,能不能将厂房做为临时建筑?
发表于 2017-1-6 22:02:03 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2011-9-15 18:50
集体土地及其地上建筑物的情况比较复杂。有一份相关资料供参考:

根据153号文第十四条的规定,改建或新 ...

陈老师,如果该土地为军用土地,房产为公司拍卖所得,现在无法取得土地证,已经取得房产证,是否可以计入固定资产?还是作为长期待摊费用进行摊销?

点评

可以确认为固定资产。  发表于 2017-1-7 01:31
发表于 6 天前 | 显示全部楼层
chenyiwei 发表于 2011-9-15 18:50
集体土地及其地上建筑物的情况比较复杂。有一份相关资料供参考:

根据153号文第十四条的规定,改建或新 ...

那么如果企业购买了农民集体所有的土地,那么入账的时候是否计入无形资产?但是这种土地似乎没有持有期限,这种情况如何进行摊销?

点评

一般也建议在一定年限内摊销。另外集体土地的所有权是不得买卖的,请关注该交易的合规性。  发表于 5 天前
发表于 5 天前 | 显示全部楼层
1181859886 发表于 2018-1-13 20:18
那么如果企业购买了农民集体所有的土地,那么入账的时候是否计入无形资产?但是这种土地似乎没有持有期限 ...

谢谢陈老师!
该交易确实不合规,但该片土地对于公司来说,在公司生产经营用地中,并非重要。目前企业已经与农民签订了合同,支付了买地款,企业预计未来也难以取得土地使用权。那么在这种情况下,对于交易中的支出,是否仍然放在无形资产,然后披露为未办理产权证的土地使用权?
目前该片土地尚未进行开发,土地的使用期限也不明确,如果放在无形资产,是否仍然要进行摊销?
亦或是,对于这部分支出,放在其他非流动资产,不进行摊销?

点评

建议作为无形资产,在企业预计经营年限内摊销。  发表于 4 天前
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